ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПРОГРАММА Кыргызской Республики "Менин Үйүм"

(В редакции Указа Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157)

Глава 1. Введение

1. Программа жилищного обеспечения граждан Кыргызской Республики "Менин үйүм" (далее - Программа) разработана в соответствии с Национальной стратегией устойчивого развития Кыргызской Республики на 2018-2040 годы, утвержденной Указом Президента Кыргызской Республики от 31 октября 2018 года № 221 и Национальной программой развития Кыргызской Республики до 2026 года, утвержденной Указом Президента Кыргызской Республики от 12 октября 2021 года № 435.

2. Обеспечение жильем граждан страны, является одним из важных аспектов социально-экономического развития республики. Решение данной задачи положительно воздействует на уровень благосостояния населения, способствует снижению внешней и внутренней миграции, создаст условия для закрепления высококвалифицированных кадров на местах, снизит уровень социального напряжения в обществе, а также повлияет в целом на улучшение качества жизни граждан. В связи с чем необходимо сформировать единую стратегию государства в части применения механизмов жилищного обеспечения, позволяющую удовлетворить спрос населения на жилье.

3. Согласно международному опыту, развитие жилищной отрасли совместно осуществляют государственные и частные институты, основными из которых являются: государственные органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, ипотечные компании, коммерческие банки, строительные и девелоперские компании, международные донорские организации.

4. В рамках реализации Программы планируется применить комплексный подход к жилищному обеспечению. Указанный подход будет способствовать увеличению объемов строительства жилья, снижению его стоимости, улучшению условий жилищного финансирования, ипотечного кредитования и увеличению количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

5. Программа представляет собой новое видение дальнейшего развития государственной жилищной политики, с учетом опыта реализации государственных жилищных программ, определяющий ориентиры отраслевой политики. Положения и принципы Программы будут заложены в основу территориальных документов развития в Кыргызской Республике.

Глава 2. Анализ текущей ситуации

6. Практика реализации жилищной программы Кыргызской Республики "Мой дом 2021-2026", утвержденной постановлением Кабинета Министров Кыргызской Республики от 13 июля 2021 года № 75 (далее - программа "Мой дом 2021-2026") показала увеличение спроса на механизмы государственного жилищного финансирования. За не полных три года очередность на жилищное финансирование составила более 21 тысячи граждан, при этом на электронном портале открытого акционерного общества "Государственная Ипотечная Компания" (далее - ГИК) свыше 100 тысяч граждан находятся в процессе регистрации электронной заявки.

7. В период с 2016 года по текущий момент ГИК через коммерческие банки профинансировал выдачу порядка 9,5 тысяч государственных ипотечных кредитов на сумму более 16 млрд. сомов, из которых 4 тысячи кредитов на сумму 9,4 млрд. сомов выдано в рамках программы "Мой дом 2021-2026" (приобретено 203,5 тысячи квадратных метров жилья). В начале деятельности ГИК, в период 2016-2020 годов выдача государственных ипотечных кредитов не оказывала существенного влияния на рынок жилья в республике. Поскольку в указанный период на государственное ипотечное кредитование из республиканского бюджета ежегодно в среднем выделялось около 760 млн. сомов, или 690 ипотечных кредитов (средняя сумма ипотечного кредита ГИК 1,1 млн. сомов).

8. С 2021 года существенно увеличилась государственная поддержка в части финансирования государственной жилищной программы из республиканского бюджета. За полтора года (с августа 2021 года по конец 2022 года) из республиканского бюджета было выделено 4,5 млрд. сомов, которые были полностью направлены на государственное ипотечное кредитование, через коммерческие банки. В это же время условия государственной ипотеки были максимально облегчены, процентная ставка снижена до уровня 4% годовых, срок кредита увеличен до 25 лет. Данные условия кредитования стали предпосылками увеличения стоимости жилья на рынке страны, ввиду повышения спроса на государственные ипотечные кредиты и их доступности для граждан.

Для сравнения, в период 2016-2020 года средняя сумма кредита составляла 1,1 млн. сомов, в период 2021-2023 года средняя сумма кредита составила 3,2 млн. сомов. Однако, несмотря на увеличение средней суммы кредитов, площадь приобретаемого через государственный ипотечный кредит жилья осталась на одном уровне.

9. Повышение доступности жилья неразрывно связано с увеличением жилищного фонда республики, ежегодно вводится в эксплуатацию в среднем 1 млн. квадратных метров жилья, при этом доля построенного государством жилья составляет несколько десятков тысяч квадратных метров. Ввиду чего, у государства отсутствуют рычаги контроля стоимости первичного жилья в крупных городах, поскольку жилье строится частными компаниями, преследующими извлечение прибыли. При этом, в условиях применения современных материалов и строительных норм, без какого-либо ущерба для качества строительства возможно существенно уменьшить себестоимость возводимого жилья, как в крупных городах, так и в сельской местности.

В связи с чем, с начала 2023 года основное направление государственной жилищной политики было кардинально сменено с выдачи государственных ипотечных кредитов, на финансирование строительства жилья в рамках государственных жилищных программ, с целью увеличения жилищного фонда. В городах Бишкек, Джалал-Абад, Нарын и Каракол начато строительство 11,3 тысяч квартир, площадью 700 тысяч квадратных метров, стоимостью 36 млрд. сомов. Построенное жилье будет предоставляться участникам настоящей Программы, посредством механизмов жилищного финансирования.

Глава 3. Ключевые проблемы и пути их решения

10. Недостаточность жилищного фонда республики, способного покрывать высокий спрос на жилье, приобретаемого через механизмы государственного ипотечного кредитования стала одной из ключевых проблем. Это обусловлено отсутствием государственных механизмов масштабного строительства жилья для граждан, в том числе с долевым участием в финансировании строительства жилья.

В целях эффективной реализации мер по увеличению жилищного фонда было принято постановление Кабинета Министров Кыргызской Республики "О неотложных мерах по строительству объектов социально-культурного назначения, стратегических объектов, а также объектов жилищного фонда" от 9 декабря 2022 года № 672. Также постановлением Кабинета Министров Кыргызской Республики "О внесении изменений в некоторые постановления Кабинета Министров Кыргызской Республики по вопросам государственной жилищной политики" от 1 апреля 2024 года № 147 был внедрен механизм долевого строительства.

11. В условиях внедрения государственных механизмов масштабного строительства жилья для граждан, одним из препятствий было выявлено отсутствие необходимых земельных участков для возведения крупных жилых комплексов, в особенности в городах республиканского значения и областных центрах. В других населенных пунктах земельные участки требуют трансформации из одной категории в другую.

Согласно распоряжению Кабинета Министров Кыргызской Республики "О передаче земельных участков ГИК, выделенных для строительства жилья в рамках программы "Мой дом 2021-2026" от 5 апреля 2024 года № 126-р, в городе Бишкек ГИК передаются 23 участка с общей площадью 20 га, для сравнения, текущий строящийся жилой комплекс "Мурас" на 5 тысяч квартир по адресу: город Бишкек, улица Маликова, 91, строится на площади 8,9 га.

В связи с чем, необходимо усилить работу государственных органов исполнительной власти и органов местного самоуправления в части изыскания земельных участков для нужд государственных жилищных программ.

12. С начала деятельности ГИК из республиканского бюджета и Стабилизационного фонда было выделено 18,7 млрд. сомов на реализацию государственных жилищных программ (программа Правительства Кыргызской Республики "Доступное жилье 2015-2020", утвержденная постановлением Правительства Кыргызской Республики от 5 августа 2015 года № 560 - 5 млрд. сомов, программа "Мой дом 2021-2026" - 13,7 млрд. сомов). Кроме этого, в рамках межправительственных соглашений между Федеративной Республикой Германия и Кыргызской Республикой были предоставлены ГИК грантовые средства на общую сумму 34,9 млн. евро, последний транш из которых планируется освоить во втором квартале 2024 года. В апреле 2023 года между Кабинетом Министров Кыргызской Республики и Саудовским фондом развития было подписано кредитное соглашение на сумму 100 млн. долларов США для реализации проекта "Программа строительства жилья для граждан Кыргызской Республики", освоение которых планируется начать во втором квартале 2024 года.

С 2021 года общий объем инвестиций и средств республиканского бюджета, направленных на реализацию программы "Мой дом 2021-2026", составил порядка 23 млрд. сомов. При этом для полноценного охвата строительством жилья только областных центров требуется порядка 100 млрд. сомов. Из чего следует, что наиболее значимой проблемой государственной жилищной политики является недостаточность финансовых ресурсов.

13. Для финансирования Программы, в целях снижения нагрузки на республиканский бюджет необходимо усилить привлечение инвестиций от внутренних инвесторов (участников банковской системы, фондовой биржи, сектора строительного бизнеса, частного бизнеса) от международных доноров, и пересмотреть бюджетную политику страны, в целях увеличения объемов финансирования.

Глава 4. Цель и приоритетные задачи

14. Основной целью настоящей Программы является обеспечение граждан страны доступным жильем.

15. Достижение основной стратегической цели будет обеспечено путем выполнения следующих приоритетных задач:

1) развитие системы жилищного финансирования;

2) увеличение объемов жилищного строительства;

3) увеличение объемов привлечения источников финансирования;

4) цифровизация процессов Программы.

Глава 5. Реализация приоритетных задач

16. Развитие системы жилищного финансирования:

1) в целях обеспечения полного охвата населения, с учетом социального положения будут внедрены три направления жилищного финансирования: "Социальная ипотека", "Льготная ипотека" и "Доступная ипотека";

2) по направлениям "Социальная ипотека" и "Льготная ипотека" по механизмам жилищного финансирования Программы будет установлена процентная ставка 4% годовых;

3) по направлению "Доступная ипотека" по механизмам жилищного финансирования Программы будет установлена процентная ставка 8% годовых;

4) механизм "Долевого строительства жилья", предполагающий предоставление первоначального взноса не менее 50% от стоимости жилья, будет доступен для всех граждан, в том числе осуществляющих трудовую деятельность за пределами страны, по процентной ставке 8% годовых;

5) для повышения инвестиционной привлекательности ГИК, будут внедрены механизмы "зеленой" ипотеки, ипотечного кредитования через банковскую систему республики, а также жилищное обеспечение по исламским принципам финансирования и финансового лизинга. Условия и параметры ипотечных кредитов, предоставляемых гражданам Кыргызской Республики за счет средств инвесторов (международные доноры, кредиторы и другие), а также в рамках жилищных программ, разработанных при участии инвесторов, регулируются отдельными соглашениями;

6) для повышения доступности жилищного финансирования будет широко применяться механизм использования накопительной части личного страхового счета, для оплаты первоначального взноса и погашения текущей ипотеки;

7) для закрепления квалифицированных кадров в регионах республики, отдельными решениями Кабинета Министров Кыргызской Республики и органов местного самоуправления сотрудникам сферы здравоохранения и образования, проживающих и работающих в тяжелых, неблагоприятных природно-климатических условиях высокогорья, отдаленных труднодоступных зонах и приграничных районах республики и в сельской местности будут предоставляться дополнительные льготы в рамках государственных жилищных программ;

8) ранее выданные через банковскую систему государственные ипотечные кредиты будут трансформированы в механизм "Арендное жилье с последующим выкупом";

9) служебное жилье находящиеся в ведении государственных органов будет предоставляться через ГИК, по условиям настоящей Программы;

9¹) государственным органам будет предоставлена возможность приобретения жилья на условиях настоящей Программы в соответствии с решениями Правления ГИК;

10) будут внедрены механизмы "Капитальный ремонт жилья" и "Расширение имеющегося жилья".

(В редакции Указа Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157)

17. Увеличение объемов жилищного строительства:

1) в рамках Указа Президента Кыргызской Республики "О мерах по дальнейшему совершенствованию механизмов жилищного обеспечения и строительства жилья для граждан Кыргызской Республики в сфере государственной жилищной политики" от 30 января 2024 года № 10 государственные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления передают ГИК селитебные зоны под комплексное жилищное строительство, с обеспечением инженерной и социальной инфраструктуры;

1¹) профильным государственным и муниципальным предприятиям, а также органам местного самоуправления обеспечить безотлагательный и безвозмездный прием на баланс инженерных сооружений, возведенных для функционирования объектов ГИК (включая котельные, трансформаторные подстанции, локальные очистные сооружения/септики и иные внешние инженерные сети) в целях дальнейшей эксплуатации и технического обслуживания;

2) основная часть строительства будет проводиться согласно нормам постановления Кабинета Министров Кыргызской Республики "О неотложных мерах по строительству объектов социально-культурного назначения, стратегических объектов, а также объектов жилищного фонда" от 9 декабря 2022 года № 672;

3) в целях оперативного расширения охвата жилищного строительства будут привлечены частные партнеры путем заключения соглашений о совместной деятельности без проведения конкурсных процедур (методом прямых переговоров) по решению Совета директоров ГИК;

4) (утратил силу в соответствии с Указом Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157).

5) в целях оперативного обеспечения жильем участников настоящей Программы ГИК будет проводить выкуп жилья на рынке страны, в том числе на этапе строительства. В рамках механизма "Расширение имеющегося жилья" ГИК будет проводить обмен жилья граждан для последующей реализации участникам настоящей Программы;

6) в целях создания условий для бесперебойного возврата средств и обеспечения более широкого охвата граждан, при финансировании строительства на различных этапах предполагается использовать различные финансовые инструменты фондового рынка;

7) уполномоченный государственный орган по разработке и реализации политики в сфере архитектурно-строительной деятельности готовит проекты доступного жилья, отвечающего современным требованиям и стандартам "зеленого" строительства, а также оказывает полноценное содействие в вопросах строительства и ввода в эксплуатацию жилья в рамках данной Программы;

8) в строительстве жилья, в том числе будут применяться механизмы государственного частного партнерства (ГЧП);

9) в крупных городах будет запущена программа реконструкции и замены старого жилья, предполагающая модернизацию внешнего облика города;

10) строительство жилья будет проводиться поэтапно:

- первый этап - города республиканского значения и областные центры;

- второй этап - города областного значения;

- третий этап - города районного значения и районные центры;

11) для увеличения масштабов строительства жилья будут созданы государственные домостроительные комплексы, позволяющие внедрить промышленные механизмы увеличения жилищного фонда республики;

12) в рамках Указа Президента Кыргызской Республики "О мерах по дальнейшему совершенствованию механизмов жилищного обеспечения и строительства жилья для граждан Кыргызской Республики в сфере государственной жилищной политики" от 30 января 2024 года № 10 в целях аккумулирования средств и увеличения жилищного фонда механизм долевого строительства жилья будет широко распространен.

(В редакции Указа Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157)

18. Увеличение объемов привлечения источников финансирования:

1) реализация настоящей Программы предполагает совокупное финансирование в размере не менее 100 млрд. сомов;

2) для финансирования задач настоящей Программы будут привлекаться средства республиканского бюджета, международных доноров, частных инвесторов (внутренних и зарубежных), средства фондового рынка через различные виды финансовых инструментов (акции, облигации, исламские и "зеленые" ценные бумаги и другие) и иные не запрещенные законодательством Кыргызской Республики источники;

3) уполномоченные органы по реализации государственной политики в области инвестиций и экспорта, управления государственными финансами, а также по реализации государственной политики и управлению в сфере иностранных дел и во внешнеполитической сфере совместно с ГИК на регулярной основе будут проводить мероприятия по привлечению внебюджетных средств на реализацию Программы;

4) для привлечения дополнительных источников финансирования Программы решением Совета директоров ГИК часть жилищного фонда ГИК будет реализовываться путем метода прямой продажи и механизма долевого строительства жилья. Стоимость жилья при прямой продаже и в рамках механизма долевого строительства жилья, устанавливаемые решением Совета директоров ГИК, будут размещены на сайте ГИК.

5) стоимость объектов нежилого фонда ГИК устанавливается решением Совета директоров ГИК.

(В редакции Указа Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157)

19. Цифровизация процессов Программы:

1) основой цифровизации, проводимой в Кыргызской Республике, является ориентированность на удовлетворение потребностей граждан в предоставляемых государственных и муниципальных услугах;

2) в рамках реализации настоящей Программы с целью обеспечения высокого уровня доступа к участию в Программе, сокращения косвенных расходов граждан и минимизации влияния "человеческого фактора" на процессы жилищного финансирования электронный портал ГИК будет совершенствоваться с учетом современных тенденций в сфере цифровых технологий;

3) в целях сокращения расходов граждан будет внедрена электронная форма государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное гражданами в рамках реализации Программы;

4) в целях систематизации жилищного фонда, необходимого для реализации настоящей Программы, будет разработан и внедрен электронный сервис, обеспечивающий взаимодействие участников настоящей Программы с государственными органами в сфере строительства жилья и регистрации прав на недвижимое имущество, ГИК, банками и другими участниками жилищной сферы.

Глава 6. Законодательные аспекты

20. Исходя из положений настоящей Программы, целесообразно пересмотреть нормативные правовые акты, регламентирующие развитие сектора жилищного обеспечения. Требуется оптимизация существующего законодательства Кыргызской Республики в следующих сферах: рынка ценных бумаг, государственного ипотечного кредитования, привлечения инвестиций, строительного сектора (реконструкция или замена старого жилья), предоставления налоговых и других преференций для развития жилищного финансирования и строительства жилья в рамках текущей Программы.

21. Для повышения доступности жилищного строительства необходимо разработать и принять профильный закон в сфере долевого строительства, устанавливающий взаимоотношения застройщиков и долевых участников, в том числе с использованием финансовых инструментов.

Глава 7. Эффективность реализации

22. Для определения обеспеченности жильем населения Национальный статистический комитет Кыргызской Республики на ежегодной основе будет проводить анализ жилищного фонда страны.

23. Управление делами Президента Кыргызской Республики будет осуществлять мониторинг реализации Программы.

24. (утратил силу в соответствии с Указом Президента КР от 30 апреля 2026 года № 157).

Глава 8. Ожидаемые результаты

25. К концу 2030 года будет обеспечено достижение следующих целевых показателей:

1) привлечено финансирование, в том числе за счет международных доноров, на общую сумму не менее 100 млрд. сомов;

2) профинансировано приобретение и строительство жилья объемом не менее 2 млн. квадратных метров;

3) обеспечено жильем не менее 40 тысяч семей.

Глава 9. Возможные риски реализации Программы и пути их минимизации

26. Реализации Программы могут угрожать разного рода риски, далее приведены основные из них.

Возникновение обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (форс-мажор). Непреодолимой силой является возникновение чрезвычайных и неотвратимых обстоятельств в результате стихийных бедствий, таких как землетрясения, наводнения, пожары, ураганы, прочие природные стихийные бедствия, введение чрезвычайного положения, военные действия, террористические акты, эмбарго, общереспубликанские забастовки, массовые беспорядки, акты органов государственной власти или местного самоуправления, или иных обстоятельств, которые невозможно предусмотреть или предотвратить, либо возможно предусмотреть, но невозможно предотвратить.

27. Ухудшение политической и экономической ситуации в стране, которая может отрицательно повлиять на возможность привлечения международных инвестиций в систему жилищного финансирования.

28. Одним из рисков строительства жилья в рамках Программы является отсутствие у органов местного самоуправления свободных земельных участков для строительства жилья. В целях минимизации рисков необходимо проведение инвентаризации земельных участков под жилищное строительство.