Приложение

( к постановлению Кабинета Министров КР

от 15 июля 2025 года № 415)

Положение

о порядке определения кадастровой стоимости

недвижимого имущества

Глава 1. Общие положения

1. Положение о порядке определения кадастровой стоимости недвижимого имущества (далее – Положение) определяет правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначено для определения кадастровой стоимости недвижимого имущества уполномоченным органом.

2. Государственное агентство по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете Министров Кыргызской Республики является уполномоченным органом по составлению реестра и определению кадастровой стоимости недвижимого имущества. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости производится с применением специализированного программного обеспечения (далее – СПО).

3. Государственная кадастровая оценка включает в себя следующие основные процедуры:

– проведение мероприятия кадастровой оценки по состоянию на 1 января очередного года;

– определение кадастровой стоимости вновь зарегистрированных объектов недвижимости в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРП) и объектов, в отношении которых были внесены в ЕГРП изменения, влияющие на величину кадастровой стоимости;

– рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости.

Глава 2. Основные понятия

4. В настоящем Положении используются следующие понятия:

государственная кадастровая оценка – процедура кадастровой (массовой) оценки недвижимого имущества уполномоченным органом;

массовая оценка недвижимого имущества – процесс оценки групп аналогичных объектов недвижимости;

модель определения стоимости – набор правил, методов и (или) математических формул, используемых для определения кадастровой стоимости группы объектов недвижимости. Модель определения стоимости может строиться на основе ценообразующих факторов, альтернативных методов оценок или подразумевать индивидуальное определение стоимости каждого объекта;

ценообразующий фактор – количественное или качественное (текстовое) описание характеристики объекта недвижимости (объекта оценки и аналога), оказывающее или которое может оказывать влияние на величину его стоимости;

объект оценки – объект недвижимого имущества, зарегистрированный в ЕГРП, кадастровая стоимость которого определяется в рамках текущей процедуры оценки;

аналог – объект недвижимого имущества, в отношении которого имеются достоверные сведения о величине его рыночной стоимости посредством записи о цене сделки либо о предлагаемой цене продажи, опубликованной в открытом доступе;

доходный подход к оценке – процедура определения кадастровой стоимости недвижимого имущества путем перевода ожидаемых доходов от эксплуатации (аренды) недвижимости в их текущую стоимость;

затратный подход к оценке – процедура определения кадастровой стоимости недвижимого имущества путем расчета стоимости воспроизводства недвижимости за вычетом износа;

стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, соответствующих дате проведения оценки, на создание объекта недвижимости идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов, технологий и объемно-планировочных решений;

сравнительный подход – совокупность методов определения кадастровой стоимости, основанных на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости;

УПКС – удельные показатели кадастровой стоимости;

УПЗР – удельный показатель земельной ренты;

ЕГРП – единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

мероприятие кадастровой оценки – комплекс процедур, направленных на установление кадастровой стоимости всех объектов, зарегистрированных в ЕГРП по состоянию на 1 января года проведения работ по кадастровой оценке;

цифровые тематические карты – информационные слои, созданные при помощи геоинформационной системы и содержащие графическое описание в электронном виде совокупности объектов. Цифровые тематические карты формируются в целях определения значений ценообразующих факторов;

годовой перечень объектов оценки – перечень объектов недвижимости, актуальный по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения работ по кадастровой оценке;

ЕНИ – единица недвижимого имущества;

результаты кадастровой оценки – электронный документ, содержащий кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества, включенных в годовой перечень объектов оценки;

градиентный бустинг – это метод ансамблирования, в котором итоговая модель строится как сумма ряда слабых моделей (обычно небольших деревьев решений), каждая из которых последовательно корректирует ошибки предыдущих моделей;

дерево решений – это модель машинного обучения, которая использует древовидную структуру для принятия решений. Она разбивает пространство признаков на регионы, последовательно разделяя данные по условиям на значениях признаков до достижения конечного решения;

оценочное зонирование – систематизация на дату определения кадастровой стоимости рыночной информации о сделках (предложениях) с типовыми объектами недвижимости исходя из их местоположения и вида использования с учетом существующего и перспективного развития;

специализированное программное обеспечение (СПО) – это совокупность программ, которые реализуют алгоритмы решения сложных задач.

Глава 3. Функции уполномоченного органа

5. Уполномоченный орган:

– обеспечивает основные процедуры государственной кадастровой оценки;

– организует взаимодействие с органами государственной и муниципальной власти;

– осуществляет сбор необходимой информации для кадастровой оценки в соответствующей территории;

Глава 4. Сегментация объектов недвижимости

6. Объекты недвижимости, в зависимости от формы целевого назначения, разделяются на следующие сегменты:

1)              недвижимость жилого назначения:

– индивидуальные жилые дома;

– квартиры;

– земельные участки;

– остальное;

2)              недвижимость производственного назначения:

– производственные объекты;

– земельные участки;

3)              недвижимость коммерческого назначения:

– коммерческие объекты;

– земельные участки;

4)              недвижимость социального назначения:

– социальные объекты;

– земельные участки;

5)              недвижимость культурного назначения:

– объекты культурного назначения;

– земельные участки;

6)              недвижимость административного назначения:

– административные объекты;

– земельные участки;

7)              недвижимость сельскохозяйственного назначения:

– сельскохозяйственные объекты;

– земельные участки;

– земельные доли;

8)              прочие объекты недвижимости:

– здания, сооружения;

– земельные участки.

7. Сегменты, указанные в главе 4 настоящего Положения, могут быть изменены/дополнены по результатам анализа перечня объектов недвижимости и рыночной информации.

Каждый объект оценки, а также каждый аналог при проведении государственной кадастровой оценки относится к одному из сегментов недвижимости. Для каждого сегмента недвижимости устанавливаются свои методологические подходы к построению моделей определения кадастровой стоимости.

Глава 5. Этапы проведения мероприятия кадастровой оценки по состоянию на 1 января очередного года

8. Подготовка базы данных рыночной информации, которая включает в себя:

– сбор информации о сделках, совершенных с объектами недвижимости за период с предыдущего этапа кадастровой оценки;

– сбор информации о предложениях о продаже объектов недвижимости за период с предыдущего этапа кадастровой оценки;

– сбор информации по земельно-оценочным зонам.

9. Проведение оценочного зонирования производится уполномоченным органом на основе рыночной информации, собранной в соответствии с главой 6 настоящего Положения.

Целью оценочного зонирования является представление в текстовой и графической форме информации о сложившемся уровне рыночных цен в различных сегментах рынка недвижимости, представленных в конкретных ценовых зонах.

Ценовая зона представляет собой территорию в пространстве, в границах которой объекты одного сегмента обладают преимущественно схожими техническими характеристиками и имеют рыночную цену в приемлемых границах диапазона удельных цен.

Границы ценовых зон могут совпадать с границами кварталов, населенных пунктов, муниципальных образований или совпадать с границами исторически сложившихся территорий.

Для каждой ценовой зоны и каждого сегмента рынка недвижимости с достаточной рыночной информацией устанавливается средняя удельная рыночная цена и наиболее вероятный диапазон рыночных цен (1 кв. м/сом). Результаты оценочного зонирования представляются в виде тематического слоя карты.

Оценочное зонирование проводится только в отношении тех сегментов рынка недвижимости, по которым существует достаточная рыночная информация.

По итогам оценочного разделения устанавливаются ценовые зоны и удельные показатели средних рыночных цен в расчете на единицу площади (стоимость за 1 кв. м/сом).

Данные, используемые в расчетах, отражаются на картографическом материале.

Ценовое зонирование устанавливается в рамках кварталов, частей кварталов, установленных согласно принципам кодирования единиц недвижимости в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Одна ценовая зона может состоять из одного или двух и/или более кварталов, частей кварталов.

10. Подготовка исходных материалов для определения значений ценообразующих факторов, в том числе:

– создание, актуализация цифровых тематических карт. Источниками информации при создании цифровых карт могут служить регистрационные индексированные карты уполномоченного органа, сведения официальных геоинформационных порталов (Геоинформационная система адресного регистра, портал национальной инфраструктуры пространственных данных, государственные и муниципальные геоинформационные системы). При недостаточности сведений на официальных геоинформационных порталах допустимо применять общедоступные источники, такие как карты Google, OSM, 2GIS или Яндекс карты;

– подготовка статистических таблиц на основе адресных справочников. Такие таблицы могут содержать информацию о численности населения в населенных пунктах, сведения об обеспеченности инфраструктурой населенного пункта, уровне заработной платы в муниципальном образовании и иные статистические данные. Статистические таблицы используются для определения значений ценообразующих факторов, характерных для ЕНИ;

– сбор информации, необходимой для определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения методом капитализации земельной ренты в объеме, предусмотренном техническими указаниями по определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

11. Перечень ценообразующих факторов для аналогов и объектов оценки определяется на основе анализа характерных свойств объектов оценки и степени влияния внешней среды на величину их стоимости.

Ценообразующие факторы могут описывать физические характеристики и внешние параметры объекта, обусловленные местоположением.

Источником значений ценообразующих факторов, описывающих физические характеристики, является база данных ЕГРП. К таким ценообразующим факторам относятся площадь объекта, материал стен, этажность и прочее.

Внешние параметры являются источником значений таких факторов, как расстояние от объекта оценки до каких-либо точек интереса, факторы социальных показателей населенного пункта (численность, уровень заработной платы, преступность и проч.), а также инженерная обеспеченность объекта (наличие электричества, водоснабжения и проч.).

При невозможности определения значения какого-либо фактора для объекта или группы объектов допускается делать обоснованные предположения о возможных значениях таких факторов и применять подобные допущения до момента получения достоверных сведений.

12. Отнесение каждого аналога и объекта оценки из перечня объектов недвижимости к одному из сегментов, указанных в главе 4 положения, производится на основании сведений о назначении и форме использования объектов, содержащихся в базе данных ЕГРП.

13. Формирование групп объектов оценки в рамках сформированных сегментов.

Распределение объектов по группам внутри сегментов производится на основании значений ценообразующих факторов.

Количественный и качественный состав групп объектов недвижимости определяется на основе анализа рынка недвижимости.

14. Выбор подхода и метода определения кадастровой стоимости для каждой из сформированных групп объектов осуществляется исходя из юридического и/или фактического использования по назначению, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации, которые определяются по итогам анализа рынка недвижимости.

Описание возможных к применению подходов и методов приведено в главе 6 настоящего Положения.

15. Модели определения кадастровой стоимости для каждой группы формируются одним из способов, указанных в главе 6 настоящего Положения. Модель определения стоимости должна однозначно устанавливать величину стоимости объектов, входящих в оценочную группу, на основе значений ценообразующих факторов, отобранных для данной оценочной группы

16. В каждой оценочной группе определяется величина кадастровой стоимости объектов оценки путем подстановки значений их ценообразующих факторов в соответствующую модель определения кадастровой стоимости.

17. Подготовка отчетной документации об итогах определения кадастровой стоимости объектов оценки и разработка ее формы осуществляется уполномоченным органом. Результаты определения кадастровой стоимости публикуются на официальном сайте уполномоченного органа в виде электронных таблиц и передаются в ЕГРП.

Глава 6. Модели определения кадастровой стоимости

18. Для моделирования стоимости может быть использована методология любого из подходов к массовой оценке: сравнительного, затратного, доходного.

19. На сравнительном подходе базируются модели:

– статистического моделирования;

– эталонного объекта недвижимости;

– на основе УПКС.

20. На затратном подходе базируется модель сравнительной единицы и/или сметная стоимость строительства по удельным показателям.

21. На доходном подходе базируется модель капитализации земельной ренты.

22. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется в рамках индивидуального расчета.

Модель оценки на основе индивидуального определения рыночной стоимости применяется в соответствии с положениями Закона Кыргызской Республики «Об оценочной деятельности».

23. Модель статистического моделирования основывается на многофакторной регрессионной модели, представляющей собой математическую формулу, отображающую связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы) и/или регрессионный анализ на основе градиентного бустинга над «деревьями решений».

24. Выбор конкретного вида статистической модели осуществляется по критериям статистической значимости и объяснимости с точки зрения рыночных данных и закономерностей ценообразования.

25. Модель на основе эталонного объекта недвижимости строится на величине удельного показателя стоимости объекта недвижимости (пункт 7 настоящего Положения), обладающего средними или типичными для группы объектов недвижимости значениями ценообразующих факторов. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется с учетом всех корректировок, применяемых к значениям ценообразующих факторов.

26. Модель на основе УПКС применяется в случаях, когда отсутствует возможность применения метода статистического моделирования и метода эталонного объекта недвижимости по причине недостатка рыночной информации в представленной группе. Модель на основе УПКС опирается на результаты оценки других групп с достаточной рыночной информацией.

27. Модель сравнительной единицы применяется для определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, для которых не развит или отсутствует рынок недвижимости. Модель сравнительной единицы основана на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этой модели необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах на строительство объектов.

(1) Модель определения рыночной стоимости объекта недвижимости (Сон) затратным подходом можно представить в виде формулы:

Cон = ПВС *(1– СИ/100)*Принв,

где:

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта, сом;

СИ – совокупный износ, %;

ПРинв – прибыль инвестора, ед.

Полная восстановительная стоимость рассчитывается по формуле:

ПВС = УПССбаз * Ик * Кст * Р, где:

УПССбаз – базовое значение удельного показателя стоимости строительства типичного объекта в соответствии с приложением 1, которое будет определено в процессе проведения мероприятия по кадастровой оценке;

Ик – индекс удельных капитальных вложений на дату мероприятия кадастровой оценки согласно данным уполномоченного государственного органа в сфере градостроительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства относительно 1 января года проведения мероприятия оценки;

Кст – корректировочный коэффициент, учитывающий отличия материала стен объекта оценки от материала стен базового показателя, указанного в приложении 1 и определяемого в соответствии с приложением 3, который будет определен в процессе проведения мероприятия по кадастровой оценке;

Р – количество единиц измерения объекта оценки – квадратных метров, кубических метров или погонных метров;

Принв – прибыль инвестора принимается в размере учетной ставки Национального банка Кыргызской Республики по состоянию на 1 января года проведения мероприятия кадастровой оценки.

(2) При определении величины совокупного износа следует учитывать все виды износа:

– физический;

– функциональный;

– внешний.

Физический износ (Ифиз) объекта представляет собой утрату полезности объекта недвижимости или его компонентов, связанную с временным фактором (естественное старение) или условиями эксплуатации, которая приводит к потере стоимости.

Величина физического износа определяется по формуле:

 , где:

Вх – фактический (хронологический) возраст объекта оценки;

Всс – нормативный срок службы здания определяется в зависимости от материала стен в соответствии с приложением 2.

Предельная величина физического износа для исправных объектов недвижимости устанавливается в размере 60 %. Если объект недвижимости находится в аварийном состоянии и тому имеется документальное подтверждение, то величина физического износа принимается в размере 80 %.

Функциональный износ (Ифун) представляет собой утрату полезности вследствие недостатков, которыми характеризуется оцениваемый объект недвижимости, по сравнению с его заменителем при условии, что такая утрата приводит к потере стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Величина функционального износа принимается в размере 0 %, за исключением документально подтвержденных случаев определения иной величины.

Внешний износ (Ивн) представляет собой утрату полезности объекта недвижимости, вызванную экономическими факторами или факторами местоположения, внешними по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, и приводящую к потере объектом недвижимости своей стоимости.

Величина внешнего износа определяется в соответствии с социально-экономическими факторами, влияющими на уровень цен на рынке недвижимости. Величина внешнего износа может быть установлена для любой территориальной единицы – населенного пункта, айылного аймака, района или улицы.

Совокупный износ определяется по формуле:

СИ = (1-(1-Ифиз/100) * (1-Ифун/100) * (1-Ивн/100)) * 100 %.

28. Метод капитализации земельной ренты рекомендуется применять для определения величины кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом особенностей, установленных в главе 8 настоящего положения.

29. Определение кадастровой стоимости осуществляется без учета обременений (ограничений) объекта недвижимости.

30. Очередная государственная кадастровая оценка проводится через четыре года после года проведения последней государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в городах Бишкек и Ош, в случае принятия Кабинетом Министров Кыргызской Республики соответствующего решения – через два года.

Глава 7. Определение кадастровой стоимости вновь зарегистрированных объектов недвижимости в ЕГРП и объектов, в отношении которых были внесены в ЕГРП изменения, влияющие на величину кадастровой стоимости

31. Определение кадастровой стоимости вновь зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, изменение сведений в ЕГРП, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по моделям определения кадастровой стоимости, установленным в рамках проведения последнего этапа кадастровой оценки.

32. Датой определения кадастровой стоимости вновь зарегистрированных в ЕГРП объектов недвижимости, изменения сведений в ЕГРП, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки.

33. Перечень объектов, в отношении которых необходимо определить кадастровую стоимость формируется ежедневно и передается в СПО для определения кадастровой стоимости.

34. Кадастровая стоимость объектов определяется в течение 3 рабочих дней и вносится в ЕГРП.

Глава 8. Особенности определения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения

35. Кадастровая стоимость земельных участков, где развит рынок, будет устанавливаться на основе доходного или сравнительного подхода в зависимости от объема исходных данных.

36. Применение доходного подхода регламентируется Техническими указаниями по определению кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения (далее – Технические указания).

37. Технические указания разрабатываются Государственным агентством по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии при Кабинете Министров Кыргызской Республики и утверждаются соответствующим приказом

Глава 9. Рассмотрение замечаний к определению кадастровой стоимости

38. Замечания, связанные с определением кадастровой стоимости (далее – замечания), касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, учитываются путем замены недостоверных сведений достоверными сведениями о характеристиках объекта недвижимости, если недостоверность таких сведений выявлена уполномоченным органом.

39. Замечания относительно некорректного учета фактического использования объекта недвижимости рассматриваются при наличии представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих его фактическое использование.

40. Замечания, касающиеся недостоверности сведений о характеристиках объекта недвижимости, использованных при определении кадастровой стоимости, рассматриваются с учетом представленных документов (или копий документов) или ссылок на такие документы, подтверждающих недостоверность таких сведений, при их представлении.

41. В случае подтверждения в результате проверки недостоверности использованных сведений (или отсутствия существенных для определения стоимости характеристик) осуществляются соответствующие изменения кадастровой стоимости объекта недвижимости, если такие сведения влияют на его кадастровую стоимость.

42. В случае если выявленная ошибка влияет на кадастровую стоимость иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных, изменения вносятся в отношении всех объектов, на которые распространяется данное нарушение.

43. Правообладатели объектов недвижимости вправе обратиться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением по форме приложения 4 в течение 6 месяцев со дня объявления результатов кадастровой оценки с предоставлением документов, подтверждающих некорректный учет фактического использования недвижимости и/или подтверждающих недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости недвижимости.

44. Правообладатели объектов недвижимости в случае несогласия с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости вправе обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченный орган в течение 6 месяцев со дня объявления результатов кадастровой оценки с предоставлением отчета независимой оценки. Уполномоченный орган вправе создать специальную комиссию для рассмотрения заявлений правообладателей объектов недвижимости. Порядок работы комиссии утверждается уполномоченным органом.

45. В случае отказа в пересмотре величины кадастровой стоимости уполномоченный орган обязан предоставить правообладателю объекта недвижимости письменный ответ с указанием причины отказа.

Приложение 1

к Положению о порядке определения кадастровой стоимости недвижимого имущества

Базовое значение удельного показателя стоимости строительства типичного объекта

Приложение 2

к Положению о порядке определения кадастровой стоимости недвижимого имущества

Срок службы здания в зависимости

от материала наружных стен