УТРАТИЛО СИЛУ в соответствии с постановлением Бишкекского горкенеша от 20 декабря 2011 года № 288

 ПОЛОЖЕНИЕ  о методике определения стоимости  земельных участков в г.Бишкек

1. Общие положения

   1.1. Данное Положение (далее - методика) разработано в соответствии с  международными  стандартами  для  оценки  стоимости  индивидуальных земельных участков в г.Бишкек.

   1.2.  Методика определяет подходы  оценки  объектов   земельной собственности  при  заключении  гражданско-правовых  сделок, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

 2. Термины и определения

   2.1. Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

   2.1.1.  Дата  оценки  - дата, по состоянию на  которую  совершаются процедуры оценки, и определяется стоимость земельного участка.

   2.1.2. Земельные улучшения - все изменения, отличающие свободный  и неосвоенный земельный участок, являющиеся результатом деятельности  по его преобразованию для последующего использования.

   2.1.3. Земельный участок - часть земной поверхности, которая  имеет фиксированные  границы и характеризуется определенным местоположением, природными    свойствами,   физическими   параметрами,   правовым    и  хозяйственным  состоянием и другими характеристиками, являющимися  его существенными составляющими.

   2.1.4. Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость (стоимость на дату оценки).

   2.1.5.   Местоположение   -   экономическое   понятие,   отражающее доступность,  инфраструктурное обустройство и  характер  использования прилегающей территории.

   2.1.6.  Наилучшее и наиболее эффективное использование – юридически разрешенное,   физически   возможное,   экономически   целесообразное, финансово  обоснованное  и наиболее доходное использование  земельного участка.

   2.1.7.  Объект земельной собственности - земельный участок (доля  в земельном  участке), а также права и обязательства,  связанные  с  его (ее) владением, пользованием и распоряжением.

   2.1.8.   Оценка  объектов  земельной  собственности  -  определение стоимости   объектов  земельной  собственности  на  дату   оценки   по установленной  процедуре  в  соответствии  с  характером   гражданско-правовой сделки.

   2.1.9.  Оценщик  -  юридическое  или  физическое  лицо,  обладающее профессиональной   подготовкой,  опытом,  квалификацией   и   правовым статусом для проведения оценочной деятельности.

   2.1.10.   Правовое  состояние  земельного  участка  -  совокупность юридически  закрепленных прав, обязательств, ограничений и  интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности.

   2.1.11. Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка  и  иное  улучшение  земельных  участков,  направленное   на повышение стоимости земельной собственности.

   2.1.12.  Рыночная  стоимость - наиболее вероятная  на  дату  оценки сумма,  за  которую возможно продать право собственности на  земельный участок,  на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно настоящей методике.

   2.1.13.  Физические  характеристики земельного  участка  -  размер,  конфигурация, площадь, топография и другие характеристики,  выражаемые в метрических показателях.

   2.1.14.   Разрешенное  использование  -  использование   земельного участка  в  соответствии  с  нормативными  правовыми  актами  местного самоуправления  и  учетом  целевого назначения,  землеустроительной  и градостроительной документации, утвержденной в установленном порядке.

 3. Объекты и цели оценки

   3.1.  Объектом оценки являются земельные участки (доли в  земельных участках),   права   собственности  на  них  и  права   третьих   лиц, обязательства  и  интересы,  связанные  с  владением,  пользованием  и распоряжением.

4. Подходы к определению стоимости

   4.1.  Оценка  объектов  земельной собственности  осуществляется  на основе  соблюдения  процедур,  которые отображают  следующие  основные методические подходы:

   а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

   б) капитализацию чистого дохода;

   в) учет затрат на земельные улучшения.

   При   проведении   оценки   может   быть   использовано   несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному  из  них, базирующемуся  на наличии наиболее полной и достоверной информации  об объекте оценки.

   4.2.  Выбор  подходов, которые применяются при  проведении  оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием на рынке,  наличием  и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

   4.3.  Исходными  данными для проведения оценки  объектов  земельной собственности являются:

   -   документы,   которые   подтверждают  права,   обязательства   и ограничения относительно использования земельного участка;

   -   материалы  о  физических  характеристиках  земельного  участка, качестве   грунтов,  характере  и  состоянии  его  застройки,   уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;

   -   сведения  об  особенностях  местоположения  земельного  участка (природные,    экономические,   историко-культурные,    экологические, градостроительные  и  другие) и стадии развития рынка  недвижимости  в данном районе;

   -  информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов,  типичном покупателе  и продавце, расчетном времени экспозиции объектов  данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

   -  данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения  и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

   4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на  сопоставлении  цен  продаж, определяется на  уровне  цены  продажи объектов, подобных объекту оценки. Цена   продажи   подобного   объекта,   в   случае   необходимости, корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях  и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере  и  правилах использования земельного участка и  прилегающей территории.

  Откорректированная  цена продажи i-го подобного  объекта  земельной собственности определяется по формуле:

   Цапi = Цаi + Е дельта Цаj, где:

                j=1

   Цапi - откорректированная цена продажи i-го подобного объекта;

   Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

   m - количество факторов сравнения;

   дельта Цаj - разность (поправка) в цене (+,-) продажи подобного

   объекта относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения.

   Стоимость объекта оценки устанавливается как медианное (среднее для ранжированного   ряда)   или  модальное  (наиболее   распространенное) значение   полученных  результатов  откорректированных   цен   продажи нескольких подобных объектов.

   4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на  капитализации  чистого дохода (земельной ренты), определяется  как отношение  годового  чистого  дохода  от  сдачи  в  аренду  свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:

        Доз

   ЦК = ---, где:

        Скз

   Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации

        чистого дохода;

   Доз - чистый годовой доход с земли;

   Скз - ставка капитализации для земли.

   Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением  между чистым  доходом  и  ценами  продажи для  подобных  объектов  земельной собственности  или  на  основе  нормы отдачи  с  учетом  компонентного состава недвижимости.

   4.6. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой  ценой  продажи застроенного участка (или капитализированным чистым  доходом от его использования) и всеми затратами  на  земельные улучшения, по формуле:

   Цз = Цо - Воз, где:

   Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на

        земельные улучшения;

   Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход

        от застроенного земельного участка);

   Воз - затраты на земельные улучшения.

   4.7. Окончательный вывод относительно стоимости объекта формируется на   основании   сравнительного   и   причинно-следственного   анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

   5.1.   Оценка   объектов  земельной  собственности   осуществляется независимыми  оценщиками  на  договорных  началах  в  соответствии   с заданием на выполнение оценки.

   5.2.  Результаты  оценки  оформляются в виде  отчета - документа, который  содержит  обоснование и вывод оценщика  о  стоимости  объекта оценки.

   5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета.

   Отчет об оценке должен содержать:

   - титульный лист и перечень прилагаемых документов;

   - техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки;

   - цель оценки и вид определяемой стоимости;

   - дату оценки;

   - основные предпосылки, допущения и ограничения;

   - анализ местоположения оцениваемого объекта;

   - описание объекта оценки;

   - определение наилучшего и наиболее эффективного использования;

   - обоснование применяемых подходов и методов оценки;

   - расчеты стоимости объекта оценки;

   -  согласование полученных результатов и вывод оценщика о стоимости

объекта оценки;

   - копии квалификационных сертификатов оценщиков;

   - другие материалы, используемые для оценки объекта.

   5.4. Отчет об оценке подписывается и заверяется печатью оценщика.

   5.5.  Отчет  об оценке рассматривается на Комиссии, и цена  продажи земельного участка утверждается Председателем Комиссии.