ПОЛОЖЕНИЕ

О Комиссии по застройке и землепользованию населенных пунктов Саруйского айыл окмоту.

Статья 1. Общие положения

1.1 Комиссия по застройке и землепользованию Саруйского айыл окмоту (далее -Комиссия) осуществляет свою деятельность на основании действующего законодательства Кыргызской Республики, настоящего Положения, и иных нормативно-правовых актов утвержденных Саруйским айыльным кенешем.

Статья 2. Порядок формирования Комиссии

2.1 Состав Комиссии утверждается постановлением айыльного кенеша Саруйского айыл окмоту.

2.2 Председателем  комиссии  является  заместитель главы айыл окмоту; Маданбеков С.

2.3 Заместитель председателя комиссии избирается из состава  комиссии ее председателем: Токтонбаев Т..

2.4 В состав Комиссии входят представители следующих организаций:

- депутаты айыл окмоту - 2чел; Шергазиер Р, Абдраев Ж.

- специалист по земельным вопросам: Токтонбаев Т.

- специалист Госрегистра -1 чел; Токбаев Т

- специалист Архитектуры - 1чел; Улушбаев Б представители районных организаций:

- Водоканал -1; Узаков К Секретарь; Жулагулова Ж.

2.5 Досрочное прекращение членства в Комиссии может быть: -   по заявлению члена комиссии;

- по решению главы Саруйского айыл окмоту;

- по иным основаниям, предусмотренным нормативными актами Кыргызской Республики.

Статья 3. Функции Комиссии.

3.1 Комиссия осуществляет следующие функции:

- принимает решения о возможности предоставления прав собственности или аренды на земельные участки;

- земельных участков для ведения прямых переговоров о продаже;

- выступает организатором торгов;

- в установленном порядке утверждает результаты торгов;

- рассматривает другие вопросы, связанные с предоставлением и застройкой земельных участков в соответствии с действующим законодательством Кыргызской Республики.

3.2 Комиссия вправе:

- требовать от органов Саруйского айыл окмоту, иных служб и предприятий независимо от форм собственности и ведомственной подчиненности предоставления  официальных заключений, экспертиз, иных материалов, относящихся к рассматриваемым на заседаниях вопросам;

- привлекать независимых экспертов к работе по подготовке соответствующих рекомендаций;

- публиковать материалы о своей деятельности. Статья 4. Порядок организации работы Комиссии.

4.1 Комиссия осуществляет свою деятельность в форме заседаний. Результаты заседаний готовятся в форме протоколов с подписями всех членов Комиссии.

4.2 Периодичность заседаний определяется председателем Комиссии.

4.3 Заседания Комиссии ведет ее председатель, при отсутствии заседания ведет заместитель председателя или член Комиссии, уполномоченный председателем Комиссии.

4.4 Комиссия имеет право принимать решения, если на заседание присутствует не менее двух третей ее членов.

4.5 Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов путем открытого голосования. При равенстве голосов голос председательствующего является решающим.

4.6. Любой член Комиссии освобождается от участия в рассмотрении и голосовании по конкретному вопросу в случае, если он имеет прямую финансовую заинтересованность, или находится в родственных отношениях с заявителем, по поводу которой принимается решение.

4.7. Комиссия имеет свой архив, в котором содержатся протоколы всех ее заседаний, другие материалы, связанные с деятельностью Комиссии.

Статья 5. Порядок проведение заседаний

5.1. На заседании Комиссии в обязательном порядке приглашаются все члены комиссии.

5.2. В начале заседания Комиссия определяет регламент своей работы исходя из предварительного согласования с председателем Комиссии и:

- характера обсуждаемого вопроса;

- содержания поступивших официальных заключений уполномоченных органов и независимых экспертов;

5.3. Протоколы заседаний Комиссии направляются на утверждение главе Саруйского айыл окмоту не позднее 3-х дней после их принятия.

5.4. Саруйский айыл окмоту предоставляет комиссии необходимые помещения для работы, проведение заседаний, размещение архива.

ПОЛОЖЕНИЕ о порядке и условиях возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки в населенных пунктах Саруйского айыл окмоту согласно приложению

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение разработано в соответствии с Земельным кодексом Кыргызской Республики, Гражданским кодексом Кыргызской Республики, Законом Кыргызской Республики "О градостроительстве и архитектуре Кыргызской Республики" и другими нормативными правовыми актами Кыргызской Республики и устанавливает порядок и условия возмездного предоставления прав собственности или аренды на земельные участки в населенных пунктах Саруйского айыл окмоту.

Возмездное предоставление прав собственности или аренды на земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, осуществляется в соответствии с настоящим Положением. В случаях, предусмотренных пунктом 3.2 Положения, возмездное предоставление земельных участков в собственность или в аренду может быть произведено путем прямых продаж. При этом в срочное (временное) пользование земельные участки предоставляются только на условиях аренды, в соответствии со схемами №1, №2 регламентирующими порядок предоставления прав на ^ земельные участки и оформления разрешительных документов на проектирование, строительство и ввод объектов в эксплуатацию.

1.2. Требования настоящего Положения не распространяются на безвозмездное предоставление земельных участков, в случаях, предусмотренных в статье 32 Земельного кодекса Кыргызской Республики, за исключением процедуры формирования земельных участков, которая должна выполняться во всех случаях.

2. Понятия, применяемые в настоящем Положении

2.1. Понятия, применяемые в настоящем Положении:

аренда земель - предоставление или передача собственником/землепользователем (арендодателем) земельного участка арендатору, с правом его использования на определенный период времени за определенную плату;

аукцион - форма торгов, при которой победителем является лицо, предложившее наивысшую цену;

гарантийный взнос - денежная сумма, вносимая претендентом, изъявившим желание участвовать в торгах с целью приобретения прав на земельный участок;

градостроительный регламент - совокупность установленных градостроительной документацией, правилами застройки и землепользования параметров и видов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских населенных местах, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности;

градостроительная документация - документы проектов районной планировки, генеральные планы, проекты детальной планировки, межевания, застройки кварталов, градостроительных узлов и других элементов планировочной структуры населенных пунктов;

желтые линии - границы максимально допустимых зон возможного распространения завалов (обрушений) зданий (сооружений, строений) в результате обрушительных ^      землетрясений, иных бедствий природного или техногенного происхождения. Желтые линии, как правило, применяются для регулирования разрывов между зданиями и сооружениями;

конкурс - продажа предмета торгов в случаях, когда от покупателей требуется выполнение определенных условий по отношению к предмету торгов;

красные линии - это линии, определяющие ширину улиц и дорог и являющиеся границами, отделяющими улицы и дороги от других элементов планировочной структуры;

лот - конкретный земельный участок, права на который выставляются на торгах;

независимый оценщик недвижимости - лицо, получившее в установленном порядке соответствующий сертификат о профессиональном обучении по оценке недвижимого имущества и не являющееся учредителем, собственником, акционером, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки или лицом, состоящим с указанными лицами в близких родственных отношениях;

правила застройки и землепользования - нормативные правовые акты органов местного самоуправления и специально уполномоченных государственных органов, регулирующие использование и строительные изменения объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов;

прямая продажа - способ предоставления физическим и юридическим лицам (заявителям) прав собственности или аренды на земельный участок, путем прямых переговоров, без проведения торгов;

предоставление земельного участка без проведения торгов - способ предоставления физическим и юридическим лицам (заявителям) прав аренды на земельный участок путем рассмотрения вопроса на комиссии без проведения торгов;

право собственности на земельный участок - признаваемое и охраняемое Конституцией Кыргызской Республики, Земельным кодексом Кыргызской Республики и другими законодательными актами право физических и юридических лиц по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком с ограничениями, устанавливаемыми Земельным кодексом Кыргызской Республики;

разрешенное использование земельного участка и иных объектов недвижимости -использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами, установленными в градостроительной документации населенных пунктов и правилах землепользования и застройки, а также ограничениями на использование указанных объектов, установленными в соответствии с законодательством Кыргызской Республики, а также сервитутами;

стартовая стоимость земельного участка - начальная цена земельного участка, представленного для реализации на торгах;

фактическая граница - граница земельного участка, указанная на схемах, выполненных в масштабе, не закрепленная на местности межевыми знаками установленного образца;

фиксированная граница - граница земельного участка, закрепленная на местности межевыми знаками установленного образца на основе юридических документов, с привязкой к капитальным зданиям и сооружениям, постоянным естественным ориентирам или к геодезическим пунктам, все поворотные точки которой имеют известные координаты;

целевое назначение земель - использование земельных участков в целях, указанных в документах, удостоверяющих права на земельный участок, в договоре или иных правоустанавливающих документах.

3. Организаторы, участники и предмет торгов и прямой продажи

3.1. Возмездное предоставление прав собственности или аренды на земельные участки производится на открытых торгах уполномоченным органом.

Решения уполномоченных органов, касающиеся предоставления земельных участков, могут быть обжалованы в судебном порядке, в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

3.2. Право собственности или аренды на земельный участок может быть предоставлено уполномоченным органом физическим и юридическим лицам (заявителям) путем прямых продаж в случаях, если:

- земельные участки были ранее предоставлены в срочное (временное) пользование этим физическим и юридическим лицам;

- земельный участок дважды выставлялся на открытые торги и не был продан.

При прямой продаже прав собственности на земельный участок или предоставлении его в срочное (временное) пользование в обязательном порядке оговариваются сроки освоения земельных участков.

3.3. Для осуществления процесса предоставления прав на земельные участки в соответствии с настоящим Положением создаются комиссии по предоставлению прав на земельные участки (далее - комиссия).

В состав комиссии включаются представители органов местного самоуправления, руководители местных структурных подразделений государственного органа по делам архитектуры и строительства (далее - местные органы архитектуры и строительства) и государственного органа по регистрации прав на недвижимое имущество (далее - местные органы Госрегистра), представители местных технических служб, некоммерческих организаций и общественности.

Состав комиссии утверждается местным кенешем по предложению уполномоченного органа.

Решения комиссии принимаются простым большинством голосов, при наличии кворума не менее двух третей от общего числа членов комиссии. При равенстве голосов голос председателя комиссии является решающим. Протокол комиссии утверждается председателем комиссии.

3.4. Комиссия осуществляет следующие функции:

- принимает решения о возможности предоставления прав собственности или аренды на земельные участки;

- определяет виды прав (собственность, аренда) на земельный участок, о способе его предоставления (аукцион, конкурс, прямая продажа, пр.);

- устанавливает размеры стартовой стоимости лота или начальной стоимости земельных участков для ведения прямых переговоров о продаже;

- выступает организатором торгов;

- в установленном порядке утверждает результаты торгов;

- рассматривает другие вопросы, связанные с предоставлением прав на земельные участки, в пределах компетенции, предусмотренных настоящим Положением и иными нормативными правовыми актами.

3.5. Участниками торгов и прямых продаж выступают физические и юридические лица Кыргызской Республики. При предоставлении земель населенных пунктов, курортно-рекреационных зон в аренду арендаторами могут выступать и иностранные лица.

3.6. Предметом торгов и прямой продажи являются права собственности или аренды на земельные участки, под строительство объектов, существующих объектов, расположенных в границах населенного пункта.

4. Основные условия предоставления прав на земельные участки

4.1. Предоставление прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, возможно при условии, что на момент предоставления эти участки сформированы.

Земельные участки считаются сформированными, если они: проектирование и строительство

5.1. Выбор земельного участка для предоставления прав на земельные участки, проектирование и строительство производится местным органом архитектуры и строительства.

5.2. Местный орган архитектуры и строительства дает заключение по выбранному земельному участку в соответствии с градостроительным регламентом, в котором указывается:

- соответствие расположения земельного участка генеральному плану города (поселка), другой проектно-планировочной документации, Правилам застройки и землепользования, строительным нормам и правилам;

- наличие проектных границ участка и градостроительных регламентов (оценка сформированности участка как объекта недвижимости);

- возможность подключения к инженерным коммуникациям;

- условия сейсмичности участка, наличие опасных инженерно-геологических и техногенных явлений;

- описание земельного участка;

- предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного участка;

- необходимость и объем подготовительных работ по формированию земельного участка.

При необходимости, местный орган Госрегистра по запросу местного органа архитектуры и строительства предоставляет ему соответствующую информацию в течение 5 рабочих дней.

Заключение готовится в течение 12 рабочих дней. На крупные объекты со строительным объемом свыше 15000 куб.м или в сложной градостроительной ситуации, в том числе со сложными условиями инженерного обеспечения, срок подготовки может быть продлен на 7 рабочих дней.

Заключение местного органа архитектуры и строительства передается в местный орган Госрегистра.

5.3. Местный орган Госрегистра на основании представленного заключения местного органа архитектуры и строительства дает заключение по выбранному земельному участку, в котором указывается:

- правовой статус рассматриваемого участка (права собственности, бессрочного пользования);

- наличие сервитутов, других обременении;

- имущественные права других лиц;

- наличие межевых знаков или опознаваемых твердых точек, от которых можно установить соответствие фиксированных границ с фактическими границами, путем сопоставления с границами смежных землепользователей и собственников земельных участков;

- наличие зданий и сооружений, прочих построек;

- предложения о возможности (невозможности) предоставления земельного участка. При наличии прав третьих лиц или обременении местный орган Госрегистра

прикладывает к заключению схему участка с нанесением границ, отражающих права третьих лиц и обременения.

При необходимости, местный орган архитектуры и строительства по запросу местного органа Госрегистра предоставляет ему соответствующую информацию в течение 5 рабочих дней.

Местный орган Госрегистра готовит заключение в течение 10 рабочих дней, которое вместе с заключением местного органа архитектуры и строительства передается в комиссию.

5.4. Комиссия рассматривает заключения в течение 7 рабочих дней после их получения.

В случае несогласия комиссии с представленными заключениями последние возвращаются на доработку в местные органы архитектуры и строительства и Госрегистра. Повторное рассмотрение доработанных заключений проводится не позднее чем через 10 рабочих дней.

Решение комиссии о выставлении земельного участка на торги оформляется в виде протокола. В протоколе указываются подготовительные работы, которые должны быть выполнены по формированию земельного участка (в том числе необходимость и сроки проработки проектных вариантов), вид предоставляемого права на земельный участок (собственность, аренда), стартовая стоимость земельного участка, сроки и способ его предоставления (аукцион, конкурс). Протокол направляется в уполномоченный орган и утверждается им в течение 3-х рабочих дней после его поступления.

Копии утвержденного уполномоченным органом протокола направляются в местные органы архитектуры и строительства и Госрегистра.

В случае, если земельный участок был включен в перечень участков, выставляемых на торги на основании заявления физического или юридического лица, протокол комиссии направляется также и заявителю.

5.5. В случае положительного решения комиссии о предоставлении земельного участка путем торгов местные органы архитектуры и строительства и Госрегистра выполняют работы по формированию земельного участка. Данные работы выполняются преимущественно за счет средств, формируемых из поступлений от продаж права собственности и аренды по итогам проводимых торгов в соответствии с пунктами 8.1 и 8.2 настоящегоПоложения.

При предоставлении земельного участка в собственность или аренду путем прямой продажи работы по подготовке земельного участка оплачиваются заявителем.

(В редакции постановления Правительства КР от 16 ноября 2006 года № 799)

5.6. Местный орган архитектуры и строительства подготавливает Схему проектируемого объекта на земельном участке, который составляется в 2-х экземплярах. В Схеме проектируемого объекта земельного участка содержатся следующие сведения:

1) местоположение (адрес) земельного участка;

2) площадь земельного участка;

3) перечень существующих строений, включая строения, не соответствующие правилам застройки и землепользования;

4) план земельного участка, выполненный на топографической подоснове в масштабе 1:500, на котором нанесены:

- существующие строения, включая строения, не соответствующие правилам застройки и землепользования;

- трассы инженерно-технических коммуникаций, проходящих по земельному участку;

- здания, строения, сооружения и инженерно-технические коммуникации, подлежащие сносу или перемещению, подверженные опасным природным и техногенным процессам.

5.7. Местный орган архитектуры и строительства направляет копии предварительных материалов по застройке конкретного земельного участка в органы экологического контроля, санитарно-эпидемиологическую службу и органы пожарного надзора для получения соответствующего заключения. Согласование осуществляется в форме заключений, которые готовятся в течение 7 рабочих дней с момента поступления материалов. Заключения передаются в местный орган архитектуры и строительства.

Если права на земельные участки передаются на основе проекта планировки-межевания, то согласования вышеперечисленных органов не требуется.

5.8. На стадии работ по формированию земельных участков местным органом архитектуры и строительства определяются предварительные условия подключения к инженерно-техническим коммуникациям.

Отсутствие указанных условий не является препятствием для заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков, равно как и государственной регистрации этих договоров, иных правоустанавливающих документов.

5.9. Местный орган архитектуры и строительства подготавливает архитектурно-планировочное задание (АПЗ) на проектирование конкретного объекта на одобренном комиссией предоставленном земельном участке. В состав архитектурно-планировочного задания входит комплект графических и текстовых материалов содержащих:

- сведения о градостроительных требованиях по использованию земельного участка (в числе архитектурно-планировочных требований к проектируемому зданию, сооружению, градостроительному комплексу);

- технические условия подключения объекта к городским инженерным коммуникациям, трассы инженерно-технических коммуникаций;

- границы действия сервитутов с описанием обременении;

- материалы, указанные в пункте 5.6 настоящего Положения.

Первый экземпляр АПЗ подписывается руководителем местного органа архитектуры и строительства.

5.10. Местный орган Госрегистра согласовывает План земельного участка со всеми смежными землепользователями - собственниками земельных участков - в части установления границ, градостроительных регламентов, сервитутов и обременении. Местный орган архитектуры и строительства, при необходимости, уточняет границы земельного участка, наносит дополнительную информацию (красные, а при необходимости - желтые линии, линии застройки и другие планировочные ограничения).

Местным органом Госрегистра согласовывается План земельного участка, и дело на земельный участок передается в комиссию не позднее 15 рабочих дней после поступления материалов в местный орган Госрегистра.

5.11. По каждому предмету торгов комиссией определяются размер гарантийного взноса, сроки и порядок его внесения участниками торгов, аукционный шаг (в случае проведения аукциона) или условия конкурса (в случае проведения конкурса), формы платежа, сроки заключения договора купли-продажи или аренды, подготавливаются проекты постановления уполномоченного органа о предоставлении прав собственности или аренды на земельный участок, договора купли-продажи или аренды.

5.12. Комиссия обязана за тридцать дней до проведения торгов опубликовать в средствах массовой информации и вывесить для всеобщего обозрения в общедоступных местах в населенном пункте, где находится предмет торгов, извещение о проведении торгов.

Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене, необходимые счета банка, на которые должна быть перечислена сумма гарантийного взноса и комиссионного сбора, стартовая стоимость предмета торгов, срок окончания приема заявок, телефон и адрес комиссии для получения полной информации.

6. Порядок проведения торгов и прямых продаж

6.1. Торги проводятся в форме: а) Открытых аукционов.

Аукцион ведет аукционист, назначаемый комиссией. Аукционист описывает предмет торгов, условия его продажи и шаг торгов. Началом торгов на аукционе считается момент объявления стартовой цены предмета торгов. Размер минимально допустимого шага и их количество по каждому лоту определяет комиссия до начала аукциона. Размеры последующих шагов не могут быть ниже минимально допустимого шага.

Если в ходе аукциона после трехкратного объявления начальной цены не находятся покупатели, готовые приобрести предмет торгов, аукционист имеет право снизить цену, но не более чем на 10 процентов.

В ходе торга участники аукциона (или их доверенные лица) поднимают билеты участника с номером, обращенным к аукционисту, и называют свою цену.

Если после трехкратного объявления аукционистом последней цены кем-нибудь из участников не будет предложена более высокая цена, аукционист одновременно с ударом молотка объявляет о покупке предмета торгов покупателем, предложившим последнюю цену.

б) Конкурса с предложением условий в запечатанных конвертах.

При определенных условиях в использовании того или иного земельного участка, выставляемого на торги, исходя из целесообразности его использования, комиссия может принять решение о проведении торгов в виде конкурса. При этом заранее устанавливаются условия, предъявляемые к участнику конкурсов.

Претенденты на лот предлагают свои условия в официальной конфиденциальной заявке, которая затем запечатывается в конверт. Покупатели могут предлагать свои условия столько раз, сколько хотят, до официального окончания приема заявок. По истечении времени, отведенного на внесение предложений, все конверты вскрываются председателем комиссии и участок предоставляется претенденту, назвавшему самые лучшие условия.

6.2. На аукционе осуществляется продажа прав на земельные участки, предмета торгов участнику аукциона, предложившему наибольшую цену. При этом от покупателя требуется использование земельных участков в соответствии с установленными градостроительными регламентами, утвержденной градостроительной документацией, ограничениями и обременениями по земельным вопросам.

На конкурсе осуществляется предоставление прав на земельные участки, предмет с основными условиями торгов участнику конкурса, предложившему лучшие условия, предварительно определяемые комиссией по согласованию с уполномоченным органом.

6.3. На аукцион и конкурс в первоочередном порядке выставляются права собственности или аренды на земельные участки, на которые, согласно требованиям комиссии, подано не менее двух заявок.

6.4. На земельные участки населенных пунктов, курортно-рекреационных зон, с учетом инвестиционной привлекательности, торги проводятся в форме конкурса.

6.5. Все объекты, выставляемые на торги, которые подлежат продаже через аукцион и конкурс, должны быть разделены на лоты.

6.6. Публикация извещения о проведении торгов проводится в порядке, определенном в пункте 5.12 настоящего Положения.

6.7. Организатором торгов подготавливается пакет документов для участников, в которых содержатся следующие сведения: номер, под которым покупатель участвует в торгах; наименование предмета торгов; условия проведения аукциона и конкурса; копии графических и текстовых материалов, предусмотренных пунктом 5.6 настоящего Положения. На торгах объекты реализуются по схеме - "один билет - один лот".

6.8. Для получения права участвовать в торгах претендент представляет организатору торгов:

- письменное заявление в установленной форме с указанием земельных участков, права на которые покупатель намерен приобрести;

- документ, удостоверяющий личность (для физического лица), или доверенность на право выступать от имени юридического лица;

- платежные документы, подтверждающие оплату комиссионного сбора в размере 0,5 процента от стартовой стоимости заявленного земельного участка и гарантийного взноса.

6.9. Гарантийный взнос вносится претендентами путем безналичного перечисления на текущий счет продавца либо путем наличного взноса в кассу продавца. Его размер определяет комиссия, но не более 10 процентов от стартовой стоимости предмета торгов.

6.10. В случае, если претендент будет участвовать на аукционе и конкурсе по нескольким объектам, гарантийный взнос вносится по каждому объекту. Если торги не состоялись, всем участникам возвращаются комиссионный сбор в размере 0,5 процента и гарантийный взнос. Всем претендентам, не выигравшим на торгах в двухнедельный срок возвращаются гарантийные взносы, а комиссионный сбор в размере 0,5 процента от стартовой стоимости земельного участка остается в распоряжении комиссии.

6.11. При заключении договора с победителем аукциона сумма гарантийного взноса включается в продажную стоимость предмета торгов.

6.12. Участник аукциона и конкурса имеет право:

- лично или через своих представителей участвовать на торгах бесплатно;

- бесплатно получать полную информацию о предмете торгов;

- отказаться от участия на торгах, но не позднее чем за три дня до дня проведения торгов сообщить об этом организатору торгов и при этом получить свой гарантийный взнос в установленные сроки, в случае нарушения указанного срока гарантийный взнос не возвращается;

- осматривать предмет торгов;

- обращаться в суд при нарушении его прав как участника торгов.

6.13. Прием заявок на участие в аукционе и конкурсе осуществляется непосредственно до истечения срока, укачанного в информационном сообщении комиссии. Комиссия осуществляет регистрацию участников и составляет протокол об итогах приема заявок. Предмет торгов, на который подана только одна заявка, снимается с торгов и может быть выставлен на следующие торги. Претенденты получают статус участника торгов с момента получения ими письменного уведомления комиссии, подписанного председателем и секретарем на основе протокола заседания местной комиссии. Участникам торгов присваиваются номера.

6.14. Для лиц, не являющихся участниками торгов, продаются входные билеты. Цена входного билета устанавливается комиссией.

6.15. Комиссия вправе отказаться от аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а от конкурса - не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса. В таких случаях участникам торгов дается аргументированное разъяснение причин отказа от торгов и возвращаются комиссионные сборы и гарантийный взнос.

6.16. На прямую продажу выставляются земельные участки, сформированные с условиями, предусмотренными пунктом 4.1 настоящегоПоложения, на основании заявлений физических и юридических лиц.

При предоставлении земельного участка в собственность или аренду путем прямой продажи собственникам капитальных зданий и сооружений работы по формированию земельного участка выполняются в соответствии с пунктами 5.2, 5.3, 5.6 настоящего Положения.

6.17. Прямые продажи проводятся комиссией путем переговоров с заявителем об условиях предоставляемого земельного участка с учетом требований пункта 4.7 настоящего Положения.

7. Порядок оформления документов по итогам проведенных торгов и прямых продаж

7.1. Участник аукциона, предложивший последнюю в ходе торга цену на объект, или участник конкурса, предложивший лучшие условия, объявляется победителем торгов и должен в тот же день предъявить представителю организатора торгов свой билет участника и подписать протокол о результатах торгов. Протокол подписывается также уполномоченным лицом комиссии и аукционистом.

7.2. В протоколе приводятся следующие сведения: стартовая и окончательная цена проданного предмета торгов, обязательства сторон по подписанию договора купли-продажи или аренды предмета торгов и прямых продаж, а также номер расчетного счета уполномоченного органа. Копия протокола о результатах торгов выдается победителю торгов.

7.3. Победитель торгов, отказавшийся подписать протокол о результатах торгов, лишается права на дальнейшее участие на торгах, ему не возвращается гарантийный взнос. В этом случае торги по данному предмету возобновляются.

7.4. При установлении недобросовестной конкуренции комиссия вправе в любой момент снять с торгов заявленный лот или аннулировать результаты торгов по лоту.

7.5. В случае установления комиссией недобросовестной конкуренции со стороны участника последний лишается права дальнейшего участия в торгах по данному лоту, при этом гарантийный взнос ему не возвращается.

7.6. На основании протокола о результатах торгов и прямых продаж, в течение десяти рабочих дней со дня его подписания, уполномоченный орган выпускает постановление о предоставлении земельного участка победителю торгов, на основании которого покупателем права собственности земельного участка заключается договор купли-продажи с уполномоченным органом. При предоставлении земельного участка в аренду между уполномоченным органом и победителем торгов на основании постановления заключается договор аренды, в котором указываются срок аренды, размер арендной платы, условия аренды и другие существенные условия договора.

7.7. Оплата может быть произведена по наличному или безналичному расчету (перечислением). Срок и форму оплаты стоимости предмета торгов устанавливает комиссия с обязательным согласованием с уполномоченным органом.

7.8. Договор подлежит государственной регистрации и не требует нотариального удостоверения, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики. Право собственности или право аренды на земельный участок приобретается после его государственной регистрации.

7.9. Право собственности на земельный участок удостоверяется Государственным актом о праве частной собственности на земельный участок. Право на аренду земельного участка удостоверяется Удостоверением на право срочного (временного) пользования земельным участком. Правоудостоверяющие документы оформляются и выдаются в течение месяца со дня заключения договора купли-продажи права собственности или договора аренды земельного участка.

Первый экземпляр Схемы земельного участка, включая градостроительные регламенты, иную информацию в соответствии с пунктами 5.2 и 5.6 настоящегоПоложения, используется:

- как исходный материал для проектно-изыскательских работ;

- как графическая основа для нанесения проектных трасс прохождения инженерно-технических коммуникаций и точек подключения к ним.

Второй экземпляр Схемы земельного участка используется как графическая часть правоудостоверяющего документа и подписывается руководителем местного органа Госрегистра.

7.10. Местный орган Госрегистра обеспечивает установление на местности (вынос в "натуру") границ земельного участка.

7.11. При нарушении сроков оплаты или других существенных условий договор может быть расторгнут по инициативе комиссии, при этом гарантийный взнос и комиссионный сбор не возвращаются.

7.12. В случае существенного отклонения реального состояния предмета торгов на момент вступления покупателя в право собственности или аренды комиссия несет ответственность по решению суда.

7.13. Информация об итогах торгов публикуется комиссией в течение пяти дней со дня подписания протокола в средствах массовой информации.

8. Распределение денежных средств

8.1. Средства, вырученные от предоставления земельных участков в собственность и аренду на торгах и прямых продажах, поступают в соответствующий местный и республиканский бюджет.

8.2. Расходы, связанные с возмездным предоставлением прав на земельные участки в собственность или аренду на торгах, в том числе на оплату услуг местных органов архитектуры и строительства, Госрегистра и других, несет уполномоченный орган.

9. Особые условия предоставления прав на земельные участки под многоэтажное жилищное строительство на условиях конкурса

9.1. Настоящий раздел устанавливает порядок и условия предоставления прав на земельные участки в населенных пунктах для многоэтажного жилищного строительства жилищно-строительным кооперативам, состоящим из граждан Кыргызской Республики, имеющим права на безвозмездное получение земельного участка в соответствии с законодательством Кыргызской Республики.

9.2. Предоставление прав на земельные участки под многоэтажное жилищное строительство производится только в форме конкурса.

9.3. Условия и порядок проведения конкурса устанавливаются и публикуются уполномоченным органом в средствах массовой информации.

Обязательными условиями конкурса являются:

- предоставление разработанного эскизного проекта;

- возможность финансирования строительства многоэтажного жилья или наличие кредитного соглашения заявителя с банковскими учреждениями.

При подведении итогов конкурса приоритетное право имеет участник, получивший наивысший балл соответствующего градостроительного Совета и предложивший наиболее приоритетные условия финансирования строительства многоэтажного жилья, в том числе на условиях ипотечного кредитования.

9.4. Решение комиссии о предоставлении земельного участка оформляется в виде протокола. В протоколе указываются вид предоставляемого права на земельный участок, условия пользования земельным участком, сроки и способ его предоставления. Протокол направляется в уполномоченный орган, которое утверждает его в течение 3-х рабочих дней после его поступления.

9.5. При предоставлении земельного участка работы по формированию земельного участка выполняются в соответствии с пунктами 5.2, 5.6, 5.8 и 5.10 настоящего Положения.

9.6. Порядок проведения конкурса определяется в соответствии с Гражданским кодексом Кыргызской Республики, нормативными правовыми актами Кыргызской Республики и настоящим Положением.

9.7. Копии утвержденного уполномоченным органом протокола направляются в местные органы архитектуры и строительства и Государственного агентства по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики.

Копия протокола комиссии направляется также заявителю.

9.8. По результатам проведенного конкурса между победителем конкурса и органом местного самоуправления заключается договор.

Основным условием договора является предоставление земельного участка на пользование и владение. Земельный участок на распоряжение передается после приемки жилого дома (домов) в соответствии с актом государственной приемочной комиссии.

СХЕМА № 1

для подготовки разрешительной документации для продажи земельного участка путем "прямой продажи"

СХЕМА № 2

для подготовки документов для отвода и закрепления земельных участков под существующими объектами (в соответствии и согласно Генеральному плану, проекту детальной планировки, СНиПам, с учетом существующего и перспективного устройства инженерных сетей,  дорог и др.)

МЕТОДИКА определения рыночной стоимости земельных участков в населенных пунктах Саруйского айыл окмоту

1. Общие положения.

1.1. Данная Методика разработана в соответствии с Системой Стандартов Оценки Имущества, с учетом международных и европейских стандартов для целей оценки индивидуальных объектов земельной собственности в населенных пунктах Саруйского айыл окмоту.

1.2. Методика определяет подходы оценки прав на объекты земельной собственности при продаже земельных участков, предусмотренных законодательством Кыргызской Республики.

2. Термины и определения.

Термины, приведенные ниже, употребляются в следующем значении:

1 Дата оценки - дата, по состоянию на которую совершаются процедуры оценки и определяется стоимость земельного участка.

2 Земельные улучшения - совокупность всех существующих на участке недвижимых объектов, к которым относятся: здания, строения, сооружения, результаты землеустроительных, мелиоративных и ландшафтных работ, иные объекты недвижимого имущества, созданные и необходимые для освоения и использования земельного участка.

3 Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные границы и характеризуется определенным местоположением, природными свойствами, физическими параметрами, правовым и хозяйственным состоянием и другими характеристиками, являющимися его существенными составляющими.

4 Капитализация - пересчет будущих доходов в текущую стоимость на дату оценки.

5 Местоположение - экономическое понятие, отражающее доступность, инфраструктурное обустройство и характер использования прилегающей территории.

6 Наилучшее и наиболее эффективное использование - юридически разрешенное, физически возможное, экономически целесообразное и наиболее доходное использования земельного участка.

Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

8 Объект оценки (объект земельной собственности) земельный участок (доля в земельном участке), а также права и обязательства, связанные с его (ее) владением, пользованием и распоряжением..

9 Ограничение - ограничение прав на владение, распоряжение, пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда, залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда об аресте имущества и другие установленные законодательством права, ограничивающие права собственника или пользователя недвижимости). Ограничение может включать также любое

•

соглашение между собственниками или пользователями земельных участков о намерении обязать этих собственников или пользователей сделать добровольный взнос на общее содержание недвижимого имущества.

10 Оценка объектов земельной собственности - определение стоимости прав и обязательств, связанных с владением, пользованием и распоряжением объектом земельной собственности на дату оценки по установленной процедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.

11 Оценщик - юридическое или физическое лицо, обладающее профессиональной подготовкой, опытом, квалификацией и правовым статусом для проведения оценочной деятельности.

12 Независимость Оценщика-оценка не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родственных связях. Проведение оценки не допускается, если в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора. Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки. Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик, как частный предприниматель, должен быть зарегистрирован соответствующим образом в государственных органах и иметь печать с ИНН.

13 Правовое состояние земельного участка - совокупность юридически закрепленных прав, обязательств, ограничений и интересов, связанных с использованием и развитием земельной собственности.

14 Развитие земельной собственности - разделение, объединение, застройка и иное улучшение земли, направленное на повышение стоимости земельной собственности.

15 Рыночная Стоимость - наиболее вероятная на дату оценки сумма, за которую возможно продать право собственности на земельный участок, на открытом рынке в условиях честной конкуренции, полученная расчетным путем, согласно

► настоящей методике.

16 Сервитут - вид обременения земельной собственности - право лица на ограниченное целевое пользование земельным участком (его частью), находящимся в собственности или в пользовании другого лица.

17 Физические характеристики земельного участка - размер, конфигурация, площадь, топография и другие характеристики, выражаемые в метрических показателях.

18 Цена - денежная сумма, за которую фактически приобретен (продан) объект земельной собственности в результате заключения сделки между покупателем и продавцом в конкретных условиях, независимо от того, была ли она объявлена открыто или осталась коммерческой тайной.

19 Юридически разрешенное использование - использования земельного участка в соответствии с установленными правилами использования и застройки земель и с соблюдением целевого использования, требований наличных ограничений и обременении, указанных в правоудостоверяющем или нормативно-правовом документе.

3. Объекты и цели оценки

3.1. Объектом оценки являются земельные участки (доли в земельных участках), права собственности на них и права третьих лиц, обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием и распоряжением), определение стоимости которых является целью оценки.

3.4. Рыночная стоимость объекта земельной собственности определяется, исходя из его характеристик и свойств, правового статуса, местоположения земельного участка с учетом сложившейся конъюнктуры рынка.

3.6. Настоящая Методика используются при установлении:

- цены земельного участка, при его продаже собственнику зданий и сооружений, которые расположены на земельном участке;

- стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;

- других целей

4. Подходы к определению стоимости.

4.1. Достижение реальной стоимости объектов земельной собственности осуществляется на основе соблюдения процедур, которые отображают следующие основные методические подходы:

а) сопоставление цен продажи (аренды) подобных объектов;

б) капитализация чистого дохода;

в) учет затрат на земельные улучшения.

Все они базируются на принципах конъюнктуры рынка, наилучшего и наиболее эффективного использования, ожидания изменений и привнесенной прибыльности земли и направлены на определение рыночной стоимости земельной собственности.

При проведении оценки могут быть использованы несколько методических подходов, при этом преимущество отдается одному из них, базирующемуся на наличии наиболее полной и достоверной информации об объекте оценки.

4.2. Выбор подходов, которые применяются при проведении оценки, обусловливается объектом оценки, его состоянием, наличием и качеством исходных данных и регламентируется системой стандартов.

4.3. Исходными данными для проведения оценки объектов земельной собственности являются:

- документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка;

- материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве грунтов, характере и состоянии его застройки, уровне инженерного обустройства, юридически разрешенном использовании, сведения об особенностях местоположения земельного участка природные, экономические, историко-культурные, экологические, градостроительные и другие;

- состояния развития рынка недвижимости в данном районе;

- информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, типичном покупателе и продавце, расчетном времени экспозиции объектов данного типа на открытом рынке, их сравнительной доходности;

- данные о сложившихся на рынке затратах на земельные улучшения и затратах, связанные с содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений.

4.4. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на сопоставлении цен продаж, определяется на уровне цены продажи объектов, подобных объекту оценки.

Цена продажи подобного объекта в случае необходимости корректируется на его различия с объектом оценки в правовом состоянии, условиях и датах продажи, местоположении, физических характеристиках, характере и правилах использования земельного участка и прилегающей территории.

Откорректированная цена продажи i-ro подобного объекта земельной собственности определяется по формуле:

m

Цапi =Цai + EAUaj

J=1

где:  Цапi - откорректированная цена продажи i-ro объекта-аналога оценки;

Цаi - фактическая цена продажи подобного объекта;

m - количество факторов сравнения;

ДЦаi - разность (поправка) в цене (+,-) продажи объекта-аналога относительно объекта оценки по j-му фактору сравнения.

После установления цены продажи в расчете на единицу сравнения выполняются поправки на отличия в характеристиках земельных участков. Эти поправки призваны компенсировать разницу в цене земельных участков, которые были проданы, и определить стоимость оцениваемого участка.

При определении стоимости этим подходом предусматривается сопоставление продажи нескольких подобных объектов, поэтому окончательная величина определяется как медианная (средняя для ранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное) значение полученных результатов.

4.5. Стоимость объекта оценки в соответствии с подходом, основанном на капитализации чистого дохода (земельной ренты), определяется как отношение годового чистого от сдачи в аренду свободного земельного участка к ставке капитализации по формуле:

Доз

Цк = ------,

Скз

где: Цк - стоимость объекта оценки, определенная путем капитализации чистого дохода;

Доз - годовой чистый доход земли;

Скз - ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется преобладающим соотношением между чистым доходом и ценами продажи для аналогичных объектов земельной собственности или на основе нормы отдачи с учетом компонентного состава недвижимости.

4.6. Стоимость объекта в соответствии с подходом, основанном на учете затрат на земельные улучшения, определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи застроенного участка (или капитализированным чистым доходом от его использования) и всеми затратами на земельные улучшения, по формуле:

Цз = Цо - Воз,

где Цз - стоимость объекта оценки, определенная путем учета затрат на земельные улучшения;

Цо - ожидаемая цена продажи (или капитализированный чистый доход от застроенного земельного участка);

Воз  - затраты на земельные улучшения.

При этих условиях достоверность результата будет зависеть от полноты учета факторов, которые обуславливают общую стоимость улучшенного или застроенного участка, а также от точности определения всех затрат на развитие земельной собственности и качества данных анализа рынка недвижимости.

4.7. Окончательный вывод относительно оценочной стоимости объекта формируется на основании сравнительного и причинно-следственного анализа результатов оценки, полученных по различным подходам.

5. Проведение оценки и оформление ее результатов

5.1. Оценка объектов земельной собственности осуществляется независимыми оценщиками на договорных началах в соответствие с заданием на выполнение оценки.

5.2 Результаты оценки оформляются в виде отчета - документа, который содержит обоснование и вывод оценщика о стоимости объекта оценки.

5.3. Требования к содержанию и оформлению отчета определяются Системой стандартов оценки имущества.

Отчет об оценке должен содержать: титульный лист и содержание отчета;

- техническое задание, являющееся основанием для выполнения оценки; цель оценки и вид определяемой стоимости;

- дату оценки;

описание месторасположения оцениваемого земельного участка;

- площадь участка и форма;

- план земельного участка; сервитуты и обременения;

топография, состояние, неблагоприятные условия окружающей среды;

- существующее использование, возможные варианты использования; определение наилучшего и наиболее эффективного использования; обоснование применяемых подходов и методов оценки;

- конкретный расчет стоимости обустройства земельного участка и самого земельного участка;

- описание принимаемых для расчетов объектов-аналогов;

- затраты на строительство, стоимость накопленного износа, достоверные цены продаж;

- достоверные данные о валовом и чистом операционном расходе по объекту в целом и его составляющим (здание, земля, оборудование и т.д.);

- обоснование и расчет коэффициентов капитализации;

факторы и числовые значения аналогов, по которым выполняется сравнение и корректировка стоимости оцениваемого земельного участка с обоснованием показателей;

- основные предпосылки, допущения и ограничения;

- копии квалификационных сертификатов оценщиков;

- другие материалы, используемые для оценки объекта.

5.4. Отчет об оценке стоимости индивидуального земельного участка подписывается и заверяется печатью Оценщика.

5.5. Отчет об оценке и цена продажи земельного участка рассматривается и утверждается на Комиссии.