УТРАТИЛИ СИЛУ

в соответствии с постановлением Правительства КР

от 16 августа 2008 года N 463

                               Утверждены                     постановлением Правительства                         Кыргызской Республики                      от 19 марта 2003 года № 143                         МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ         по определению рыночной стоимости земельных участков,              находящихся в государственной собственности     (В редакции постановления Правительства Кыргызской Республики от                      14 апреля 2004 года № 257)                           I. Общие положения     Настоящие   методические  рекомендации  по   определению   рыночнойстоимости  земельных  участков разработаны в  целях  оценки  земельныхучастков    несельскохозяйственного    назначения,    находящихся    вгосударственной  собственности,  и  определяют  подходы  и  методы  ихоценки.   Методические рекомендации разработаны в соответствии со стандартамиоценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности вКыргызской  Республике,  и  могут  применяться  при  оценке  земельныхучастков иной формы собственности.   Оценка  земельных участков представляет собой определение стоимостиправ   и   обязательств,   связанных  с  владением,   пользованием   ираспоряжением  земельных  участков, на дату  оценки  по  установленнойпроцедуре в соответствии с характером гражданско-правовой сделки.   Объектом оценки являются земельные участки, права собственности  наних,  обязательства и интересы, связанные с владением, пользованием  ираспоряжением землей.   Настоящие   методические  рекомендации  могут  использоваться   приустановлении:   -  стоимости земельного участка, который приватизируется  вместе  собъектами недвижимости;   -   цены   земельного   участка  при   его   продаже   собственникунедвижимости, которая расположена на земельном участке,  в  том  числеранее     приватизированной    в    соответствии     с     действующимзаконодательством,   если   собственник  недвижимости   в   результатесовершенной  сделки  не  является обладателем права  собственности  научасток;   - стартовой цены земельных участков в случае продажи на торгах;   -  стоимости объектов земельной собственности, которые включаются вуставный капитал юридических лиц;   - стоимости права собственности на земельный участок и обязательствсобственников земли и землепользователей при купле-продаже,  залоге  ибанкротстве, а также при передаче права собственности или  пользованияземельным  участком при заключении соответствующих гражданско-правовыхсделок с земельными участками;   -  стоимости  объектов  земельных участков  при  их  принудительномотчуждении для государственных и общественных нужд и по решению суда;   - других целей.   Настоящие   методические   рекомендации  не   распространяются   наопределение стоимости земельных участков при налогообложении.   При  приватизации методические рекомендации используются  комиссиейпо  приватизации  или оценочной организацией (индивидуальным оценщиком),привлеченной для оценки государственной  собственности в установленномпорядке, при оценке рыночной стоимости земельных  участков (далее-Коми-ссия по приватизации).(В редакции постановления Правительства Кыргызской Республики от 14 апреля 2004 года № 257)                         II. Термины и определения     В   настоящих  методических  рекомендациях  используются  следующиетермины и определения.   Земельный  участок  -  часть  земной  поверхности,  которая   имеетфиксированные  границы и характеризуется определенным местоположением,природными    свойствами,   физическими   параметрами,   правовым    ихозяйственным  состоянием и другими характеристиками, являющимися  егосущественными составляющими.   Рыночная  стоимость земельного участка - это наиболее вероятная  надату оценки стоимость, по которой возможно продать право собственностина земельный участок на открытом рынке в условиях честной конкуренции,когда  стороны  сделки действуют разумно, располагая всей  необходимойинформацией,   а   на   величине  сделки  не   отражаются   какие-либочрезвычайные (особые) обстоятельства. Рыночная стоимость определяется,исходя   из   его   характеристик   и  свойств,   правового   статуса,местоположения  земельного  участка с учетом  сложившейся  конъюнктурырынка.  Рыночная стоимость земельного участка зависит от его  целевогоназначения,  разрешенного использования, прав иных  лиц  на  земельныйучасток,  разделения имущественных прав на земельный участок,  наличиясервитута   (разного   рода   обременений   земельной   собственности,предоставляющих   право  лицу  на  ограниченное  целевое   пользованиеземельным  участком  (его  частью), находящимся  в  собственности  илипользовании другого лица).   Ограничение  -  это  ограничение прав  на  владение,  распоряжение,пользование земельным участком, в том числе права третьих лиц (аренда,залог, ипотека, сервитуты, обязательства по договору, решение суда  обаресте  имущества  и  другие  установленные  законодательством  права,ограничивающие  права  собственника  или  пользователя  недвижимости).Ограничение может включать также любое соглашение между собственникамиили   пользователями  земельных  участков  о  намерении  обязать  этихсобственников  или пользователей сделать добровольный взнос  на  общеесодержание недвижимого имущества.   Наиболее    эффективное   использование   -   наиболее    вероятноеиспользование земельного участка, являющегося юридически  разрешенным,соответствующим требованиям законодательства (правилам  использования,застройки,  целевого  использования земель,  требованиям  существующихограничений  и  обременений,  указанных  в  правоустанавливающем   илинормативно-правовом   документе)  физически  возможным,   экономическицелесообразным   и   оправданным,  финансово  осуществимым,   наиболеедоходным,   в   результате  которого  расчетная   величина   стоимостиземельного    участка   будет   максимальной.   Наиболее   эффективноеиспользование   земельного  участка  может   определяться   с   учетомвозможного  обоснованного  его  разделения  на  отдельные  части   илиобъединения  с  другими  участками,  отличающиеся  формами,  видом   ихарактером использования. Наиболее эффективное использование может  несовпадать с текущим использованием земельного участка.               III. Общие рекомендации по проведению оценки     Определение  рыночной  стоимости  земельных  участков  строится  наиспользовании следующих принципов:   - полезности земельного участка;   - спроса и предложения на рынке;   - замещения (приобретение объекта эквивалентной полезности);   - ожидания получения дохода;   - изменения стоимости во времени;   - внешнего влияния.   При  этом  земельный  участок  рассматривается  как  свободный   отулучшений  (незастроенный)  и  пригодный  для  наилучшего  и  наиболееэффективного использования.   Дата  оценки стоимости земельного участка не должна быть позже датыпоследнего осмотра оценщиком.   При  оценке  должна  быть  использована информация,  обеспечивающаядостоверность  отчета  об оценке как документа,  содержащего  сведениядоказательственного   значения.   Объем   используемой   при    оценкеинформации,   выбор  источников  информации  и  порядок  использованияинформации определяются оценщиком.   Результаты  оценки должны быть оформлены в виде письменного  отчетаоб оценке.   Все   материалы   отчета  об  оценке  должны  быть  направлены   наобоснование рыночной стоимости земельного участка.   Отчет  об  оценке  рыночной  стоимости  земельного  участка  долженсодержать:   -  описание  земельного участка, в том числе целевое  назначение  иразрешенное  использование  земельного  участка,  права  иных  лиц  наземельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;   -   описание  зданий,  строений,  сооружений,  объектов  инженернойинфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка,  а  такжерезультатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественныехарактеристики  земельного  участка  (далее  -  улучшения   земельногоучастка).  Возможно  приложение фотографий земельного  участка  и  егоулучшений;   - характеристику состояния рынка земли и недвижимости;   -   установление   варианта  наиболее  эффективного   использованияземельного участка.   Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна бытьвыражена  в  сомах  в  виде  единой  величины.  При  необходимости,  висключительных  случаях и в зависимости от целей и задания  на  оценкуитоговая величина стоимости земельного участка может быть выражена  поиному, в частности в виде диапазона величин.                           IV. Подходы к оценке     В  основу оценки рыночной стоимости земельных участков положены триосновных подхода: сравнительный, доходный, затратный.   На  сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж  подобныхобъектов,  экономический  метод (метод выделения),  метод  соотнесения(переноса) или метод распределения. На доходном подходе основаны методкапитализации  земельной ренты (чистого операционного  дохода),  методостатка,   метод   развития  (метод  предполагаемого   использования).Элементы  затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводстваили  замещения  улучшений  земельного участка  используются  в  методеостатка и в экономическом методе (методе выделения).   Оценщик  вправе  самостоятельно  определять  в  рамках  каждого  изподходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объеми  достоверность  доступной для использования того  или  иного  методарыночной  информации. Преимущество отдается методам,  базирующимся  наналичии   наиболее   полной  и  достоверной   информации.   В   случаеиспользования  иных методов в отчете об оценке целесообразно  раскрытьих  содержание  и  обосновать использование.  Оценщик  при  проведенииоценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) всеподходы к оценке.   Выбор   подходов,   которые  применяются  при  проведении   оценки,обусловливается задачей оценки, наличием и качеством исходных  данных,которые имеются в распоряжении для анализа.   Исходными   данными   для  проведения  оценки  земельных   участковявляются:   -   документы,   которые   подтверждают  права,   обязательства   иограничения относительно использования земельного участка;   -   материалы  о  физических  характеристиках  земельного  участка,качестве   грунтов,  характере  и  состоянии  его  застройки,   уровнеинженерного обустройства, юридически разрешенном использовании;   -   сведения  об  особенностях  местоположения  земельного  участка(природные,    экономические,   историко-культурные,    экологические,градостроительные  и  другие) и стадии развития рынка  недвижимости  вданном районе;   -  информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов,  типичномпокупателе  и продавце, расчетном времени экспозиции объектов  данноготипа на открытом рынке, их сравнительной доходности;   -  данные  о  сложившихся на рынке затратах на земельные  улучшения(совокупность  всех  существующих  на  участке  недвижимых   объектов,созданных  и  необходимых  для  освоения  и  использования  земельногоучастка) и затратах, связанных с содержанием и эксплуатацией зданий  исооружений.                              V. Методы оценки     1. Метод сравнения продаж      Метод   применяется  для  оценки  земельных  участков,  не  занятыхзданиями,  строениями  и  (или) сооружениями  (далее  -  незастроенныхземельных участков). Условие применения метода - наличие информации  оценах   сделок  с  подобными  земельными  участками.  При   отсутствииинформации   о   ценах  сделок  с  земельными  участками   допускаетсяиспользование цен предложения (спроса).   Метод предполагает следующую последовательность действий:   -   определение  элементов,  по  которым  осуществляется  сравнениеобъекта оценки с подобными объектами (далее - элементов сравнения);   - определение по каждому из элементов сравнения характера и степениотличий каждого подобного объекта от оцениваемого земельного участка;   -  определение по каждому из элементов сравнения корректировок  ценподобных участков, соответствующих характеру и степени отличий каждогоподобного объекта от оцениваемого земельного участка;   -  корректировка  но  каждому из элементов  сравнения  цен  каждогоподобного  участка, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельногоучастка;   -  расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованногообобщения скорректированных цен подобных объектов.   К  элементам  сравнения относятся факторы стоимости объекта  оценки(факторы,  изменение  которых  влияет на  рыночную  стоимость  объектаоценки)  и  сложившиеся на рынке характеристики  сделок  с  земельнымиучастками.   Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:   - местоположение и окружение;   -  целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц наземельный участок;   - физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);   - транспортная доступность;   -  инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и  условияподключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).   К характеристикам сделок с земельными участками также относятся:   - условия финансирования сделок с земельными участками (соотношениесобственных   и   заемных  средств,  условия  предоставления   заемныхсредств);   -  условия  платежа  при совершении сделок с  земельными  участками(платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер ит.п.);   -  обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был  лиземельный  участок  представлен на открытый рынок  в  форме  публичнойоферты,  аффилированность покупателя и продавца,  продажа  в  условияхбанкротства и т.п.);   -  изменение  цен на земельные участки за период с даты  заключениясделки с подобным участком до даты проведения оценки.   Характер  и  степень  отличий  подобного  участка  от  оцениваемогоземельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путемпрямого сопоставления каждого подобного объекта с объектом оценки. Приэтом  предполагается,  что сделка с объектом  оценки  будет  совершенаисходя  из  сложившихся  на рынке характеристик  сделок  с  земельнымиучастками.   Корректировки  цен подобных объектов по элементам  сравнения  могутбыть  определены  как  для  цены единицы измерения  подобного  объекта(например, гектар, квадратный метр), так и для цены подобного  объектав  целом.  Корректировки  цен  могут  рассчитываться  в  денежном  илипроцентом выражении.   Величины  корректировок  цен, как правило, определяются  следующимиспособами:   -   прямым   попарным   сопоставлением   цен   подобных   объектов,отличающихся  друг  от  друга только по одному элементу  сравнения,  иопределением на базе полученной таким образом информации корректировкипо данному элементу сравнения;   -  прямым  попарным  сопоставлением дохода двух подобных  объектов,отличающихся  друг  от  друга только по одному элементу  сравнения,  иопределения  путем  капитализации разницы в доходах  корректировки  поd`mmnls элементу сравнения;   -   корреляционно-регрессионным  анализом  связи  между  изменениемэлемента  сравнения  и  изменением цен подобных объектов  (цен  единицизмерения  подобных  объектов) и определением  уравнения  связи  междузначением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельногоучастка;   -   определением  затрат,  связанных  с  изменением  характеристикиэлемента сравнения, по которому подобный объект отличается от  объектаоценки;   - экспертным обоснованием корректировок цен подобных объектов.   При определении оценочной стоимости этим подходом предусматриваетсясопоставление   продажи   нескольких   подобных   объектов,    поэтомуокончательная  величина  определяется  как  медианная   (средняя   дляранжированного ряда) или модальная (наиболее распространенное значениеполученных результатов).      2. Экономический метод (метод выделения)      Метод  применяется  для  оценки  земельных  участков,  занятых  илиподлежащих  застройке  строениями  и  (или)  сооружениями   (далее   -застроенных земельных участков).   Условия применения метода:   -   наличие   информации  о  ценах  сделок  с   едиными   объектаминедвижимости,  подобными единому объекту недвижимости,  включающему  всебя  оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценахсделок допускается использование цен предложения (спроса);   -   соответствие   улучшений  земельного   участка   его   наиболееэффективному использованию.   Метод предполагает следующую последовательность действий:   -   определение  элементов,  по  которым  осуществляется  сравнениеединого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельныйучасток, с подобными объектами;   - определение по каждому из элементов сравнения характера и степениотличий  каждого  подобного объекта от единого  объекта  недвижимости,включающего в себя оцениваемый земельный участок;   -  определение по каждому из элементов сравнения корректировок  ценподобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждогоподобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в  себяоцениваемый земельный участок;   -  корректировка  по  каждому из элементов  сравнения  цен  каждогоподобного   объекта,  сглаживающая  их  отличия  от  единого   объектанедвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;   -   расчет   рыночной   стоимости  единого  объекта   недвижимости,включающего  в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованногообобщения скорректированных цен подобных объектов;   -   расчет   стоимости  замещения  или  стоимости   воспроизводстваулучшений   оцениваемого  земельного  участка  с  учетом  накопленногоизноса;   -  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка  путемвычитания   из   рыночной  стоимости  единого  объекта   недвижимости,включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости  замещенияили стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.   Сумма   затрат  на  создание  улучшений  земельного  участка  можетопределяться   с   использованием  укрупненных  и   (или)   элементныхстоимостных показателей.   К  укрупненным  стоимостным показателям относятся  как  показатели,характеризующие  параметры объекта в целом -  квадратный,  кубический,погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.   К  элементным стоимостным показателям относятся элементные  цены  ирасценки,  используемые  при  определении  суммы  затрат  на  созданиеулучшений.   Укрупненные  и  элементные стоимостные показатели,  рассчитанные  взафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном  уровне  цен),могут  быть  пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованиемсистемы  текущих  и  прогнозных индексов изменения рыночной  стоимостиqrpnhrek|qrb`.   При  определении  суммы  затрат  на создание  улучшений  земельногоучастка  следует  учитывать  прибыль  инвестора  -  величину  наиболеевероятного  вознаграждения  за  инвестирование  капитала  в   созданиеулучшений.  Прибыль инвестора может рассчитываться как разность  междуценой  продажи  и  затратами  на создание подобных  объектов.  Прибыльинвестора  также может быть рассчитана как отдача на капитал  при  егонаиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.   При  определении  стоимости замещения или стоимости воспроизводстваучитывается величина накопленного износа улучшений.   Накопленный  износ  улучшений может  определяться  в  целом  или  вденежном  выражении  как  сумма физического, функционального  и  частиэкономического износа, относящегося к улучшениям.   Физическим    износом   является   потеря   стоимости    улучшений,обусловленная ухудшением их физических свойств.   Функциональным   износом  является  потеря   стоимости   улучшений,обусловленная    несоответствием    объемно-планировочного    решения,строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качествапроизведенных  строительных работ или других  характеристик  улучшенийсовременным   рыночным  требованиям,  предъявляемым  к  данному   типуулучшений.   Экономическим  износом  является потеря стоимости  единого  объектанедвижимости,  обусловленная  отрицательным  воздействием  внешних  поотношению к нему факторов.   Физический   и  функциональный  износ  могут  быть  устранимыми   инеустранимыми. При этом износ является устранимым, если затраты на егоустранение  меньше,  чем увеличение стоимости объекта  недвижимости  врезультате его устранения. Экономический износ, как правило,  являетсянеустранимым.      3. Метод соотнесения (переноса) или распределения      Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.   Условия применения метода:   -   наличие   информации  о  ценах  сделок  с   едиными   объектаминедвижимости,  подобными единому объекту недвижимости,  включающему  всебя  оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценахсделок допускается использование цен предложения (спроса);   - наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка врыночной стоимости единого объекта недвижимости;   -   соответствие   улучшений  земельного   участка   его   наиболееэффективному использованию.   Метод предполагает следующую последовательность действий:   -   определение  элементов,  по  которым  осуществляется  сравнениеединого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельныйучасток, с подобными участками;   - определение по каждому из элементов сравнения характера и степениотличий  каждого  подобного объекта от единого  объекта  недвижимости,включающего в себя оцениваемый земельный участок;   -  определение по каждому из элементов сравнения корректировок  ценподобных объектов, соответствующих характеру и степени отличий каждогоподобного объекта от единого объекта недвижимости, включающего в  себяоцениваемый земельный участок;   -  корректировки  по  каждому из элементов  сравнения  цен  каждогоподобного   объекта,  сглаживающая  их  отличия  от  единого   объектанедвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;   -   расчет   рыночной   стоимости  единого  объекта   недвижимости,включающего  в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованногообобщения скорректированных цен подобных объектов;   -  расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка  путемумножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающегов  себя  оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значениедоли   земельного   участка  в  рыночной  стоимости  единого   объектанедвижимости.      4. Метод капитализации земельной ренты      Метод  применяется  для  оценки незастроенных  земельных  участков.Условие  применения метода - возможность получения земельной ренты  отоцениваемого  земельного  участка, наиболее эффективное  использованиеземельного  участка с учетом существующих обязательств  и  ограниченийотносительно его использования.   Метод предполагает следующую последовательность действий:   - расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;   -   определение  величины  соответствующего  коэффициента  (ставки)капитализации земельной ренты;   -  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализацииземельной ренты.   В   рамках   данного  метода  величина  земельной  ренты   (чистогооперационного дохода) может рассчитываться как доход от сдачи в арендуземельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.   Чистый  операционный доход равен разности действительного  валовогодохода  и  операционных расходов. При этом из действительного валовогодохода  вычитаются  только  те  операционные  расходы,  которые,   какправило, несет арендодатель.   Действительный валовой доход равен разности потенциального валовогодохода и потерь от простоя и неплатежей за аренду.   Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить отаренды  при  отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При  оценкеземельного  участка арендные ставки рассчитываются  на  базе  рыночныхставок  арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной  платы,  покоторым  объект  оценки может быть сдан в аренду на открытом  рынке  вусловиях   конкуренции,  когда  стороны  сделки   действуют   разумно,располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки аренднойплаты не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).   Под капитализацией понимается определение на дату проведения оценкистоимости   всех  будущих  равных  между  собой  или  изменяющихся   содинаковым  темпом  величин  земельной  ренты  (чистого  операционногодохода) за равные периоды времени.   Основными способами определения коэффициента (ставки) капитализацииявляются:   -  деление величины земельной ренты (чистого операционного  дохода)по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;   -  увеличение  безрисковой ставки отдачи  на  капитал  на  величинупремии  за  риск, связанный с инвестированием капитала  в  оцениваемыйземельный участок.   Расчет  рыночной  стоимости земельного участка  производится  путемделения  величины  земельной ренты (чистого операционного  дохода)  запервый  после даты проведения оценки период на определенный  оценщикомсоответствующий коэффициент (ставку) капитализации.      5. Метод остатка      Метод   применяется  для  оценки  застроенных  земельных  участков.Условие   применения  метода  -  возможность  застройки   оцениваемогоземельного участка улучшениями, приносящими доход.   Метод предполагает следующую последовательность действий:   - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетомнакопленного    износа,    соответствующих    наиболее    эффективномуиспользованию оцениваемого земельного участка;   -   расчет   чистого  операционного  дохода  от   единого   объектанедвижимости на основе рыночных ставок арендной платы;   -  определение величины соответствующих коэффициентов капитализациидоходов от улучшений;   -  расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения,как  произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений  сучетом  накопленного  износа на соответствующий  коэффициент  (ставку)капитализации доходов от улучшений;   -  расчет  величины земельной ренты (чистого операционного  дохода,приходящегося на землю) как разности чистого операционного  дохода  отedhmncn   объекта   недвижимости  и  чистого   операционного   дохода,приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;   -  определение величины соответствующих коэффициентов капитализациидоходов от земли;   -  расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализацииземельной  ренты  (чистого  операционного  дохода,  приходящегося   наземлю).   Метод допускает также следующую последовательность действий:   - расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений с учетомнакопленного    износа,    соответствующих    наиболее    эффективномуиспользованию оцениваемого земельного участка;   -   расчет   чистого  операционного  дохода  от   единого   объектанедвижимости за определенный период времени на основе рыночных  ставокарендной платы;   -  определение величины соответствующих коэффициентов капитализациидохода от застроенного участка;   -  расчет  рыночной  стоимости единого объекта  недвижимости  путемкапитализации  чистого  операционного дохода  за  определенный  периодвремени;   -  расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания  изрыночной    стоимости    единого   объекта   недвижимости    стоимостивоспроизводства или замещения улучшений с учетом накопленного износа.   Чистый  операционный доход ранен разности действительного  валовогодохода  и  операционных расходов. При этом из действительного валовогодохода  вычитаются  только  те  операционные  расходы,  которые,   какправило, несет арендодатель.   Действительный валовой доход равен разности потенциального валовогодохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.   Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить отсдачи   всей  площади  единого  объекта  недвижимости  в  аренду   приотсутствии  потерь  от невыплат арендной платы. При оценке  земельногоучастка  арендные  ставки за пользование единым объектом  недвижимостирассчитываются  на  базе  рыночных  ставок  арендной  платы  (наиболеевероятных  ставок арендной платы, по которым объект оценки может  бытьсдан  в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда сторонысделки  действуют разумно, располагая всей необходимой информацией,  ана   величине   ставки   арендной  платы  не   отражаются   какие-либочрезвычайные обстоятельства).   Для  пустующих  и  используемых собственником для собственных  нуждпомещений  также  используются  рыночные  ставки  арендной  платы.   Впотенциальный  доход включаются и другие доходы,  получаемые  за  счетнеотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.   Величина  операционных  расходов определяется  исходя  из  рыночныхусловий  сдачи  в  аренду  единых объектов недвижимости.  Операционныерасходы  подразделяются  на:  постоянные  -  не  зависящие  от  уровнязаполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие  отуровня  заполняемости  единого  объекта  недвижимости  и  расходы   назамещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем  срокиспользования  улучшений в целом (далее - элементов с коротким  срокомиспользования).   В   состав   операционных   расходов    не    входятамортизационные  отчисления по недвижимости и расходы по  обслуживаниюдолговых обязательств по недвижимости.   Расчет  расходов на замещение элементов улучшений с коротким срокомиспользования  производится путем деления  суммы  затрат  на  созданиеданных  элементов  улучшений  на срок  их  использования.  В  процессевыполнения   данных   расчетов  целесообразно  учитывать   возможностьпроцентного  наращивания  денежных  средств  для  замены  элементов  скоротким сроком использования.   Управленческие  расходы включаются в состав  операционных  расходовнезависимо  от того, кто управляет объектом недвижимости - собственникили управляющий.   При  расчете  коэффициента  (ставки)  капитализации  для  улучшенийземельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменениядохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений(например,  при  уменьшении стоимости улучшений  -  учитывать  возвратj`ohr`k`, инвестированного в улучшения).      6. Метод развития (метод предполагаемого использования)      Метод  применяется для оценки застроенных и незастроенных земельныхучастков.   Условие  применения  метода - возможность использования  земельногоучастка способом, приносящим доход.   Метод предполагает следующую последовательность действий:   - определение суммы и временной структуры расходов, необходимых дляиспользования  земельного  участка  в  соответствии  с  вариантом  егонаиболее  эффективного  использования (например,  затрат  на  созданиеулучшений  земельного  участка  или затрат  на  разделение  земельногоучастка  на  отдельные части, отличающиеся формами, видом и характеромиспользования);   -  определение величины и временной структуры доходов  от  наиболееэффективного использования земельного участка;   - определение величины и временной структуры операционных расходов,необходимых   для   получения   доходов   от   наиболее   эффективногоиспользования земельного участка;   -  определение  величины  ставки  дисконтирования,  соответствующейуровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;   -  расчет  стоимости земельного участка путем дисконтирования  всехдоходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.   При  этом  под дисконтированием понимается процесс приведения  всехбудущих  доходов  и расходов к дате проведения оценки по  определеннойоценщиком ставке дисконтирования.   Для  приведения  всех будущих доходов и расходов к дате  проведенияоценки  используются  ставки  дисконтирования,  получаемые  на  основеанализа  ставок  отдачи  на  капитал  аналогичных  по  уровню   рисковинвестиций.   Источником   доходов  может  быть  сдача  в  аренду,  хозяйственноеиспользование  земельного  участка или единого  объекта  недвижимости,либо  продажа  земельного участка или единого объекта  недвижимости  внаиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.   Расчет  доходов  в  варианте  сдачи недвижимости  в  аренду  долженпредусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости  вконце прогнозного периода.