УТРАТИЛО СИЛУ

в соответствии с постановлением

Кабинета Министров Кыргызской Республики

от 29 мая 2024 года № 288

Утверждено

постановлением Правительства

Кыргызской Республики

от 20 декабря 2001 года N 799

ВРЕМЕННОЕ ПОЛОЖЕНИЕ

об ипотечном жилищном долгосрочном кредитовании

в Кыргызской Республике

(В редакции постановления Правительства КР от

13 января 2006 года № 14)

1. Общие положения

1.1. Настоящее Временное положение разработано во исполнение Указа

Президента Кыргызской Республики от 6 апреля 2000 года "О Концепции жи-

лищного строительства в Кыргызской Республике до 2010 года", постанов-

ления Правительства Кыргызской Республики от 25 апреля 2001 года N 188

"Об утверждении Государственной программы жилищного строительства в

Кыргызской Республике до 2010 года".

1.2. Правоотношения по ипотеке регулируются Земельным и Гражданс-

ким кодексами Кыргызской Республики, Законом Кыргызской Республики "О

залоге", другими нормативными правовыми актами Кыргызской Республики.

1.3. Настоящее Временное положение определяет основные требования

к процессу ипотечного жилищного кредитования, предусмотренные бюджетным

финансированием, и является обязательным для выполнения всеми участни-

ками процесса ипотечного жилищного кредитования.

1.4. В настоящем Временном положении используются следующие основ-

ные понятия и термины:

а) ипотека - это способ обеспечения исполнения денежного или вы-

раженного в денежной форме обязательства под залог права собственности

или иного вещного права на недвижимое имущество или залог, который со-

держит недвижимое имущество в составе предмета залога, в том числе за-

лог предприятия как имущественного комплекса.

б) долгосрочный ипотечный жилищный кредит (далее именуется ипотеч-

ный кредит) - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и бо-

лее соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим ли-

цом (некредитной организацией) физическим и юридическим лицам для при-

обретения или строительства жилья под залог приобретаемого или строяще-

гося жилья в качестве обеспечения обязательства;

в) залогодатель (должник) - лицо, обладающее правом собственности

на предмет ипотеки и предоставляющего его в залог залогодателем, им мо-

жет быть как сам заемщик, так и третье лицо по отношению к обеспеченно-

му залогом обязательству;

г) залогодержатель (кредитор) - юридическое лицо, чьи требования

по основному обязательству обеспечены ипотекой.

2. Основные участники ипотечных отношений

2.1. Участниками рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредито-

вания являются:

заемщики - физические лица - граждане Кыргызской Республики и юри-

дические лица, зарегистрированные на территории Кыргызской Республики,

заключившие кредитные договоры с кредитором, по условиям которых полу-

ченные в виде кредита средства используются для приобретения или строи-

тельства жилья. Обеспечением исполнения обязательства по договорам слу-

жит залог приобретаемого или строящегося жилья;

застройщики - физические лица, граждане Кыргызской Республики и

юридические лица, зарегистрированные на территории Кыргызской Республи-

ки, заключившие кредитные договоры с кредитором, имеющие лицензию на

право строительства и использующие средства, полученные в виде кредита,

на строительство и располагающие (предпочтительно на правах собствен-

ности или долгосрочной аренды) отведенным земельным участком под строи-

тельство жилья и необходимыми разрешениями местных органов власти на

осуществление строительства;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые

помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим фи-

зическим или юридическим лицам по их поручению;

кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица,

предоставляющие заемщикам в установленном настоящим Положением порядке

ипотечные кредиты (займы), функциями которых являются:

- предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспо-

собности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и

условиями кредитования;

- оформление кредитного договора (договора займа) и договора об

ипотеке;

- обслуживание ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что

дает ему преимущественное право, в случае неисполнения заемщиком обяза-

тельств по кредитному договору, удовлетворение своих денежных требова-

ний к должнику из стоимости заложенного жилого помещения;

Государственное специализированное учреждение по ипотеке - госу-

дарственный орган, который обеспечивает функционирование рынка долговых

ценных бумаг, стимулирует обращение долговых обязательств по ипотечному

кредиту, обеспечивает механизм рефинансирования жилищного ипотечного

кредитования.

Государственное специализированное учреждение по ипотеке является

юридическим лицом, деятельность которого регулируется Законом Кыргызс-

кой Республики "О залоге" и соответствующими нормативными правовыми ак-

тами Кыргызской Республики.

Государственное специализированное учреждение по ипотеке имеет

право приобретать долговые ипотечные жилищные обязательства с целью вы-

пуска государственных долговых ипотечных ценных бумаг, гарантированных

Правительством Кыргызской Республики.

Выпуск и обращение долговых ипотечных жилищных обязательств регу-

лируются законом.

Приобретение долговых ипотечных жилищных обязательств оформляется

договором в соответствии с законодательством Кыргызской Республики. При

оформлении договора государственное специализированное учреждение по

ипотеке может провести дополнительную оценку предмета ипотеки с привле-

чением независимого оценщика.

На основе выкупленных долговых ипотечных жилищных обязательств го-

сударственное специализированное учреждение по ипотеке выпускает сво-

бодно обращающиеся на рынке государственные долговые ипотечные ценные

бумаги.

Государственное специализированное учреждение по ипотеке обязано

выкупать государственные долговые ипотечные ценные бумаги в срок до их

погашения, если иное не установлено законом или договором.

операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства, фонды по

ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации,

осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипо-

течные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка относится:

- рефинансирование кредитов на основе установленных стандартов и

требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;

- выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;

- оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практи-

ки проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов

ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных

для кредиторов;

Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое иму-

щество - уполномоченный государственный орган, основными функциями ко-

торого являются:

- регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление пе-

рехода прав собственности к новому собственнику;

- регистрация договоров об ипотеке;

- хранение и предоставление информации по правам собственности и

зарегистрированных ипотечных правоотношениях всем участникам ипотечного

рынка;

страховая компания - юридическое лицо (страховая организация),

имеющее лицензию на право осуществления страховой деятельности и про-

шедшее листинг на Кыргызской фондовой бирже;

оценщики - физические и юридические лица, имеющие лицензии на пра-

во занятия оценочной деятельностью, то есть на право оценки негосударс-

твенного недвижимого имущества, являющегося предметом залога при ипо-

течном кредитовании;

риэлторские фирмы - юридические лица как профессиональные посред-

ники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относится под-

бор вариантов купли-продажи жилья, помощь в заключении сделок по куп-

ле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников

рынка;

инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотари-

ат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические кон-

сультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение

сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в

том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолет-

них при заключении сделок с недвижимостью.

3. Условия предоставления ипотечных жилищных кредитов

3.1.Жилищные кредиты на строительство или покупку жилья могут предос-

тавляться банками, специализированными кредитными учреждениями и/или

иными лицами. Условия и порядок предоставления жилищных кредитов опре-

деляются сторонами индивидуально, с учетом сложившейся практики и с

соблюдением требований законодательства Кыргызской Республики.

Использование кредитов (назначение). Ипотечные кредиты могут

быть использованы для финансирования:

- строительства (реконструкции) индивидуальных жилых домов, в том

числе в составе коллективов индивидуальных застройщиков (КИЗ) и по до-

говорам с подрядчиками;

- строительства (реконструкции) квартир в жилых многоквартирных

домах по договору с застройщиком;

- строительства квартир в рамках программ целевого накопления

средств на жилищное строительство, основанных на инвестиционных проек-

тах, прошедших экспертизу в установленном порядке;

- реконструкции и переоборудования зданий и сооружений под жилые

помещения;

- покупки жилых помещений;

- покупки жилых недостроенных помещений или неэффективно использу-

емых зданий и сооружений, подлежащих переоборудованию под жилые помеще-

ния.

3.2. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются заем-

щику на условиях:

- платности, срочности, возвратности при строгом контроле за ис-

пользованием кредитных средств;

- доля кредита от стоимости жилья должна составлять не более 75%.

Эта доля будет увеличиваться по мере снижения рисков кредитования и

расширения практики ипотечных сделок;

- при покупке жилья заемщик обязан внести первоначальный взнос на

оплату части жилья в сумме 25% его стоимости за счет собственных

средств, при строительстве нового жилья заемщик вправе использовать

собственные средства на любом этапе строительства;

- кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных пла-

тежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей, применяется форму-

ла расчета простых процентов - (ежемесячный платеж включает полный пла-

теж по процентам, начисляемых на остаток основного долга, а также часть

самого кредита, рассчитанного, чтобы все ежемесячные платежи при фикси-

рованной процентной ставке были равными на весь кредитный период);

- величина ежемесячного платежа по кредиту должна составлять не

более 25-30% совокупного дохода заемщиков (в том случае, если они име-

ются) за соответствующий расчетный период. Заемщики предоставляют офи-

циально подтвержденную информацию о текущих доходах;

- приобретаемое или строящееся в кредит жилье служит в качестве

обеспечения кредита (передается в залог кредитору). В случае неисполне-

ния заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье

с последующей его реализацией для погашения задолженности заемщика по

кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за

вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи

жилья, возвращается заемщику;

- до заключения договора об ипотеке, заемщик и все совершеннолет-

ние члены его семьи дают нотариально заверенное согласие на освобожде-

ние приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку

жилого помещения в случае обращения на него взыскания;

- передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо

ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение друго-

го обязательства;

- приобретаемое за счет кредита жилье должно использоваться преи-

мущественно для проживания;

- сдача приобретаемого жилья в аренду возможна только при согласии

кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре;

- в случае строительства жилых домов, выдача кредитов производится

частями на предварительную оплату и оплату по фактически выполненным

проектным, строительно-монтажным и другим строительным работам при

строгом контроле за ходом проектирования и строительства, срокам и ка-

чеством работ;

- возможно предоставление кредитов физическим лицам - потенциаль-

ным покупателям для приобретения построенных домов и квартир;

- в случае, если ипотечный жилищный кредит будет выделяться в на-

циональной валюте (сомах), индексация погашения долга производится в

порядке, установленном Национальным банком Кыргызской Республики.

4. Основные этапы и порядок предоставления

ипотечных жилищных кредитов

4.1. Данный порядок включает в себя следующие основные этапы:

- переговоры с потенциальным заемщиком и прием заявки на получение

им ипотечного кредита;

- тщательный анализ финансового состояния заемщика, его платеже- и

кредитоспособности;

- реальную оценку залогового обеспечения;

- оценку рисков при выдаче ипотечного кредита;

- принятие решения о выдаче кредита;

- заключение договора об ипотека с соблюдение общих правил Граж-

данского кодекса Кыргызской Республики;

- заключение кредитного договора;

- выдачу ипотечного кредита;

- регулярное и последовательное отслеживание соблюдения графика

погашения ипотечного кредита и процентов за его пользование;

- мониторинг за кредитами.

4.2. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит

залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

4.3. Ипотека возникает в силу договора между собственником иму-

щества и кредитором.

4.4. В кредитном договоре между заемщиком и кредитором предусмат-

риваются следующие условия:

- наименование и местонахождение сторон;

- сумма предоставляемого кредита;

- срок, на который предоставляется кредит;

- размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование ипотечным

кредитом;

- очередность погашения кредита и процентов по нему;

- другие условия.

4.5. В договоре об ипотеке стороны включают следующие условия:

- наименование (имя) и местонахождение (местожительство) сторон;

- предмет ипотеки;

- цена передаваемого в ипотеку помещения;

- существо основного обязательства, обеспечивающего ипотеку (пре-

доставление кредитных средств);

- размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер

предоставляемого кредита и процентов за пользование денежными средства-

ми);

- срок использования основного обязательства, обеспечиваемого ипо-

текой (срок, на который предоставляется кредит);

- указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в

пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

- требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества, ос-

нование обращения взыскания на предмет ипотеки;

- другие условия;

- права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об

ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и

возможность отстаивания своих прав.

4.6. Переговоры с потенциальным заемщиком, последующая проверка и

анализ финансового состояния заемщика определяют оценку вероятности по-

гашения ипотечного кредита и максимально возможной суммы ипотечного

кредита с учетом доходов заемщика, наличия первоначального взноса и

оценки предмета ипотеки.

4.7. Кредитор принимает решение о выдаче кредита или дает мотиви-

рованный отказ.

4.8. Заемщик осуществляет подбор жилья, соответствующего его фи-

нансовым возможностям и требованиям кредитора.

4.9. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к креди-

тору, так и после.

4.10. Оценка жилья - предмета ипотеки производится оценщиком, ус-

луги которого оплачивает заемщик, а кредитор соотносит ее с размером

выдаваемого кредита. В случае предоставления кредита под строительство

жилья, оценка может осуществляться поэтапно по мере готовности объекта.

4.11. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и

продавцом, заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором,

приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по догово-

ру об ипотеке.

4.12. Кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик

производит оплату первоначального взноса из своих собственных денежных

средств. Юридические лица вносят денежные средства на свой банковский

счет, а физические лица могут произвести оплату наличными средствами.

При строительстве нового жилья заемщик вправе использовать собственные

средства в размере 25% стоимости на любом этапе строительства.

4.13. Обеспечение кредита оформляется:

- договором об ипотеке приобретенного или строящегося жилья с со-

ответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государствен-

ной регистрацией возникновения ипотеки;

- договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, в котором

все заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно

фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход права собствен-

ности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной кварти-

ры;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных

средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу

закона в момент регистрации купли-продажи;

- проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осу-

ществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи,

используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Кредитор не-

посредственно участвует и полностью контролирует процесс расчетов по

договору купли-продажи;

- страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, прав собственника

на приобретаемое или строящееся жилье.

Далее кредитор производит обслуживание кредита, принимает платежи

от заемщика, ведет бухгалтерские записи погашения основной задолженнос-

ти и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию

выданного ипотечного кредита.

В случае выполненного обязательства по кредитному договору, кредит

считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответс-

твующая запись в органах Госрегистра.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного

договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на зало-

женное жилье в судебном или несудебном порядке. Предмет ипотеки реали-

зуется в срок, установленный Законом Кыргызской Республики "О залоге",

а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной сум-

мы, процентов, штрафов, пени и т.д.), осуществление расходов по проце-

дуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки, оставшиеся средс-

тва получает заемщик.

5. Оценка жилых помещений, находящихся в ипотеке

5.1. Оценка жилых помещений, приобретаемых на кредитные средства,

осуществляется специализированными оценочными компаниями либо специа-

листами-оценщиками, имеющими соответствующую лицензию и привлекаемыми

кредиторами на конкурсной основе.

5.2. Кредитор рассматривает жилое помещение в качестве обеспечения

возвратности предоставленных заемщику средств, учитывая оценочную вели-

чину рыночной стоимости объекта на текущий момент, прогнозирует возмож-

ность изменения этой стоимости, связанную как с индивидуальными особен-

ностями самого объекта, так и с его месторасположением.

5.3. Кредитор анализирует на основе оценки данного помещения дос-

таточность данного обеспечения относительно размера предоставляемого

кредита.

6. Страхование при ипотечном кредитовании

6.1. При ипотечном кредитовании предусматриваются следующие виды

обязательного страхования:

- страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- страхование строительно-монтажных рисков;

- страхование финансовых рисков;

- страхование гражданской ответственности перед третьими лицами;

- личное страхование заемщика.

7. Разрешение споров

7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть в ходе исполне-

ния сторонами обязательств, в соответствии с настоящим Временным поло-

жением разрешаются путем переговоров.

7.2. В случае недостижения сторонами согласия, споры и разногласия

передаются на рассмотрение в судебные органы.