Баалоонун негизги түшүнүктөрүнүн жана принциптеринин

СТАНДАРТЫ

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

1-глава. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт мүлктү баалоо жаатындагы түшүнүктөрдү, принциптерди, терминологияны, баалоо жүргүзүүнүн методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Баалоо стандарты нарктын түрүн, баалоо объектин, баалоого ыкмаларды жана баалоо методдорун аныктоодо, ошондой эле менчиктин бардык түрүндөгү мүлктүн наркына баалоо жүргүзүүдө Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонууга милдеттүү.

3. Баалоо ишинин субъекттери болуп жеке адамдар жана юридикалык жактар, берилген ыйгарым укуктарынын чектеринде мамлекеттик органдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары, кызмат көрсөтүүлөрдү пайдалануучулар (заказчылар) эсептелет.

4. Бул стандарттын жоболору башка стандарттарда, ушул стандарт менен белгиленген мааниде колдонулат.

5. Терминдер жана аныктамалар. Бул стандартта баалоо иши жаатындагы башка ченемдик укуктук актыларда колдонулган маанидеги терминдер жана аныктамалар колдонулат.

Активдер - бирөөнүн менчигинде турган же бирөөнүн башкаруусунда турган ресурстар, алардан келечекте экономикалык пайда алуу күтүлөт.

Бизнес - киреше же башка пайда алып келүүчү Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында уруксат берилген ишкердиктин жана экономикалык иштин бардык түрлөрү.

Баалоо датасы - мүлккө баалоо жүргүзүлгөн жана анын наркы аныкталган дата (күн, ай, жыл).

Кыймылдуу мүлк - жер менен байланышпаган, стационардык объект катары ага байланбаган, сапаттарын олуттуу түрдө жоготууга алып келбестен ордун которууга мүмкүндүк берген объекттер: машиналар, жабдуулар, товарлар, акча, баалуу кагаздар, карыздык милдеттенмелер жана ушул сыяктуулар же кыймылга келүүгө жөндөмдүүлөр: транспорт каражаттары, жаныбарлар жана ушул сыяктуулар. Кыймылдуу мүлккө кыймылсыз мүлк болуп эсептелбеген материалдык формадагы мүлк жана ага болгон укук кирет.

Акча агымы - акча каражаттарынын жана алардын эквиваленттеринин түшүшү (көбөйүшү) жана чыгымдалышы (азаюусу).

Акча агымын дисконттоштуруу - дисконттун ставкасынын күтүлгөн маанисине жараша келечектеги акча агымдарынын маанисин алардын учурдагы наркына которуу.

Кирешелик ыкма - баалоо ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы анын түзүмүн, кирешелерин, мөөнөттөрүн жана тобокелдиктерин эске алуу менен аны пайдалануудан жана/же сатуудан күтүлгөн келечектеги кирешелердин наркына барабар мүлктүн учурдагы наркы катары аныкталат.

Мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим - мүлктү баалоо боюнча кызмат көрсөтүү жөнүндө заказчы менен баалоочунун (баалоочу уюмдун) ортосундагы өз ара макулдашуу.

Баалоого тапшырма - зарылдыгына жараша/заказчы менен макулдашуу боюнча түзүлүүчү жана баалоо жүргүзүү келишимине тиркеме болуп саналган, менчиктин наркын аныктоо үчүн зарыл болгон талаптарды жана маалыматтарды камтыган жана келечекте аткарыла турган иштердин натыйжаларынын мазмунун тараптардын бирдей түшүнүшүн күбөлөндүргөн жазуу жүзүндөгү документ.

Чыгымдуу ыкма - мүлктүн наркын баалоого ыкма, ага ылайык мүлктүн наркы эскирүүнүн бардык түрлөрүн эске алуу менен бардык түзүүчүлөрүн сатып алууга жана/же калыбына келтирүүгө кеткен чыгымдардан турат.

Чыгымдар - белгилүү бир убакыттын аралыгындагы чарбалык иштин процессинде пайдаланылган материалдык, эмгектик, финансылык, табигый, маалыматтык жана башка түрдөгү ресурстардын наркынын акчалай баасы.

Баалоо объектин идентификациялоо - баалоо объектинин документтеринде камтылган маалыматтардын шайкештигин аныктоо үчүн мүлктүн иш жүзүндөгү физикалык жана функциялык мүнөздөмөлөрү менен мүлктүк укуктарды салыштыруу.

Ашыкча мүлк - ишкананын чарбалык ишинде колдонулбаган жана максималдуу баалуулугу ажыратуунун натыйжасында жетишилген мүлк.

Эскирүү (баасынын түшүшү) - мүлктүн наркынын анын жаңы кезиндеги наркына салыштырмалуу азайышы.

Мүлк - төмөнкүлөрдү аныктоо үчүн колдонулуучу түшүнүк:

1) жактардын (жеке жана юридикалык), мамлекеттин же жергиликтүү коомчулуктун менчигинде турган же уюмдарга чарба жүргүзүү же оперативдүү башкаруу укугунда таандык болгон буюмдардын жана материалдык баалуулуктардын жыйындысы. Мүлктүн курамына акча, баалуу кагаздар жана материалдык эмес активдер да кирет;

2) буюмдардын жана башка жактардан буюмдарды же мүлктүк канааттануу (активдерди) алууга мүлктүк укуктардын жыйындысы;

3) буюмдардын, мүлктүк укуктардын жана милдеттенмелердин жыйындысы, ал алардын ээсинин мүлктүк абалын мүнөздөйт (актив жана пассив).

Капиталдаштыруу - баалоо объектин пайдалануудан келечекте күтүлгөн кирешенин негизинде анын учурдагы наркын аныктоо. Капиталдаштыруу капиталдаштыруунун ставкасын (тике капиталдаштыруу) же дисконттун ставкасын (дисконттоштуруу) колдонуу менен ишке ашырылышы мүмкүн.

Кирешелерди капиталдаштыруу - келечекте күтүлүп жаткан чоңдугу боюнча туруктуу кирешени капиталдаштыруу ставкасын колдонуу менен учурдагы наркка айландыруу.

Жоюу наркы - экспозицияга коюлган мүлк рыноктук нарк боюнча сатылышы мүмкүн болгон мөөнөттөн кыска болгон мезгилде баалоо объектин сатуу шартында алынышы мүмкүн болгон нарк.

Баалоо методу - баалоо объектинин наркын аныктоонун ыкмасы, анын баалоо жол-жоболорун аткаруунун ырааттуулугу баалоонун аныкталган ыкмасын колдонууга мүмкүндүк берет.

Кыймылсыз мүлк - жер тилкелери, жер казына тилкелери, обочолонгон суу объекттери жана жер менен байланышкандын бардыгы, башкача айтканда алардын арналышына ченемсиз зыян келтирбей жылдырууга мүмкүн болбогон объекттер, анын ичинде токойлор, көп жылдык өсүмдүктөр, имараттар, курулмалар ж.б.

Материалдык эмес активдер - бир жылдан кем эмес мөөнөткө экономикалык иште пайдаланылышы мүмкүн жана амортизациялоого тийиш болгон материалдык эмес менчиктин объекттери (алсак, патент, лицензия, соода маркасы, пайда алуу жөндөмү, автордук укук же товарлардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн ээси болуп саналган фирманын, дистрибьютер-фирманын аталышын жана товардык белгисин пайдалануу жөнүндө келишим, компьютердик программалык камсыздоо жана башкалар).

Баалоо объекти - баалоо талап кылынган мүлк.

Сапатсыз, туура эмес баалоо - баалоо стандарттарында каралган принциптерди, ыкмаларды, методдорду, баалоо жол-жоболорун бузуу менен жүргүзүлгөн баалоо.

Окшош мүлк - өзүнүн касиеттери жана (же) сапаттары боюнча баалоо объектине максималдуу окшош жана ошондой эле инвестициялык кызыкчылыгы бар болгон мүлк.

Баалоо ыкмалары - баалоонун негизги принциптерине таянып мүлктүн наркын аныктоонун жалпы ыкмалары.

Менчик укугу - субъектке таандык болгон мүлктү өзү каалагандай ээлик кылууга, пайдаланууга жана тескөөгө мыйзам тарабынан таанылган жана корголгон укугу.

Баалоо процесси - баалоо объектинин наркынын өлчөмүн аныктоо үчүн пайдаланылуучу жол-жоболордун тийиштүү ырааттуулугу. Баалоо процесси маалыматтарды жыйноонун жана талдоонун, эсептөөлөрдү жүргүзүүнүн жана наркты баалоого далилдик күч бере турган баалоо жөнүндө отчёттун жыйынтыгын тариздөөнү камтыйт.

Рецензиялоо - баалоо жөнүндө отчёттун Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген талаптарга шайкештигин аныктоо боюнча заказчы үчүн баалоочу-рецензент тарабынан аткарылуучу иш-чаралардын жыйындысы.

Рынок - баалоо механизминин жардамы менен товарлар жана кызмат көрсөтүүлөр сатуучулардан сатып алуучуларга өтүүчү система. Рынок түшүнүгү товарлардын жана/же кызмат көрсөтүүлөрдүн сатуучулардын жана сатып алуучулардын ишин чектебестен колдон-колго өтүү жөндөмдүүлүгүн түшүндүрөт.

Рыноктук ижара акысы - талаптагыдай маркетингден кийин кызыкдар ижарага берүүчү менен кызыкдар ижарага алуучунун ортосунда талаптагыдай шарттарда ижара боюнча коммерциялык бүтүмгө ылайык баалоо датасына карата мүлк ижарага берилген эсептешүүнүн акчалай суммасы, мында ар бир тарап жакшы маалымдалып, этияттык менен жана мажбурлоосуз аракет кылат.

Адистештирилген мүлк - жайгашкан ордуна, конструкциясынын адистешүү даражасына, конфигурациясына же арналышына жараша кандайдыр бир бизнестин курамдык бөлүгү катары гана ага суроо-талап болгондо (эгерде болсо) сатылган мүлк же рыногу чектелген же болбосо рыногу жок мүлк, мындай мүлк рыноктогу каалаган башка сатып алуучуга караганда, адистешкен (конкреттүү) сатып алуучу үчүн аны кыйла жагымдуу кылган мүнөздөмөлөргө ээ болот. Мүлктүн тийиштүү мүнөздөмөлөрү физикалык, ошондой эле географиялык, экономикалык же юридикалык мүнөздөмөлөр болушу мүмкүн.

Салыштырмалуу ыкма - баалоонун ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы окшош объекттердин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү оңдоп-түзөтүүнү эске алуу менен ушуга окшош объекттердин бааларынын деңгээлинде аныкталат.

Дисконттун ставкасы - келечектеги акчалай агымды учурдагы нарктын бирдей чоңдугуна кайра эсептөө үчүн пайдаланылуучу пайыздык ставка.

Капиталдаштыруунун ставкасы - келечектеги белгилүү бир мезгилдин ичинде киреше өзгөрүлбөйт же туруктуу бойдон калат деп болжолдонгон шартта аны пайдалануудан күтүлгөн кирешеге жараша объекттин наркын аныктоо үчүн пайдаланылуучу пайыздык ставка.

Учурдагы нарк - келечектеги кирешелердин (акчалай агымдын) баалоо датасына карата келтирилген наркы.

Зыяндар - укугу бузулган адамдын бузулган укугун калыбына келтирүү үчүн сарптаган же сарпташы керек болгон чыгымдары, ошондой эле анын укугу бузулбаганда жарандык жүгүртүүнүн кадимки шарттарында ушул адам алышы мүмкүн болгон алынбай калган кирешелер (алынбай калган пайда).

Финансылык инструменттер - ар кандай контракт, анын жыйынтыгында контракттын бир тарабында - активинде тийиштүү бир берене жана контракттын экинчи тарабында - пассивинде тийиштүү берене пайда болот.

Баа - баалоо объекти же окшош мүлк үчүн талап кылынуучу, сунуш кылынуучу же төлөнүүчү акчанын иш жүзүндөгү суммасы.

2-глава. Баалоонун максаттары

6. Мүлктү баалоо, баалоо объекттеринин рыноктук же башка наркын белгилөө максатында жүргүзүлөт:

1) сатууда жана сатып алууда;

2) кредитти же зайымды күрөө менен камсыз кылууда;

3) чарбакер субъекттердин уставдык капиталына салым кошкондо;

4) финансылык жана бухгалтердик отчётторду түзгөндө;

5) камсыздандырууда;

6) салык салууда;

7) банкротто жол-жоболорун жүргүзүүдө;

8) мураска, тартууга берүүдө, бекер берүүдө;

9) инвестициялык долбоорлорду ишке ашырганда;

10) мүлктүк талаштар жаралганда;

11) мүлктү алып койгондо ордун толтуруунун жана зыяндын өлчөмүн аныктоодо;

12) башкаруучулук чечимдерди чыгарууда;

13) соода, тендер жана аукцион үчүн баштапкы наркты белгилөө;

14) эсепке алуу, салык салуу жана пландаштыруу максатында кадастрдык наркты аныктоо;

15) ретроспективдүү датага баа берүү.

7. Нарктын түрүн аныктаганда баалоо жасалып жаткан максат аныктоочу фактор болот. Баалоонун максаттарынын баяндамасы жана нарктын тиешелүү түрүн тандоо заказчы жана/же отчёттун керектөөчүсү менен макулдашылууга тийиш.

3-глава. Баалоо объекттери

8. Баалоо объекттери төмөнкүдөй негизги түрлөргө бөлүнөт:

1) кыймылсыз мүлк жана ага болгон укуктар;

2) кыймылдуу мүлк жана ага болгон укуктар;

3) бизнес;

4) финансы инструменттери;

5) материалдык эмес активдер жана интеллектуалдык менчик объекттери;

6) баалуу кагаздар, дебитордук жана кредитордук карыз;

7) жумуштар жана кызмат көрсөтүүлөр, маалымат;

8) жаратылыш ресурстары жана жер казынасы;

9) маданий жана материалдык баалуулук буюмдары;

10) мүлктүн жана мүлктүк укуктардын башка түрлөрү.

9. Мүлккө болгон бардык укуктун жыйындысы чогуу же өз алдынча баалоо объектисин көрсөтүүсү мүмкүн болгон мүлккө ээлик кылуу, пайдалануу жана тескөө укугу, үчүнчү жактардын укуктарынан турат.

4-глава. Баалоо принциптери

10. Мүлктү баалоо жана мүлктүк укуктар пайдалуулук, ордун алмаштыруу, күтүү, салым (эң жогорку майнаптуулугу), суроо-талап жана сунуш, шайкештик, өзгөртүү, кыйла натыйжалуу пайдалануу принциптерин сактоо менен жүргүзүлөт.

11. Пайдалуулук принциби мүлк менчик ээси же пайдалануучу үчүн пайдалуу болгон шартка гана негизделет. Пайдалуулук деп мүлктүн белгилүү бир мезгил ичинде менчик ээсинин же пайдалануучунун керектөөсүн канааттандыруусун түшүнүү керек.

Баалоо мезгилинде пайдалуулукту аныктоо максаты төмөнкүлөр болушу мүмкүн:

1) мүлктүн өзүнчө баалоо объекти катары пайдалуулугу жана жалпысынан баалоо объектинин пайдалуулугунун курамдык бөлүгү катары баалоо объектинин курамында өзүнчө бир мүлктүн пайдалуулугу каралышы мүмкүн;

2) баалоо объектин мүмкүн болуучу кыйла натыйжалуу пайдаланууга жооп бербеши мүмкүн болгон, аны баалоо датасына карата пайдалануунун актуалдуу абалы, ошондой эле айрым баалоо объекттери убактылуу ашыкча болуп, башка максаттар үчүн пайдаланылган же пайдаланылбаган учурлар эске алынат;

3) баалоо объектинин пайдалуулугунун өзгөрүшүнө социалдык-экономикалык жана башка факторлордун мүмкүн болгон таасирлери болжолдонот;

4) баалоо объектин жакшыртууга кеткен чыгымдар бул чыгымдардын анын рыноктук наркын көбөйтүүгө тийгизген таасирин эске алуу менен бааланат.

12. Ордун алмаштыруу принцибинде сатып алуучулардын рыноктогу кылган аракетин эсепке алуу каралган, ал боюнча мүлктү сатып алуу үчүн рынокто сатылып жаткан окшош мүлктүн минималдык баасынан ашык сумма төлөнбөйт. Ордун алмаштыруу принцибине ылайык сатып алуучу рынокто аракеттенүүнүн өзүндө болгон альтернативдүү вариантын карап көрүп жана чечимди кабыл алуу үчүн жетиштүү убактысы болуп, сарамжалдуу чечим кабыл алат деп болжолдонот. Сатып алуучунун рынокто аракеттенүүнүн альтернативдүү варианттарынын ичинде окшош сапаттары менен мүлктү сатып алуу, окшош объекттерди кайра өндүрүү (түзүү) же өзүнүн мүнөздөрү боюнча салыштырмалуу кирешени камсыз кылган каражаттарды салуу болушу мүмкүн.

13. Күтүү принцибинде баалоо объектинин наркы аларды ээлөөдөн, пайдалануудан, тескөөдөн күтүлгөн экономикалык пайданын өлчөмү менен аныкталат деп каралган.

14. Салым принцибинде баалоо объектинин ар бир элементинин наркы бул элементтин мүлктүн жалпы наркына болгон үлүшү менен аныкталат деп каралган.

15. Суроо-талап жана сунуш принциптеринде баалоо объектинин наркы окшош мүлккө болгон сунуш менен суроо-талаптын катышын чагылдырат деп каралган. Бул принципке ылайык баалоо жүргүзүү убагында окшош мүлккө болгон баанын рыноктук өзгөрүүсү жана окшош мүлккө болгон сунуш менен суроо-талаптын катышынын өзгөрүшүнө алып келүүчү башка факторлор эске алынат.

16. Атаандаштык принцибинде рыноктогу баанын деңгээли сатып алуучулар, сатуучулар, ижарага алуучулар жана ижарага берүүчүлөр жана рыноктун башка катышуучуларынын туруктуу атаандашуусу жана өз ара аракеттенүүсүнүн аркасында кармалып турат жана белгиленет деп каралган.

17. Өзгөрүү принцибинде социалдык, экономикалык, саясий, табигый жана башка факторлор баалоо объектинин наркына дайыма оң же терс таасирин тийгизет, ушуга байланыштуу кайсы болбосун баалоо белгилүү бир датага карата гана колдонулат деп каралган.

18. Кыйла натыйжалуу пайдалануу принцибинде рыноктук нарк кыйла чоң киреше же пайда алып келген мүлктү пайдаланууну чагылдырат деп каралган. Кыйла натыйжалуу пайдалануу деп анын натыйжасында баалоо объектинин наркы максималдуу болгон мүлктү пайдалануу түшүндүрүлөт. Мында мүлктү пайдалануунун физикалык жактан мүмкүн болгон, юридикалык уруксат берилген жана финансылык жактан негизделген варианттары гана каралат.

5-глава. Нарктын түрлөрү

19. Баалоо жүргүзүүдө нарктын төмөнкүдөй түрлөрү колдонулат:

1) рыноктук нарк;

2) инвестициялык нарк;

3) жоюу наркы;

4) камсыздандыруу наркы;

5) утилдештирүү наркы;

6) алмаштыруу наркы;

7) кайра жаратуу наркы;

8) калыбына келтирүү наркы;

9) күрөө наркы;

10) салык салуу максаттары үчүн нарк;

11) кадастрдык нарк.

20. Нарктын түрүн тандоо мүлктү баалоонун максаттарга, мүлктүн өзгөчөлүгүнө, ошондой эле баалоо тапшырмасынын шарттарына жараша болот. Нарктын түрүн тандоо мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим түзүүдө каралат.

21. Ченемдик укук актыларда, мүлккө баалоо жүргүзүү келишиминде же соттун аныктамасында баалоонун натыйжасында аныкталууга тийиш болгон нарктын түрү көрсөтүлбөгөн учурда рыноктук нарк Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде жана "Бухгалтердик эсеп жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамында белгиленген тартипте аныкталат.

Эгерде баалоо Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинети менен инвестордун ортосунда түз сүйлөшүүлөр жолу менен түзүлгөн инвестициялык макулдашуунун алкагында мамлекеттик менчик объекттерин инвесторго ээликтен ажыратуу максатында жүргүзүлсө, рыноктук нарк инвестициялык макулдашуунун шарттарын эске алуу менен, анын ичинде бирок төмөнкүлөр менен гана чектелбестен аныкталат:

1) инвесторго берилүүчү укуктардын курамы жана көлөмү;

2) объекттерди пайдаланууда белгилүү бир оордотуулардын (чектөөлөрдүн) болушу;

3) объекттерге менчик укугунун өтүү мөөнөттөрү жана шарттары;

4) инвестордун милдеттенмелери, анын ичинде инвестициялык, курулуш жана башка милдеттенмелер, анын ичинде объекттерди бузуу жана алардын аймагын бошотуу зарылдыгына байланыштуу;

5) баалоо объектинин наркына таасир этүүчү башка шарттар.

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

22. Рыноктук нарк - тиешелүү маркетингден кийин коммерциялык бүтүм менен сатып алууга даяр сатып алуучу менен сатууга даяр сатуучунун ортосунда баалоо датасына карата мүлктү алмаштырууга боло турган эсептешүүнүн акчалай суммасы, анын убагында тараптардын ар бири компетенттүү, так жана мажбурлоосуз аракеттенет.

Рыноктук наркты чыгымдарга карата аны сатып алууга же сатууга салыштырмалуу эсептелген жана кайсы болбосун бүтүмдөр менен байланышкан салыктарды эсепке албастан, мүлктүн наркы катары түшүнүү керек.

Рыноктук нарк бухгалтердик эсеп-кысапта колдонулган адилеттүү нарк түшүнүгүнө ылайык келиши да, келбеши да мүмкүн. Мүлктүн адистештирилген мүнөзүнүн натыйжасында рыноктук нарктын күбөлүгү жок болгон учурда жана бул мүлк иштеп жаткан ишкананын бөлүгү катары сатылгандыгына байланыштуу, адилеттүү нарк алмаштыруунун калдык наркы катары туюнтулат.

Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинети менен инвестордун ортосунда түз сүйлөшүүлөр жолу менен түзүлгөн инвестициялык макулдашуунун алкагында мамлекеттик мүлктү ээликтен ажыратуунун рыноктук наркын аныктоо инвестициялык макулдашуунун шарттарын эске алуу менен, анын ичинде, бирок ушул стандарттын 21-пунктунда көрсөтүлгөн шарттар менен чектелбестен жүргүзүлөт.

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

23. Рыноктук наркты аныктоонун ар бир элементинин өзүнүн жеке түшүнүктүк алкактары болот:

"эсептешүүнүн акчалай суммасы..." коммерциялык рыноктук бүтүмдө мүлк үчүн төлөй турган, акча менен туюнтулган баага (адатта жергиликтүү валютада) кирет. Рыноктук нарк кыйла ыктымалдуу баа жана баалоо датасына карата рыноктук наркын аныктоого ылайык рынокто жетүүгө негиздүү катары аныкталат. Бул сатуучуга да, сатып алуучуга да өз ара пайдалуу баа. Бул аныктама сатууга тиешеси бар кайсы болбосун жакка берилген типтүү эмес каржылоону, кайта ижарага берүү менен сатуу жөнүндө келишимди чектөө, өзгөчө пикирлер же арзандатуу сыяктуу атайын шарттарга же жагдайларга байланыштуу эсептешүү баасын көбөйтүүнү же азайтууну атайын жокко чыгарат;

"... баалоо датасына карата..." аныкталган рыноктук нарк мезгилдин конкреттүү учуруна таандык болушун талап кылат. Рыноктор жана рыноктук шарттар өзгөрүүсү мүмкүн болгондуктан, бааланып жаткан нарк мезгилдин башка учуруна туура эмес же максатка ылайыксыз болуп калуусу мүмкүн. Баалоонун натыйжалары мурунку же келечектеги даталарга эмес, баалоонун учурдагы датасына болгон рыноктун учурдагы абалын жана жагдайларын чагылдырат. Аныктама ошондой эле бир мезгилде алмашууну жана башка учурда орун алышы мүмкүн болгон баага кандайдыр бир өзгөртүүлөрдү киргизбей сатуу жөнүндө келишимди аткарууну шарттайт;

"... сатып алууга даяр сатып алуучу менен..." мажбурлоосуз сатып алууга умтулган жакка тиешелүү. Бул сатып алуучу кандай гана баада сатып алууга кызыкдар эмес. Бул сатып алуучу рыноктук баасын эсепке алып, ачык далилдөөгө жана көрсөтүүгө мүмкүн болгон учурдагы рыноктук божомолдорго ылайык ала турган сатып алуучу. Ыктымалдуу сатып алуучу, рынок талап кылгандан ашык бааны төлөбөйт. Мүлктүн учурдагы ээси "рынокту" түзүүчүлөрдүн катарына киргизилген. Баалоочу рыноктук шарттар боюнча реалдуу эмес болжолдоолорду жасабоого же жетишүүгө негиздүү болгон рыноктук нарктан жогору деңгээлди болжолдобоого тийиш;

"... сатууга даяр сатуучу..." өзүнүн чоң каалоосуна же мажбурлоого байланыштуу каалаган баада сатууга даяр сатуучу эмес жана учурдагы рынокто негиздүү болуп саналууга мүмкүн болбогон бааны алууга даяр болгон сатуучу эмес. Сатууга даяр сатуучу кыймылсыз мүлктү рыноктук шартта жакшы, тиешелүү маркетингден кийин (ачык) рынокто кандай баа болсо ошого сатууга ниети бар. Реалдуу ээсинин иш жүзүндөгү жүзүндөгү жагдайлары каралбайт, себеби "сатууга даяр сатуучу" ыктымалдуу сатуучу болуп саналат;

"... коммерциялык бүтүмдө..." бири-бири менен атайын же өзгөчө мамилелери жок тараптардын ортосундагы бүтүмдү түшүндүрөт (мисалы, контролдоочу жана контролдогу компаниялар же ижарага берүүчү жана ижарага алуучу);

"... тиешелүү маркетингден кийин..." аныкталган рыноктук наркка жараша негиздүү берилүүчү баага сатуу үчүн мүлктүн рынокко тийиштүү формада коюлганын түшүндүрөт. Экспозиция мезгилинин узактыгы рыноктук шарттарга ылайык өзгөрүлүүсү мүмкүн, бирок ал мүлккө тийиштүү сандагы потенциалдуу сатып алуучуларды тартууга жетиштүү болууга тийиш. Экспозиция мезгили баалоо датасына чейин болот;

"... анын учурунда тараптар компетенттүү, эсептөө менен аракет кылышкан..." мында сатып алууга даяр сатып алуучу да, сатууга даяр сатуучу да мүлктүн маңызы жана мүнөздөмөсү жөнүндө, анын иш жүзүндөгү жана потенциалдуу пайдаланылышы, ошондой эле баалоо датасына карата рыноктун абалы жөнүндө жетиштүү маалыматтары бар экендиги шартталат. Алардын бүтүмдөгү ордуна ылайык ар бири жакшы бааны алуу үчүн өз кызыкчылыктарында, компетенттүү жана эсептөө менен аракеттенишери күтүлөт. Эсептүүлүк кандайдыр бир кыйла кийинки мезгилдеги пайдаларга карата эмес, баалоо датасына карата рыноктогу абалга жараша аныкталат. Баалар арзандап жаткан рынокто мурдагы баалардын деңгээлинен арзан саткан сатуучунун аракеттери эсептелбеген делиши милдеттүү эмес. Мындай учурларда, баасы өзгөрүп турган рынокто сатып алуу-сатуу кырдаалындагыдай эле, эсебин тапкан сатып алуучу жана сатуучу рыноктогу ошол учурдагы жеткиликтүү болгон кыйла так маалыматтарга ылайык аракеттенет;

"... жана мажбурлоосуз..." ар бир тарап бүтүмдү түзүүгө кызыкдар болот, бирок алардын бирөөсү да бүтүмдү аргасыздан түзүүгө мажбурланбайт дегенди түшүндүрөт.

23¹. Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинети менен инвестордун ортосунда түз сүйлөшүүлөр жолу менен түзүлгөн инвестициялык макулдашуулардын алкагында ээликтен ажыратылуучу мамлекеттик менчик объекттеринин рыноктук наркын аныктоодо инвестициялык макулдашуунун шарттары эске алынат, анын ичинде, бирок ушул стандарттын 21-пунктунда көрсөтүлгөн шарттар менен чектелбейт. Мамлекеттик менчик объектинин ээсинин объекттин наркы, инвестициялык долбоордун наркы же ээликтен ажыратылуучу мамлекеттик менчик объектинин рыноктук наркын аныктоо үчүн көмөкчү маалымат катары колдонулган башка көрсөткүчтөр боюнча сунуштарын пайдаланууга жол берилет.

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

24. Рыноктук нарктан айырмаланган нарктын түрлөрү баалоонун альтернативдүү (рыноктук эмес) базаларына негизделген, алар объектинин пайдалуулугуна же бүтүмдүн адаттагыдай эмес жана рыноктук эмес шарттарына рыноктук эмес көз карашты туюнтушу мүмкүн. Нарктын рыноктук эмес түрүн тандоо мүлктү баалоо жөнүндө отчётто негизделет.

Министрлер Кабинети менен инвестордун ортосунда түз сүйлөшүүлөр жолу менен түзүлгөн инвестициялык макулдашуунун шарттарын, анын ичинде, бирок ушул стандарттын 21-пунктунда көрсөтүлгөндөр менен чектелбестен эсепке алуу, аныкталуучу наркты инвестициялык, атайын же башка рыноктук эмес наркка таандык кылуу үчүн негиз болуп саналбайт.

(Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2026-жылдын 18-апрелиндеги № 261 токтомунун редакциясына ылайык)

25. Керектөө наркы - пайдалануунун конкреттүү вариантында конкреттүү пайдалануучу үчүн конкреттүү мүлктүн наркы. Ал бул мүлктү бир кыйла натыйжалуу пайдаланууга же аны рынокто сатуудан алууга мүмкүн боло турган акча суммасынын чоңдугуна салыштырмалуу эмес болуп эсептелет.

26. Атайын нарк - объекттин рыноктук наркынан ашыкча наркынын элементине тиешелүү термин. Ал жалпы рынок үчүн эмес, кандайдыр бир потенциалдуу менчик ээси же пайдалануучу үчүн керектүү болгон кошумча наркты түшүндүрөт, башкача айтканда, мында сөз сатуучу жөнүндө жүрүп жатат. Атайын нарк мүлктүн объектисине анын уникалдуу жайгашкан ордуна, өзгөчө рыноктук шарттардагы убактылуу кырдаалга же өзгөчө кызыкчылыгы бар сатып алуучу төлөөгө даяр үстөккө байланыштуу эсептелет. Атайын нарк отчётто рыноктук нарктан бөлөк көрсөтүлүүгө тийиш.

27. Инвестициялык нарк - инвестициялоонун конкреттүү шарттарын, талаптарын жана максаттарын, инвестордун жана инвестициялык долбоордун кызыкчылыктарын эске алуу менен аныкталган нарк.

Бул субъективдүү түшүнүк инвестициялоого карата белгилүү бир максаттары жана (же) критерийлери бар мүлктүн конкреттүү объектин конкреттүү инвестор же инвесторлордун тобу менен байланыштырат.

28. Жоюу наркы же мажбурлап сатуудагы нарк - акчалай сумма, ал рыноктук наркты аныктоого ылайык тийиштүү маркетингди жүргүзүү үчүн жетишсиз мөөнөттө мүлктү сатуудан реалдуу алынышы мүмкүн болгон акчалай сумма.

29. Камсыздандыруу максаттары үчүн мүлктүн наркы - камсыздандыруу келишимин түзүү учуруна карата эскилигин эске алуу менен мүлктүн ордун толтуруунун же калыбына келтирүүнүн наркы.

Камсыздандыруу наркы - камсыздандыруу келишиминин же полисинин жоболорунда каралган мүлктүн наркы. Ал жок болуу тобокелдигине кабылган мүлктүн ээсин аны жоготуудан коргоо үчүн мүлктүн бөлүгүнө тийиш болгон акчанын суммасын түшүндүрөт.

Баалоонун максатына жараша камсыздандыруу максаттары үчүн нарк төмөнкүлөргө ылайык келиши мүмкүн:

1) камсыздандырылган мүлктү алмаштыруу, оңдоо же кайра куруу (кеңейтүүсүз), аны жаңы кезиндегидей же келишим түзүлгөн учурдагыдан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүүчү зарыл болгон чыгымдарга;

2) камсыздандырылган мүлктү анын жашын, абалын, жана колдонуунун калган пайдалуу мөөнөтүн эске алып алмаштыруу, оңдоо же кайра куруу (кеңейтпей), ага зыян келтирилген учурдагы абалынан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүү үчүн зарыл болгон чыгымдар.

30. Утилдештирүү наркы - өзүнүн алгачкы функцияларына карата пайдалуулугун толук сарптаган баалоо объекти үчүн алууга мүмкүн болгон нарк.

Утилдештирүү наркы баалоо объектиси жасалган материалдардын кошумча оңдобостон жана өркүндөтпөстөн, аны андан ары колдонуу үчүн эмес, сатуу үчүн баасы катары каралат. Бул нарк дүң же накта катары каралышы мүмкүн (сатууга кеткен чыгымды эсептен чыгарып салганда).

31. Алмаштыруу наркы - пайдалуулугу боюнча баалануучу объектке тең болгон башка объектти түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата аныкталган учурдагы наркы.

32. Алмаштыруунун калдык наркы - алмаштырылуучу объекттин эскирүү суммасын эсептен чыгаруу менен объекттин негизги каражаттарын ошого окшош жаңы объект менен алмаштыруу үчүн учурдагы баалар менен эсептелген чыгымдар.

33. Калыбына келтирүү наркы - ушул эле долбоорду жана окшош материалдарды пайдалануу менен баалоонун окшош объектиси болуп саналган жаңы объектти заманбап шарттарда түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата наркы.

34. Калыбына келтирүү наркы - жаңы кезиндегидей, бирок андан артык эмес абалга иш жүзүндө келтирүү үчүн мүлктүн камсыздандырылган объектин алмаштыруу, учурдагы же капиталдык оңдоо үчүн зарыл болгон чыгымдар.

35. Мүлктүн күрөө наркы - кредитти камсыздоо максаттарында мүлктүн наркы.

36. Баалоо наркы (салык салуу максаттары үчүн нарк) - мүлккө салык салуу тиешелүү ченемдик укук актыларда камтылган аныктамалардын негизинде эсептелүүчү нарк.

Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде каралган учурларда рыноктук нарк салык салуу максаттары үчүн баалоо базасы катары аныкталат.

37. Нарктын түрлөрүнүн ушул тизмеги толук болуп саналбайт. Баалоочу Кыргыз Республикасынын баалоо иши жаатындагы мыйзамдарына, ошондой эле баалоонун эл аралык стандарттарына ылайык нарктын башка түрлөрүн пайдаланууга укугу бар.

6-глава. Баалоонун ыкмалары

38. Мүлккө баалоо жүргүзүү үчүн төмөндөгү негизги ыкмалар колдонулат:

1) чыгымдуу;

2) кирешелүү;

3) салыштырмалуу.

39. Баалоочу баалоонун белгиленген максатына жана нарктын түрүнө, бааланып жаткан объектинин мүнөзүнө, анын рыноктогу абалына толук жооп берген жана баалоо жүргүзүү үчүн жетишерлик негиз болуучу маалыматтар менен ырасталган ыкмаларды колдонууга тийиш.

40. Баалоо объектиси жөнүндө зарыл болгон салыштыруучу маалыматтардын жана башка маалыматтын максатка ылайык эместигине же жоктугуна жана/же анык эместигине байланыштуу кайсы бир ыкманы тандоо же колдонуудан баш тартуу мүлктү баалоо жөнүндө отчётто өзүнчө негизделет.

41. Чыгымдуу ыкма пайдалуулуктун жана орун алмаштыруунун принциптерине таянат. Чыгымдуу ыкма баалоо объектисин эскирүү суммасын (баасынын түшүүсүн) андан ары коррекциялоо менен калыбына келтирүүгө же алмаштырууга чыгымдын учурдагы наркын аныктоону карайт.

42. Кирешелик ыкма келечекте күтүлгөн кирешелердин учурдагы наркын аныктоого негизделет. Күтүлгөн келечектеги кирешелер тармактагы экономикалык кырдаалдын божомолун эске алуу менен аныкталат.

43. Салыштырмалуу ыкма алмаштыруу, суроо-талап жана сунуш принциптерин эсепке алып негизделет. Салыштырмалуу ыкма салыштыруу объектиси менен баалоо объектисинин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү тууралоого ылайык сатуунун баасын талдоону жана мындай мүлктү сунуштоону карайт.

7-глава. Мүлккө баалоо жүргүзүү тартиби

44. Баалоо жүргүзүү боюнча милдеттенме алганга чейин баалоочу бул тапшырманы аткаруу үчүн ушул стандарттардын, "Баалоо иши жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамынын, Кыргыз Республикасынын Министрлер Кабинетинин 2022-жылдын 10-июнундагы № 312 "Кыргыз Республикасында баалоочуларды сертификаттоо тартибин бекитүү жөнүндө" токтому менен бекитилген Кыргыз Республикасында баалоочуларды сертификаттоо тартибинин талаптарына, баалоонун жалпы таанылган принциптерине ылайык жетишерлик билимге, тажрыйбага жана компетенцияга ээ экендигин аныктоого тийиш же болбосо тапшырманы кабыл алганга чейин мындай бардык шайкеш эместиктер тууралуу кардарга билдирүүсү керек.

45. Ишти сапаттуу аткаруу үчүн зарыл болгон маалыматтарды алуу мүмкүн болбосо, баалоочу аны аткаруудан үч иш күндүн ичинде баш тартып жана заказчыга билдирүү жибериши керек.

46. Эгерде баалоочу юридикалык жактын уюштуруучусу, менчик ээси, акционери же кызмат адамы же болбосо заказчы же баалоо объектинде мүлктүк кызыкчылыгы бар жеке жак болсо же аталган адамдар менен жакын тууганчылыкта болсо, андай баалоочу баалоо жүргүзө албайт.

47. Мүлккө баалоо жүргүзүүдөн мурда даярдоочу этап болот, анда төмөнкүлөр ишке ашырылат:

1) баалоо объектиси, баалоо жүргүзүү үчүн түзүлүүчү бүтүмдүн мүнөздүү шарттары менен таанышуу;

2) баалоонун максатын жана анын жыйынтыгын пайдаланууну, нарктын түрлөрүн, ошондой эле маалыматтарды жыйноо боюнча операцияларды, чектөөчү шарттарды жана баалоонун иш жүзүндөгү датасын аныктоо;

3) заказчыга баалоо жүргүзүүгө келишимдин олуттуу шарттары боюнча сунуштарды берүү.

48. Баалоо жүргүзүү төмөнкү этаптарды камтыйт:

1) баалоонун тапшырмасына ылайык баалоо жүргүзүүгө келишим түзүү;

2) баалоо объектин текшерүү, баалоо объектинин наркын аныктоо максатында баштапкы маалыматтарды жана анын сандык жана сапаттык мүнөздөмөлөрүн белгилөө үчүн башка маалыматтарды, ошондой эле баалоо объектине байланыштуу башка маалыматты (юридикалык, финансылык, техникалык ж.б.у.с.) жыйноо жана иштеп чыгуу;

3) баалоо объектин жана аны менен байланышкан укуктарды идентификациялоо, баалоо жүргүзүүнүн жол-жоболорун жана анын жыйынтыктарын пайдаланууну коштошу мүмкүн болгон чектөөлөр менен эскертүүлөрдү талдоо;

4) баалоо жүргүзүү келишиминде аныкталган баалоонун максатына жана нарктын тандалган түрүнө кыйла толук жооп берген баалоо ыкмасын, методдорун жана баалоо жол-жоболорун тандоо, негиздөө жана аларды колдонуу;

5) ар кандай ыкмаларды колдонуу менен алынган баалоонун жыйынтыктарын макулдашуу (салыштыруу) жана объекттин баалоо датасына карата наркы жөнүндө корутунду түзүү, баалоо объектинин наркы улуттук валютада эсептелет;

6) мүлктү баалоо жөнүндө отчётту түзүү жана өткөрүп берүү.

49. Баалоочу баалоо объектин кыйла натыйжалуу пайдаланууну талдоонун негизинде колдонулуучу ыкмалардын жана баалоо методдорун тандап алууну негиздейт.

50. Баалоо боюнча ишти сапаттуу аткаруу үчүн баалоочу/баалоо уюму жетиштүү деңгээлдеги компетенцияга ээ болбогон (штатта мындай адис жок болсо) техникалык, финансылык, юридикалык жана башка тар профилдеги маселелерди чечүү зарыл болгон учурда, тийиштүү профилдеги жана квалификациялык деңгээлдеги адистерден кошумча консультация алуу керек.

Баалоо боюнча тапшырманы аткаруу үчүн тышкы жардам керек болсо, баалоочу/баалоо уюму заказчынын макулдугун алышы, ошондой эле өзүнүн отчётунда ишке тартылган адистердин катышуу даражасын чагылдырышы керек.

Мындай учурда баалоочу/баалоо уюму ишке тартылган адистердин аракеттери жана аракетсиздиги үчүн өзүнүн иш-аракети катары жоопкерчилик тартат.

51. Баалоо жөнүндө отчётто баалоо тапшырмасынын алкактарынын ачык жана так баяндалышы, максаты жана шартталган пайдаланылышы, нарктын акыркы маанисине түздөн-түз таасирин тийгизген бардык жол берүүлөр жана чектөөчү шарттар боюнча түшүндүрмө камтылышы керек. Отчётто баалоо процессинде пайдаланылган аналитикалык жол-жоболорго түшүндүрмө берилет.

52. Баалоочу тарабынан чогултулган алгачкы маалыматтар жана мүлктү баалоодо колдонулган башка маалыматтар алар алынган булакка шилтеме берүү менен баалоо отчётунда тийиштүү түрдө чагылдырылууга тийиш. Көрсөтүлгөн материалдар баалоо жүргүзүүгө келишимдин шарттарында белгиленген купуялуулук режимин сактоо менен, ошондой эле Кыргыз Республикасынын баалоо иши, маалыматтык жана коммерциялык сырды коргоо чөйрөсүндөгү мыйзамдарынын талаптарына ылайык отчёттун тиркемелерине киргизилүүгө тийиш.

Мыйзамда каралган учурларда баалоочу чектелген же жашыруун булактарда камтылган маалыматтарды, анын ичинде мамлекеттик органдардын ыйгарым укуктуу кызматкерлери тарабынан берилген материалдарды алууга укуктуу. Жабык аскердик, стратегиялык же административдик-аймактык аймактарда жайгашкан объекттерди баалоодо баалоочу Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген күзөт режимин жана коопсуздук талаптарын сактоо менен тиешелүү кирүүгө уруксат жана макулдук болгон учурда мындай объекттерге барууга укуктуу.

Баалоочу мыйзамда же ыйгарым укуктуу органдардын расмий суроо-талаптарынын шарттарында түздөн-түз каралгандан башка учурларда, алынган маалыматтын корголушун камсыз кылууга, анын ачыкка чыгышына, мыйзамсыз пайдаланылышына же жайылышына жол бербөөгө милдеттүү.

53. Мүлктү баалоонун заказчысынын, мамлекеттик бийлик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын (алардын компетенциясынын чегинде), соттордун талабы боюнча, ошондой эле баалоочунун өзүнүн демилгеси боюнча баалоо жөнүндө текшерүүгө келип түшкөн отчёттун баалоо жөнүндө отчёттун мазмунуна жана таризделишине карата талаптардын стандартына шайкештигин аныктоо үчүн мүлктү баалоо жөнүндө отчётко рецензия берилиши мүмкүн.

54. Баалоочунун отчётунда белгиленген баалоо объектинин рыноктук же башка наркынын чоңдугунун тууралыгы боюнча талаш-тартыштар келип чыккан учурда кызыктар тарап кайра баалоону демилгелөөгө укуктуу. Кайра баалоо мүлктү баалоо жөнүндө отчётко алдын ала рецензия берүү шартында башка көз карандысыз баалоочу тарабынан жүргүзүлүшү мүмкүн.

Отчётко рецензия берүү ушул стандартта белгиленген тартипте таризделүүгө жана толуктоону талап кылган олуттуу кемчиликтердин бар экендиги жөнүндө же болбосо отчётту сапатсыз жана арналышы боюнча пайдаланууга жараксыз деп таануу жөнүндө жүйөлүү корутундуну камтууга тийиш. Мындай корутунду кайра баалоо зарылдыгы жөнүндө чечим кабыл алуу үчүн негиз болуп саналат.