1-тиркеме

Баалоонун негизги түшүнүктөрүнүн жана принциптеринин СТАНДАРТЫ

(КР Өкмөтүнүн 2016-жылдын 15-ноябрындагы № 593 токтомунун редакциясына ылайык)

1. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт мүлктү баалоо тармагындагы түшүнүктөрдү, принциптерди, терминдерди, баалоо жүргүзүүнүн методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Баалоо стандарты нарктын түрүн, баалоо объектисин, баалоого ыкмаларды жана баалоо методдорун аныктоодо, ошондой эле менчиктин бардык түрүндөгү мүлктүн наркына баалоо жүргүзүүдө Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонууга милдеттүү.

3. Баалоо ишинин субъекттери болуп жеке адамдар жана юридикалык жактар, берилген ыйгарым укуктарынын чектеринде мамлекеттик органдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары, кызматты пайдалануучулар (заказчылар) эсептелет.

4. Бул стандарттын жоболору башка стандарттарда, ушул стандарт белгилеген мааниде колдонулат.

5. Терминдер жана аныктамалар:

Активдер - бирөөнүн менчигинде турган же бирөөнүн башкаруусунда турган, алардан келечекте экономикалык пайданы күтүүгө болгон ресурстар.

Баалоону актуалдаштыруу - наркына мурда баалоо жүргүзүлгөн объектинин физикалык абалында, рыноктогу ордунда болушу ыктымалдуу өзгөрүүлөрдү жана анын наркына таасир этүүчү башка өзгөрүүлөрдү эске алуу менен жаңы датага карата баалоо наркын аныктоо.

Бизнес - Кыргыз Республикасынын мыйзамдары тарабынан уруксат берилген, киреше же башка пайда алып келген кайсы болбосун ишкерликтин жана экономикалык иш-аракеттердин түрү.

Гудвилл - уюмдун кадырынын, иш беделинин жана байланыштарынын аркасында бизнестен, бизнеске катышуу укуктарынан же ушул объекттерден ажырагыс болгон активдердин жыйындысын пайдалануудан ишкананын жогорку же ортодон жогорку киреше, келечектеги экономикалык пайда алууга жөндөмдүүлүгү.

Баалоо датасы - мүлккө баалоо жүргүзүлгөн жана анын наркы аныкталган дата (күнү, айы, жылы).

Кыймылдуу мүлк - жер менен байланышы жок, туруктуу объект катары жерге байлаштырылбаган, орчундуу сапаттарына зыян келтирбей туруп ордун которууга боло турган объектилер: машиналар, жабдуулар, товарлар, акча, баалуу кагаздар, карыздык милдеттенмелер ж.б. Кыймылдуу мүлккө материалдык формадагы мүлк жана кыймылсыз мүлк болбогон ага карата укук кирет.

Акча агымы - акча каражаттарынын жана алардын эквиваленттеринин түшүшү (көбөйүшү) жана чыгымдалышы (азаюусу).

Акча агымын дисконттоштуруу - дисконттун ченеминен күтүлгөн маанисине жараша келечектеги акча агымдарынын маанисин алардын учурдагы наркына которуу.

Кирешелик мамиле - баалоо ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы анын структурасын, аны пайдалануудан жана/же сатуудан күтүлгөн келечектеги кирешелерди, мөөнөттөрдү, жана тобокелдиктерди эске алуу менен эсептелген мүлктүн учурдагы наркы катары аныкталат.

Мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим - мүлктү баалоо боюнча кызматтарды көрсөтүү жөнүндө заказчы менен баалоочунун ортосундагы өз ара макулдашуу.

Баалоого тапшырма - баалоо жүргүзүү келишимине тиркеме болгон, менчиктин наркын аныктоочу зарыл болгон талаптарды жана маалыматтарды камтыган жана келечекте аткарыла турган иштердин натыйжаларынын мазмунун тараптардын бирдей түшүнүшүн күбөлөндүргөн юридикалык документ.

Заказчы - жеке же юридикалык жак, анын заказы боюнча баалоо иштери жүргүзүлөт.

Чыгымдуу мамиле - мүлктүн наркын баалоого мамиле, ага ылайык мүлктүн наркы эскирүүнүн баардык түрлөрүн эске алуу менен, алардын ордун толтурууга жана/же калыбына келтирүүгө кеткен чыгымдарды эсептеп аныкталат.

Чыгымдар - белгилүү бир убакыттын аралыгындагы чарбалык иштин процессинде пайдаланылган материалдык, эмгектик, финансылык, жаратылыштык, информациялык жана башка түрдөгү ресурстардын баасынын акчалай аныкталышы.

Баалоо объектисин идентификациялоо - баалоо объектинин документтериндеги маалыматтардын шайкештигин аныктоо үчүн мүлктүн иш жүзүндөгү физикалык жана функциялык сапаттары менен мүлктүк укуктарды салыштыруу.

Ашык мүлк - ишкананын чарбалык ишинде колдонулбаган жана максималдуу баалуулугу ажыратуунун натыйжасында жетишилүүчү мүлк.

Эскирүү (баасынын түшүшү) - мүлктүн наркынын анын жаңы кезиндеги наркына салыштырмалуу азайышы.

Табигый эскирүү - кызмат өтөө мөөнөтүндөгү пайдалануу процессинде бузулуунун, азаюунун жана табигый эскирүүгө шартталган, физикалык абалынын начарлашына байланыштуу мүлктүн наркынын жарым-жартылай же толук жок болушу.

Оңдолбоочу эскирүү - мүлктү оңдогондо кетүүчү чыгым аны оңдогондо алынуучу наркка караганда ашык болгон эскирүү.

Чогуу алгандагы эскирүү - физикалык, функциялык жана экономикалык эскирүүлөрдүн таасиринин натыйжасында баалоо объектинин наркынын азайышы.

Функциялык эскирүү - баалоо объектисинин функциялык (керектелүүчү) сапаттарынын айрымдары же толук жок болушу менен шартталган эскирүү.

Экономикалык эскирүү - социалдык-экономикалык кырдаалдын өзгөрүүсүнүн натыйжасында мүлктүн экономикалык баасынын түшүшү.

Мүлк - төмөнкүлөрдү билдирүү үчүн колдонулуучу түшүнүк:

1) жактардын (жеке жана юридикалык), мамлекеттин же жергиликтүү коомчулуктун менчигинде турган, же уюмдарга чарба жүргүзүү же оперативдүү башкаруу укугунда турган буюмдардын жана материалдык баалуулуктардын жыйындысы. Мүлктүн курамына акча, баалуу кагаздар жана материалдык эмес активдер да кирет; 2) буюмдардын жана башка жактардан буюмдарды же мүлктүк канааттануу (активдерди) алууга мүлктүк укуктардын жыйындысы; 3) буюмдардын, мүлктүк укуктардын жана милдеттенмелердин жыйындысы, ал алардын ээсинин мүлктүк абалын мүнөздөйт (актив жана пассив).

Инвестициялык нарк - конкреттүү шарттарды, талаптарды жана инвестирлөөнүн талаптарын, инвесторлордун жана инвестициялык долбоордун кызыкчылыктарын эске алып аныкталган нарк.

Капиталдаштыруу - объектти пайдаланганда андан келечекте күтүлгөн кирешенин негизинде объектинин учурдагы наркын аныктоо. Капиталдаштыруу капиталдаштыруунун ставкасын (тике капиталдаштыруу) же дисконттун ставкасын (дисконттоштуруу) колдонуу менен ишке ашырылышы мүмкүн.

Жоюу наркы - окшош мүлктүн экспозицияланыш мөөнөтүнөн кыска болгон мезгилде рыноктук нарк боюнча сатылууга мүмкүн болгон баалоо объектисин мөөнөтүндө сатуу шарты менен алынуучу нарк.

Өтүмдүүлүк - мүлктү акча каражатына же анын эквивалентине алмашууга боло турган мүмкүнчүлүгү (көрсөткүчү). Финансылык эсепте активдердин өтүмдүүлүк даражасы активдердин структурасына жана алмашуу мөөнөттөрүнө жараша болот да, учурдагы, мөөнөттүү жана абсолюттук болуп бөлүнөт.

Баалоо методу - баалоо объектисинин наркын аныктоонун ыкмасы, баалоону белгилүү бир ыкмасын колдонууга мүмкүндүк берген баалоонун жол-жоболорун аткаруунун ырааттуулугу.

Кирешенин мультипликатору - мүлктүн баалык көрсөткүчтөрү менен ал мүлктү пайдаланганда алынуучу кирешенин өлчөмүнүн ортосундагы катыш (коэффициент).

Кыймылсыз мүлк (козголбос мүлк) - жер участоктору, жер казынасынын участоктору, өзүнчө суу объектилери жана жерге байланышта болгондордун бардыгы, башкача айтканда алардын арналышына ченемсиз зыян келтирбей жылдырууга мүмкүн болбогон объекттер , анын ичинде токойлор, көп жылдык өсүмдүктөр, имараттар, курулмалар ж.б.

Материалдык эмес активдер - материалдык эмес менчиктин объектилери (патент, лицензия, соода маркасы, пайда алуу жөндөмү, автордук укук же фирманын ээсинин, товарлардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн дистрибьютери болгон фирманын атын жана товардык белгисин пайдалануу жөнүндө келишим, компьютердик программалар менен камсыз кылуу жана башкалар), алар экономикалык иште бир жылдан кем эмес мөөнөттө пайдаланылат жана амортизацияга жатат.

Баалоо объектиси - баалоо талап кылынган мүлк.

Баалоо жөнүндө отчёт - баалоочу тарабынан мүлктүн наркы жөнүндө анын кесиптик оюн ырастоо үчүн заказчыга берилген баалоонун жыйынтыгы жөнүндө документ.

Баалоо - ушул стандарттарга ылайык негиздүү тандалган баалоонун ыкмасын, методдорун жана жол-жоболорун пайдалануу менен конкреттүү датага карата мүлктүн наркын профессионал баалоочу тарабынан аныктоо (эсептөө) процесси, мүлктүн наркы улуттук валюта менен эсептелет.

Сапатсыз, туура эмес баалоо - баалоо стандарттарында каралган принциптерди, ыкмаларды, методдорду, баалоо жол-жоболорун бузуу менен жүргүзүлгөн баалоо.

Баалоочу - Кыргыз Республикасында баалоо ишин жөнгө салуучу ченемдик укуктук актыларга ылайык баалоо кызматтарын көрсөтүү үчүн керектүү квалификацияга ээ болгон жеке адам.

Баалоочу уюм - белгиленген тартипте катталган жана штатында баалоо ишин аткаруучу бирден кем эмес баалоочусу болгон юридикалык жак.

Кайталап баалоо - алынган жыйынтыкты кайра текшерүү же актуалдаштыруу зарылдыгы болгон учурда, мурда бааланган объектиге карата жүргүзүлгөн баалоо. Кайра текшерүү баалоого болгон бардык талаптарды толук сактоо менен жана анын жыйынтыктарын тариздөө менен аткарылат.

Окшош мүлк - өзүнүн касиеттери жана (же) сапаттары боюнча баалоо объектисине максималдуу окшош жана ошондой эле инвестициялык кызыкчылыгы бар болгон мүлк.

Баалоого ыкма - баалоонун негизги принциптерине таянып мүлктүн наркын аныктоонун жалпы ыкмалары.

Керектөө наркы - пайдалануунун конкреттүү варианты менен конкреттүү пайдалануучулар үчүн конкреттүү мүлк ээлеген нарк.

Менчик укугу - субъекттин ага тиешелүү болгон мүлккө өзү каалагандай ээлик кылууга, пайдаланууга жана тескөөгө мыйзам тарабынан таанылган жана корголгон укугу.

Баалоочунун кесиптик этикасы - баалоочунун мүлккө баалоо жүргүзүүдөгү жүрүм-турумундагы этикалык нормалардын жана эрежелердин жыйындысы.

Баалоо процесси - баалоо объектинин наркынын өлчөмүн аныктоо үчүн пайдаланылуучу жол-жоболордун тийиштүү ырааттуулугу. Баалоо процесси маалыматтарды жыйноонун жана анализдөөнүн, эсептөөлөрдү жүргүзүүнүн жана наркты баалоого далилдик күч бере турган баалоо жөнүндө отчёттун жыйынтыгын тариздөөнү камтыйт.

Ретроспективдүү баалоо - мүлктүн наркын ретроспективдүү датага карата баалоо.

Ретроспективдүү дата - мүлктүн наркын баалоо датасы отчётту түзүү датасынан 3 айдан көп эмес мезгилге артта (башкача айтканда, баалоо датасы менен отчётту түзүү датасынын ортосундагы интервал үч айдан кем эмес).

Рецензиялоо - баалоо жөнүндө отчёттун Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген талаптарга ылайыктыгын аныктоо үчүн баалоочу-рецензент заказчынын тапшырмасы боюнча аткаруучу иштер.

Рынок - баалоо механизминин жардамы менен товарлар жана кызматтар сатуучулардан сатып алуучуларга өтүүчү система. Рынок түшүнүгү товарлардын жана/же кызматтардын сатуучулардан сатып алуучуларга алардын иш-аракеттерин чектебестен өтүү мүмкүндүгүн түшүндүрөт.

Рыноктук ижара акысы - эсеп-кысаптын акчалай суммасы, ал үчүн тиешелүү маркетингден кийин кызыкдар ижарага берүүчү менен кызыкдар ижарага алуучунун ортосунда тийиштүү шарттарда ижара боюнча коммерциялык бүтүмдө баалоо датасына карата мүлк ижарага берилет, мында ар бир тарап жакшы маалымдалып, этияттык менен жана мажбурлоосуз аракет кылат.

Сервитут - башка жактын кыймылсыз мүлкүн чектүү пайдаланууга укук, тараптардын макулдашуусу боюнча (ыктыярдуу сервитут), же зарыл болгон учурларда ыйгарым укуктуу органдын чечиминин негизинде (мажбурлоо сервитуту) белгиленет жана кыймылсыз мүлктү каттоо үчүн белгиленген тартипте мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш.

Адистештирилген мүлк - жайгашкан ордуна, конструкциясынын, конфигурациясынын же арналышынын адистешүү даражасына байланыштуу кандайдыр бир бизнестин курамдык бөлүгү, же чектелген рыногу бар же рыногу жок мүлк катары ага сурам бар болгондо сатылган (эгер сатылса) мүлк, мындай мүлк рыноктогу каалаган башка сатып алуучуга караганда, адистешкен (конкреттүү) сатып алуучу үчүн аны жагымдуу кылган мүнөздөмөлөргө ээ болгон мүлк. Мүлктүн тийиштүү мүнөздөмөлөрү заттык, ошондой эле географиялык, экономикалык же юридикалык мүнөздөмөлөр болушу мүмкүн.

Салыштырмалуу ыкма - баалоонун ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы окшош объектилердин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү оңдоп-түзөтүүнү эске алуу менен ушуга окшош объекттердин бааларынын деңгээлинде аныкталат.

Дисконттун чени - болочоктогу келүүчү акчаны учурдагы нарктын бирдей чоңдугуна кайра эсептөө үчүн пайдаланылуучу пайыздык чен.

Капиталдаштыруунун чени - келечектеги белгилүү бир мезгилдин ичинде киреше өзгөрүлбөйт деп болжолдонгон шартта, аны пайдалануудан күтүлгөн кирешеге болжолдоп объектинин наркын аныктоо үчүн пайдаланылуучу пайыздык чен.

Баалоо стандарты - мүлктүн наркын баалоого карата нормалардын, эрежелердин, талаптардын комплексин белгилеген нормативдик документ.

Нарк - баалоо объектисинин наркынын ыктымалдуу акча суммасында туюнтулган эквиваленти.

Учурдагы нарк - келечектеги кирешелердин (келүүчү акчанын) баалоо датасына карата келтирилген наркы.

Зыяндар - укугу бузулган адамдын бузулган укугун калыбына келтирүү үчүн сарптаган же сарпташы керек болгон чыгымдары, ошондой эле анын укугу бузулбаганда жарандык жүгүртүүнүн шарттарында ушул адам алышы мүмкүн болгон алынбай калган кирешелер (алынбай калган пайда).

Финансылык инструменттер - ар кандай контракт, анын жыйынтыгында контракттын бир тарабында - активинде тийиштүү бир статьянын жана контракттын экинчи тарабында пассивинде тийиштүү статья пайда болот.

Баа - баалоо объектисине же окшош мүлккө талап кылынуучу, сунуш кылынуучу же төлөнүүчү акчанын чыныгы суммасы.

2. Баалоонун максаттары

6. Баалоо объектилерине карата рыноктук же башка наркты белгилөө максатында мүлктү баалоо төмөндөгүдөй учурларда ишке ашырылат:

- сатууда жана сатып алууда;

- кредитти же зайымды күрөө менен камсыздаганда;

- чарбакер субъекттердин уставдык капиталына салым кошкондо;

- финансылык жана бухгалтердик отчетторду түзгөндө;

- камсыздандырууда;

- салык салууда;

- банкротто процедураларын жүргүзүүдө;

- мураска, тартууга берүүдө, бекер берүүдө;

- инвестициялык долбоорлорду ишке ашырганда;

- мүлктүк талаштар жаралганда;

- мүлктү алып койгондо ордун толтуруунун жана зыяндын өлчөмүн аныктоодо;

- башкаруучулук чечимдерди чыгарууда ж.б.

7. Нарктын түрүн аныктаганда баалоо жасалып жаткан максат аныктоочу фактор болот. Баалоонун максаттарынын баяндамасы жана нарктын тиешелүү түрүн тандоо заказчы жана/же отчеттун керектөөчүсү менен макулдашылууга тийиш.

3. Баалоо объектилери

8. Баалоо объектилери төмөнкүдөй негизги типтерге бөлүнөт:

- кыймылсыз мүлк;

- кыймылдуу мүлк;

- бизнес жана финансы инструменттери;

- материалдык эмес активдер жана интеллектуалдык менчиктин объекттери.

9. Мүлккө болгон бардык укуктун жыйындысы чогуу же өз алдынча баалоо объектисин көрсөтүүсү мүмкүн болгон мүлккө ээлик кылуу, пайдалануу жана тескөө укугу, үчүнчү жактардын укуктарынан турат.

4. Баалоо принциптери

10. Мүлктү баалоо жана мүлктүк укуктар пайдалуулук, ордун алмаштыруу, күтүү, салым (эң жогорку майнаптуулугу), сурам жана сунуш, ылайык келүү, өзгөртүү, кыйла натыйжалуу пайдалануу принциптерин сактоо менен жүргүзүлөт.

11. Пайдалуулук принциби мүлк потенциалдуу менчик ээси же пайдалануучу үчүн пайдалуу болгон шартта гана негизделет. Пайдалуулук деп мүлктүн белгилүү бир мезгил ичинде менчик ээсинин же пайдалануучунун керектөөсүн канааттандыруусун түшүнүү керек.

Баалоо мезгилинде пайдалуулукту аныктоо максаты төмөнкүлөр болушу мүмкүн:

- мүлктүн өзүнчө баалоо объектиси катары пайдалуулугу жана жалпы баалоо объектисинин курамындагы өзүнчө бир мүлктүн пайдалуулугу каралса болот;

- баалоо объектисинин кыйла натыйжалуу пайдаланууга жооп бербей калуусу мүмкүн болгондуктан, аны баалоо датасына карата пайдалануунун абалы, ошондой эле, айрым баалоо объектилери убактылуу чыгымдуу болуп, башка максаттар үчүн пайдаланылган же пайдаланылбаган учурлар эске алынат;

- баалоо объектисинин пайдалуулугунун өзгөрүшүнө социалдык-экономикалык жана башка факторлордун мүмкүн болгон таасирлери болжолдонот;

- баалоо объектисин жакшыртууга кеткен чыгымдар бул чыгымдардын анын рыноктук наркын көбөйтүүгө тийгизген таасирин эске алуу менен бааланат.

12. Орун алмаштыруу принциби сатып алуучулардын рыноктогу жүрүм-турумунун эсебин карайт, ал боюнча мүлктү сатып алуу үчүн рынокто сатылып жаткан окшош мүлктүн минималдык баасынан ашык сумма төлөнбөйт. Орун алмаштыруу принцибине ылайык, сатып алуучу өзүндө болгон жүрүм-турумдун альтернативдүү вариантын карап көрүп жана чечимди кабыл алуу үчүн жетишээрлик убактысы болуп, рационалдуу чечим кабыл алат. Сатып алуучунун жүрүм-турумунун альтернативдүү варианттарынын ичинде окшош объектилерди кайра өндүрүү (түзүү) же өзүнүн мүнөздөрү боюнча салыштырмалуу кирешени камсыз кылган каражаттарды салуу болушу мүмкүн.

13. Күтүү принциби баалоо объектисинин наркы аларды ээлөөдөн, пайдалануудан, тескөөдөн күтүлгөн экономикалык пайданын өлчөмү менен аныкталаарын карайт.

14. Салым принциби баалоо объектисинин ар бир элементинин наркы бул элементтин мүлктүн жалпы наркына болгон үлүшү менен аныкталаарын карайт.

15. Сурам жана сунуш принциптери баалоо объектисинин наркы окшош мүлккө болгон сунуш менен сурамдын катышын чагылдыраарын карайт. Бул принципке ылайык, баалоо жүргүзүү убагында, окшош мүлккө болгон баанын рыноктук өзгөрүүсү жана окшош мүлккө болгон сунуш менен сурамдан катышынын өзгөрүшүнө алып келүүчү башка факторлор эске алынат.

16. Атаандаштык принциби рыноктогу баанын деңгээли сатып алуучулар, сатуучулар, ижарага алуучулар жана ижарага берүүчүлөр жана рыноктун башка катышуучуларынын туруктуу атаандашуусу жана өз ара аракеттенүүсүнүн аркасында кармалып турарын жана белгиленээрин карайт.

17. Өзгөрүү принциби социалдык, экономикалык, саясий, табигый жана башка факторлор баалоо объектисинин наркына дайыма оң же терс таасирин тийгизерин, ушуга байланыштуу, кайсы болбосун баалоо белгилүү бир датага карата гана туура болоорун карайт.

18. Кыйла натыйжалуу пайдалануу принциби рыноктук нарк кыйла киреше же пайда алып келген мүлктү пайдаланууну чагылдыраарын карайт. Кыйла натыйжалуу пайдалануу, анын натыйжасында баалоо объектисинин наркы максималдуу болгон мүлктү пайдаланууну түшүндүрөт. Мында, мүлктү пайдалануунун физикалык жактан мүмкүн болгон, юридикалык уруксат кылынган жана финансылык жактан негизделген варианттары гана каралат.

5. Нарктын түрлөрү

5.1. Баалоо жүргүзүүдө нарктын төмөнкүдөй түрлөрү колдонулат:

- рыноктук нарк;

- керектөө наркы;

- атайын нарк;

- инвестициялык нарк;

- жоюу наркы;

- камсыздандыруу наркы;

- утилдештирүү наркы;

- алмаштыруу наркы;

- алмаштыруунун калдык наркы;

- кайра жаратуу наркы;

- калыбына келтирүүнүн наркы;

- күрөө наркы;

- салык салуу максаттары үчүн наркы;

- адилеттүү наркы.

20. Нарктын түрүн тандоо баалоо мүлкүн жүргүзүү үчүн максаттарга, мүлктүн өзгөчөлүгүнө, ошондой эле баалоо тапшырмасынын шарттарына жараша болот. Нарктын түрүн тандоо мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим түзүүдө белгиленет.

21. Ченемдик укук актыларда, мүлккө баалоо жүргүзүү келишиминде, же соттун аныктамасында баалоонун натыйжасында аныкталууга тийиш болгон нарктын түрү көрсөтүлбөгөн учурда рыноктук нарк Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде жана "Бухгалтердик эсеп жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамында белгиленген тартипте аныкталат.

22. Рыноктук нарк - тиешелүү маркетингден кийин коммерциялык бүтүм менен сатып алууга даяр сатып алуучу менен сатууга даяр сатуучунун ортосунда баалоо датасына карата мүлктү алмаштырууга боло турган эсептелген акча эсеби, анын убагында тараптардын ар бири компетенттүү, так жана мажбурлоосуз аракеттенет.

Рыноктук наркты чыгымдарга карата аны сатып алууга же сатууга салыштырмалуу эсептелген жана кайсы болбосун бүтүмдөр менен байланышкан салыктарды эсепке албастан, мүлктүн наркы катары түшүнүү керек.

Рыноктук нарк бухгалтердик эсеп-кысапта колдонулган адилеттүү нарк түшүнүгүнө ылайык келиши да, келбеши да мүмкүн. Мүлктүн адистештирилген мүнөзүнүн натыйжасында рыноктук нарктын күбөлүгү жок болгон учурда жана бул мүлк иштеп жаткан ишкананын бөлүгү катары сатылгандыгына байланыштуу, адилеттүү нарк алмаштыруунун калдык наркы катары туюнтулат.

23. Рыноктук наркты аныктоонун ар бир элементинин өзүнүн жеке түшүнүктүк алкактары болот:

"эсептешүүнүн акчалай суммасы..." коммерциялык рыноктук бүтүмдө мүлк үчүн төлөй турган, акча менен туюнтулган баага (адатта жергиликтүү валютада) кирет. Рыноктук нарк кыйла ыктымалдуу баа катары аныкталат жана баалоо датасына рынокто жетишилген рыноктук наркын аныктоого ылайык негизделген. Бул сатуучуга да, сатып алуучуга да өз ара пайдалуу баа. Бул аныктама сатууга тиешеси бар кайсы болбосун жакка берилген типтүү эмес каржылоону, кайта ижарага берүү менен сатуу жөнүндө келишимдин убарасын, өзгөчө ойлор же эпке келүүлөргө окшогон атайын шарттардын же милдеттенмелердин күчү менен эсептешүү баасын көбөйтүүнү же азайтууну атайын жокко чыгарат.

"... баалоо датасына карата..." рыноктук наркты аныктоо мезгилдин конкреттүү учуруна киришин талап кылат. Анткени рыноктор жана рыноктук шарттар өзгөрүүсү мүмкүн болгондуктан, бааланып жаткан нарк мезгилдин башка учуруна туура эмес же керексиз болуп калуусу мүмкүн. Баалоонун натыйжалары мурунку же келечектеги даталарга эмес, баалоонун чыныгы датасына болгон рыноктун чыныгы абалын жана кырдаалын чагылдырат. Аныктама ошондой эле бир мезгилде алмашууну жана баага мүмкүн болгон кандайдыр бир өзгөртүүлөрдү киргизбей сатуу жөнүндө келишимди аткарууну белгилейт.

"... сатып алууга даяр сатып алуучу менен..." мажбурлоосуз сатып алууга умтулган жакка тиешелүү. Бул сатып алуучу кандай гана баада болсо да сатып алам деп кызыкпайт. Бул сатып алуучу учурдагы рыноктук баасын эсепке алып, далилдөөгө жана демонстрациялоого мүмкүн болгон учурдагы рыноктук божомолдорго ылайык ала турган сатып алуучу. Болжолдуу сатып алуучу, рынок талап кылгандан ашык бааны төлөбөйт. Мүлктүн учурдагы ээси "рынокту" түзүүчүлөрдөн катарына киргизилген. Баалоочу рыноктук шарттарга карата реалдуу эмес болжолдоолорду жасабоого же рыноктук бааны негиздүү болуучу баадан жогору белгилөөгө тийиш.

"... сатууга даяр сатуучу..." өзүнүн өтө каалоосуна же мажбурлоого байланыштуу сатуучу эмес жана учурдагы рынокто негиздүү эмес деп эсептелүүчү баада сатмакчы болгон сатуучу эмес. Сатууга даяр сатуучу кыймылсыз мүлктү рыноктук шартта жакшы, тиешелүү маркетингден кийин (ачык) рынокто кандай баа болсо ошого сатууга ниети бар. Чыныгы менчик ээсинин факт жүзүндөгү милдеттенмелери каралбайт, себеби "сатууга даяр сатуучу" ыктымалдуу сатуучу болот.

"... коммерциялык бүтүмдө..." бири-бири менен атайын же өзгөчө мамилелери жок жактардын ортосундагы бүтүмдү түшүндүрөт (мисалы, контролдоочу жана контролдогу компаниялар же ижарага берүүчү жана ижарага алуучу).

"... тиешелүү маркетингден кийин..." аныкталган рыноктук наркка жараша негиздүү берилүүчү баага сатуу үчүн мүлктүн рынокко тийиштүү формада коюлганын түшүндүрөт. Экспозиция мезгилинин узактыгы рыноктук шарттарга ылайык өзгөрүлүүсү мүмкүн, бирок ал мүлккө тийиштүү сандагы потенциалдуу сатып алуучуларды тартууга жетиштүү болууга тийиш. Экспозиция мезгили баалоо датасына чейин болот.

"... анын учурунда жактар компетенттүү, эсептөө менен аракет кылышкан..." сатып алууга даяр сатып алуучу да, сатууга даяр сатуучу да мүлктүн негизги мүнөздөмөсү жөнүндө, анын иш жүзүндөгү жана потенциалдуу пайдаланылышы, ошондой эле баалоо датасына карата рыноктун абалы жөнүндө жетиштүү маалыматтары бар. Алардын бүтүмдөгү ордуна ылайык ар бири жакшы бааны алуу үчүн өз кызыкчылыктарында, компетенттүү жана эсептөө менен аракеттенишери күтүлөт. Эсептүүлүк кандайдыр бир кыйла кийинки мезгилдеги пайдаларга карата эмес, баалоо датасына карата рыноктогу абалга жараша аныкталат. Баалар арзандап жаткан рынокто мурдагы баалардын деңгээлинен арзан саткан сатуучунун аракеттери эсептелбеген делиши милдеттүү эмес. Мындай учурларда, баасы өзгөрүп турган рынокто сатып алуу-сатуу кырдаалындагыдай эле, эсебин тапкан сатып алуучу жана сатуучу рыноктогу ошол учурдагы жеткиликтүү болгон кыйла так маалыматтарга ылайык аракеттенишет.

"... жана мажбурлоосуз..." ар бир тарап бүтүмдү түзүүгө кызыкдар болот, бирок алардын бирөөсү да бүтүмдү аргасыздан түзүүгө мажбурланбайт дегенди түшүндүрөт.

24. Рыноктук нарктан айырмаланган нарктын түрлөрү баалоонун альтернативдүү базасын түшүндүрөт, алар объектинин пайдалуулугуна же бүтүмдүн адаттагыдай эмес жана рыноктук эмес шарттарына рыноктук эмес көз карашты туюнтушу мүмкүн. Нарктын рыноктук эмес түрүн тандоо мүлктү баалоо жөнүндө отчётто негизделет.

25. Керектөө наркы - пайдалануунун конкреттүү вариантында конкреттүү пайдалануучу үчүн конкреттүү мүлктүн наркы. Ал бул мүлктү бир кыйла натыйжалуу пайдаланууга же аны рынокто сатуудан алууга мүмкүн боло турган акча суммасынын чоңдугуна салыштырмалуу эмес болуп эсептелет.

26. Атайын нарк - объекттин рыноктук наркынан ашыкча наркынын элементине тиешелүү термин. Ал жалпы рынок үчүн эмес, кандайдыр бир потенциалдуу менчик ээси же пайдалануучу үчүн керектүү болгон кошумча наркты түшүндүрөт, башкача айтканда, мында сөз өзгөчө кызыкчылыгы бар сатуучу жөнүндө жүрүп жатат. Атайын нарк мүлктүн объектисине анын уникалдуу жайгашкан ордуна, өзгөчө рыноктук шарттардагы убактылуу кырдаалга же өзгөчө кызыкчылыгы бар сатып алуучу төлөөгө даяр үстөккө байланыштуу эсептелет. Атайын нарк отчётто рыноктук нарктан бөлөк көрсөтүлүүгө тийиш.

27. Инвестициялык нарк - инвестирлөөнүн конкреттүү шарттарын, талаптарын жана максаттарын, инвестордун жана инвестициялык долбоордун кызыкчылыктарын эске алуу менен аныкталган нарк.

Бул субъективдүү түшүнүк инвестирлөөгө карата белгилүү бир максаттары жана (же) критерийлери бар мүлктүн конкреттүү объектисин конкреттүү инвестор же инвесторлордун тобу менен байланыштырат.

28. Жоюу наркы же мажбурлап сатуудагы нарк - акчалай сумма, ал рыноктук наркты аныктоого ылайык тийиштүү маркетингди жүргүзүү үчүн жетишсиз мөөнөттө мүлктү сатуудан реалдуу алынышы мүмкүн болгон акчалай сумма.

29. Камсыздандыруу максаттары үчүн мүлктүн наркы - камсыздандыруу келишимин түзүү учуруна карата эскилигин эске алуу менен мүлктүн ордун толтуруунун же калыбына келтирүүнүн наркы.

Камсыздандыруу наркы - камсыздандыруу келишиминин же полисинин жоболорунда каралган мүлктүн наркы. Ал жок болуу тобокелдигине кабылган мүлктүн ээсин аны жоготуудан коргоо үчүн мүлктүн бөлүгүнө тийиш болгон акчанын суммасын түшүндүрөт.

Баалоонун максатына жараша камсыздандыруу максаттары үчүн нарк төмөнкүлөргө ылайык келиши мүмкүн:

- камсыздандырылган мүлктү алмаштыруу, ремонттоо же кайра куруу (кеңейтүүсүз), аны жаңы кезиндегидей же келишим түзүлгөн учурдагыдан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүүчү зарыл болгон чыгымдарга;

- камсыздандырылган мүлктү анын жашын, абалын, жана колдонуунун калган пайдалуу мөөнөтүн эске алып алмаштыруу, ремонттоо же кайра куруу (кеңейтпей), ага зыян келтирилген учурдагы абалынан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүү үчүн зарыл болгон чыгымдар.

30. Утилдештирүү наркы - өзүнүн алгачкы функцияларына карата пайдалуулугун толук сарптаган баалоо объекти үчүн алууга мүмкүн болгон нарк.

Утилдештирүү наркы баалоо объектиси жасалган материалдардын кошумча ремонт кылбай жана жакшыртпай, аны колдонууну узартуу үчүн эмес, сатуу үчүн баасы катары каралат. Бул нарк дүң же накта катары каралышы мүмкүн (сатууга кеткен чыгымды эсептен чыгарып салганда).

31. Алмаштыруу наркы - пайдалуулугу боюнча баалануучу объектке тең болгон башка объектти түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата аныкталган наркы.

32. Алмаштыруунун калдык наркы - алмаштырылуучу объекттин эскирүү суммасын эсептен чыгаруу менен объекттин негизги каражаттарын ошого окшош жаңы объект менен алмаштыруу үчүн учурдагы баалар менен эсептелген чыгымдар.

33. Калыбына келтирүү наркы - ушул эле долбоорду жана окшош материалдарды пайдалануу менен баалоонун окшош объектиси болуп саналган жаңы объектти заманбап шарттарда түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата наркы.

34. Калыбына келтирүү наркы - жаңы кезиндегидей, бирок андан артыгыраак эмес абалга келтирүү үчүн мүлктүн камсыздандырылган объектисин алмаштыруу, утурумдук жана капиталдык ремонту үчүн зарыл болгон чыгымдар.

35. Мүлктүн күрөө наркы - кредитти камсыздоо максаттарында мүлктүн наркы.

36. Баалоо наркы (салык салуу максаттары үчүн нарк) - мүлккө салык салуу тиешелүү ченемдик укук актыларда айтылган, аныктамалардын негизинде эсептелүүчү нарк.

Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде каралган учурларда рыноктук нарк салык салуу максаттары үчүн баалоо базасы катары аныкталат.

37. Нарктын түрлөрүнүн ушул тизмеги толук эмес. Баалоочу Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына, ошондой эле баалоонун эл аралык стандарттарына ылайык нарктын башка түрлөрүн пайдаланууга укугу бар.

6. Баалоонун ыкмалары

38. Мүлккө баалоо жүргүзүү үчүн төмөндөгү негизги ыкмалар колдонулат:

- чыгымдуу;

- кирешелүү;

- салыштырмалуу.

39. Баалоочу баалоонун белгиленген максатына жана нарктын түрүнө, бааланып жаткан объектинин мүнөзүнө, анын рыноктогу абалына толук жооп берген жана баалоо жүргүзүү үчүн жетишээрлик негиз болуучу маалыматтар менен ырасталган ыкмаларды колдонууга тийиш.

40. Баалоо объектиси жөнүндө зарыл болгон салыштыруучу маалыматтардын жана башка информациянын максатка ылайык эместигине же жоктугуна жана/же жетишээрлик эместигине байланыштуу кайсы бир ыкманы тандоо же колдонуудан баш тартуу мүлктү баалоо жөнүндө отчётто өзүнчө негизделет.

41. Чыгымдуу ыкма пайдалуулуктун жана орун алмаштыруунун принциптерине таянат. Чыгымдуу ыкма баалоо объектисин эскирүү суммасын (баасынын түшүүсүн) коррекциялоо менен калыбына келтирүүгө же алмаштырууга чыгымдын учурдагы наркын аныктоону карайт.

42. Кирешелик ыкма келечекте күтүлгөн кирешелердин учурдагы наркын аныктоого негизделет. Күтүлгөн келечектеги кирешелер тармактагы экономикалык кырдаалдын божомолун эске алуу менен аныкталат.

43. Салыштырмалуу ыкма алмаштыруу, суроо-талап жана сунуш принциптерин эсепке алып негизделет. Салыштырмалуу ыкма салыштыруу объектиси менен баалоо объектисинин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү тууралоого ылайык сатуунун баасын анализдөөнү жана мындай мүлктү сунуштоону карайт.

7. Мүлккө баалоо жүргүзүүнүн тартиби

44. Баалоо жүргүзүү боюнча милдеттенме алганга чейин баалоочу бул тапшырманы аткаруу үчүн ушул Стандарттын, Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2003-жылдын 21-августундагы № 537 токтому менен бекитилген Кыргыз Республикасында баалоочулардын жана баалоо уюмдарынын ишинин убактылуу эрежелеринин талаптарына ылайык ушул тапшырманы аткаруу үчүн жетишээрлик билимге, тажрыйбага жана компетенцияга ээ экендигин аныктайт же болбосо тапшырманы кабыл алганга чейин мындай бардык ылайык келбөөлөр тууралуу кардарга билдирүүсү керек.

45. Ишти сапаттуу аткаруу үчүн зарыл болгон маалыматтарды алуу мүмкүн болбосо, баалоочу аны аткаруудан үч иш күндүн ичинде баш тартып жана заказчыга билдирүү жибериши керек.

46. Эгерде баалоочу уюштуруучу, менчик ээси, акционери же юридикалык жактын кызмат адамы, же заказчы, же баалоо объектисине мүлктүк кызыкчылыгы бар жеке жак болсо, же аталган жактар менен жакын тууганчылыкта болсо, андай баалоочу баалоо жүргүзө албайт.

47. Мүлккө баалоо жүргүзүүдөн мурда даярдоочу этап болот, анда төмөндөгүлөр ишке ашырылат:

- баалоо объектиси, баалоо жүргүзүү үчүн түзүлүүчү бүтүмдүн мүнөздүү шарттары менен таанышуу;

- баалоонун максатын жана анын жыйынтыгын пайдаланууну, нарктын түрлөрүн, ошондой эле маалыматтарды жыйноо боюнча операцияларды, чектөөчү шарттарды жана баалоонун чыныгы датасын аныктоо;

- заказчыга баалоо жүргүзүүгө негизги келишимдин шарттары боюнча сунуштарды берүү.

48. Баалоо жүргүзүү төмөндөгү этаптарды камтыйт:

- баалоонун тапшырмасына ылайык баалоо жүргүзүүгө келишим түзүү;

- баалоо объектисин изилдөө, анын наркын аныктоо үчүн сандык жана сапаттык касиеттерин баалоого зарыл болгон баштапкы маалыматтарды жана баалоо объектисине тиешелүү башка информацияны (юридикалык, финансылык, техникалык ж.б.) жыйноо жана иштеп чыгуу;

- объектисин жана аны менен байланышкан укуктарды идентификациялоо, баалоо жүргүзүүнүн жол-жоболорун анын жыйынтыктарын пайдаланууну коштошу мүмкүн болгон чектөөлөр менен эскертүүлөрдү анализдөө;

- баалоо жүргүзүү келишиминде аныкталган баалоонун максатына жана нарктын тандалган түрүнө кыйла толук жооп берген баалоо ыкмасын, методдорун жана баалоо жол-жоболорун тандоо, негиздөө жана колдонуу;

- ар кандай ыкмаларды колдонуу менен алынган баалоонун жыйынтыктарын макулдашуу (салыштыруу) жана объекттин баалоо датасына карата наркы жөнүндө корутунду түзүү, баалоо объектинин наркы улуттук валютада эсептелет;

- мүлктү баалоо жөнүндө отчётту түзүү жана өткөрүп берүү.

49. Баалоочу баалоо объектисин айрыкча натыйжалуу пайдаланууну талдоонун негизинде колдонулуучу ыкмалардын жана баалоо методдорун тандап алууну негиздейт.

50. Баалоо боюнча ишти сапаттуу аткаруу үчүн баалоочу/баалоо уюму жетиштүү деңгээлдеги компетенцияга ээ болбогон техникалык, финансылык, юридикалык жана башка тар профилдеги маселелерди чечүү керек болсо (штатында тийиштүү адис жок болсо), тийиштүү профилдеги жана квалификациялык деңгээлдеги адистерден консультация алуу керек.

Баалоо боюнча тапшырманы аткаруу үчүн тышкы жардам керек болсо, баалоочу/баалоо уюму заказчынын макулдугун алышы, ошондой эле өзүнүн отчётунда ишке тартылган адистердин катышуу даражасын чагылдырышы керек.

Мындай учурда баалоочу/баалоо уюму ишке тартылган адистердин аракеттери жана аракетсиздиги үчүн өзүнүн иш-аракети катары жоопкерчилик тартат.

51. Баалоо жөнүндө отчётто баалоонун чеги, максаты жана баалоонун белгиленген пайдаланылышы ачык жана так баяндалып, нарктын акыркы көрсөтүлүшүнө тике таасир тийгизген бардык жол берилген иштерди жана чектөөлөрдү түшүндүрүүгө тийиш. Отчётто баалоо процессинде пайдаланылган аналитикалык жол-жоболорго түшүндүрмө берилет.

52. Баалоочу чогулткан баштапкы маалыматтар жана башка информация мүлктү баалоо жөнүндө отчётто аларды алган булактарга шилтеме жасоо менен көрсөтүлөт жана отчёттун тиркемесинде мүлккө баалоо жүргүзүүгө түзүлгөн келишимдин шарттарына ылайык жашырындык режими камсыздалууга жана Кыргыз Республикасынын мыйзамдарынын талаптары аткарылууга тийиш.

53. Мүлктү баалоонун заказчысынын, мамлекеттик бийлик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын (алардын компетенциясынын чегинде), соттордун талабы боюнча, ошондой эле баалоочунун өзүнүн демилгеси менен, мүлктү баалоо жөнүндө отчёттун мазмуну жана таризделиши талаптардын стандартына ылайыктыгын аныктоо үчүн ага рецензия жасалышы мүмкүн.

54. Баалоочу берген отчётто көрсөтүлгөн баалоо объектисинин рыноктук же башка наркынын өлчөмүнүн тууралыгы жөнүндө талаш болгон учурда, мүлк объектисин баалоонун учурдагы датасына карата ушул стандартка ылайык баалоо жүргүзүү башка баалоочу тарабынан ишке ашырылышы мүмкүн (кайталап баалоо).