КЫРГЫЗ РЕСПУБЛИКАСЫНЫН ӨКМӨТҮ

ТОКТОМ

2016-жылдын 15-ноябры № 593

Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2006-жылдын 3-апрелиндеги № 217 "Кыргыз Республикасында баалоо иш-аракеттеринин баардык субъектилери милдеттүү түрдө колдонуучу мүлктү баалоонун стандарттарын бекитүү жөнүндө" токтомуна өзгөртүүлөрдү жана толуктоолорду киргизүү тууралуу

Кыргыз Республикасында баалоо ишин өркүндөтүү жана өнүктүрүү максатында, Кыргыз Республикасынын Граждандык кодексине, Кыргыз Республикасынын Салык кодексине, "Бухгалтердик эсеп жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамына жана "Кыргыз Республикасынын Өкмөтү жөнүндө" Кыргыз Республикасынын конституциялык Мыйзамынын 10 жана 17-беренелерине ылайык Кыргыз Республикасынын Өкмөтү

ТОКТОМ КЫЛАТ:

1. Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2006-жылдын 3-апрелиндеги № 217 "Кыргыз Республикасында баалоо иш-аракеттеринин баардык субъектилери милдеттүү түрдө колдонуучу мүлктү баалоонун стандарттарын бекитүү жөнүндө" токтомуна төмөнкүдөй өзгөртүүлөр жана толуктоолор киргизилсин:

- 1-пунктунда:

төртүнчү абзацы күчүн жоготту деп таанылсын;

жетинчи абзацы күчүн жоготту деп таанылсын;

төмөнкүдөй мазмундагы тогузунчу абзац менен толукталсын:

"- кыймылдуу мүлктү баалоонун стандарттары";

- Баалоонун негизги түшүнүктөрүнүн жана принциптеринин стандарты ушул токтомдун 1-тиркемесине ылайык редакцияда баяндалсын;

- Бизнести баалоонун стандарты ушул токтомдун 2-тиркемесине ылайык редакцияда баяндалсын;

- Кыймылсыз мүлктү баалоонун стандарты ушул токтомдун 3-тиркемесине ылайык редакцияда баяндалсын;

- ушул токтомдун 4-тиркемесине ылайык редакцияда "Кыймылдуу мүлктү баалоонун стандарты" тиркемеси менен толукталсын.

2. Ушул токтом расмий жарыяланган күндөн тартып он беш күн өткөндөн кийин күчүнө кирет.

1-тиркеме

Баалоонун негизги түшүнүктөрүнүн жана принциптеринин СТАНДАРТЫ

1. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт мүлктү баалоо тармагындагы түшүнүктөрдү, принциптерди, терминдерди, баалоо жүргүзүүнүн методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Баалоо стандарты нарктын түрүн, баалоо объектисин, баалоого ыкмаларды жана баалоо методдорун аныктоодо, ошондой эле менчиктин бардык түрүндөгү мүлктүн наркына баалоо жүргүзүүдө Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонууга милдеттүү.

3. Баалоо ишинин субъекттери болуп жеке адамдар жана юридикалык жактар, берилген ыйгарым укуктарынын чектеринде мамлекеттик органдар жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдары, кызматты пайдалануучулар (заказчылар) эсептелет.

4. Бул стандарттын жоболору башка стандарттарда, ушул стандарт белгилеген мааниде колдонулат.

5. Терминдер жана аныктамалар:

Активдер - бирөөнүн менчигинде турган же бирөөнүн башкаруусунда турган, алардан келечекте экономикалык пайданы күтүүгө болгон ресурстар.

Баалоону актуалдаштыруу - наркына мурда баалоо жүргүзүлгөн объектинин физикалык абалында, рыноктогу ордунда болушу ыктымалдуу өзгөрүүлөрдү жана анын наркына таасир этүүчү башка өзгөрүүлөрдү эске алуу менен жаңы датага карата баалоо наркын аныктоо.

Бизнес - Кыргыз Республикасынын мыйзамдары тарабынан уруксат берилген, киреше же башка пайда алып келген кайсы болбосун ишкерликтин жана экономикалык иш-аракеттердин түрү.

Гудвилл - уюмдун кадырынын, иш беделинин жана байланыштарынын аркасында бизнестен, бизнеске катышуу укуктарынан же ушул объекттерден ажырагыс болгон активдердин жыйындысын пайдалануудан ишкананын жогорку же ортодон жогорку киреше, келечектеги экономикалык пайда алууга жөндөмдүүлүгү.

Баалоо датасы - мүлккө баалоо жүргүзүлгөн жана анын наркы аныкталган дата (күнү, айы, жылы).

Кыймылдуу мүлк - жер менен байланышы жок, туруктуу объект катары жерге байлаштырылбаган, орчундуу сапаттарына зыян келтирбей туруп ордун которууга боло турган объектилер: машиналар, жабдуулар, товарлар, акча, баалуу кагаздар, карыздык милдеттенмелер ж.б. Кыймылдуу мүлккө материалдык формадагы мүлк жана кыймылсыз мүлк болбогон ага карата укук кирет.

Акча агымы - акча каражаттарынын жана алардын эквиваленттеринин түшүшү (көбөйүшү) жана чыгымдалышы (азаюусу).

Акча агымын дисконттоштуруу - дисконттун ченеминен күтүлгөн маанисине жараша келечектеги акча агымдарынын маанисин алардын учурдагы наркына которуу.

Кирешелик мамиле - баалоо ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы анын структурасын, аны пайдалануудан жана/же сатуудан күтүлгөн келечектеги кирешелерди, мөөнөттөрдү, жана тобокелдиктерди эске алуу менен эсептелген мүлктүн учурдагы наркы катары аныкталат.

Мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим - мүлктү баалоо боюнча кызматтарды көрсөтүү жөнүндө заказчы менен баалоочунун ортосундагы өз ара макулдашуу.

Баалоого тапшырма - баалоо жүргүзүү келишимине тиркеме болгон, менчиктин наркын аныктоочу зарыл болгон талаптарды жана маалыматтарды камтыган жана келечекте аткарыла турган иштердин натыйжаларынын мазмунун тараптардын бирдей түшүнүшүн күбөлөндүргөн юридикалык документ.

Заказчы - жеке же юридикалык жак, анын заказы боюнча баалоо иштери жүргүзүлөт.

Чыгымдуу мамиле - мүлктүн наркын баалоого мамиле, ага ылайык мүлктүн наркы эскирүүнүн баардык түрлөрүн эске алуу менен, алардын ордун толтурууга жана/же калыбына келтирүүгө кеткен чыгымдарды эсептеп аныкталат.

Чыгымдар - белгилүү бир убакыттын аралыгындагы чарбалык иштин процессинде пайдаланылган материалдык, эмгектик, финансылык, жаратылыштык, информациялык жана башка түрдөгү ресурстардын баасынын акчалай аныкталышы.

Баалоо объектисин идентификациялоо - баалоо объектинин документтериндеги маалыматтардын шайкештигин аныктоо үчүн мүлктүн иш жүзүндөгү физикалык жана функциялык сапаттары менен мүлктүк укуктарды салыштыруу.

Ашык мүлк - ишкананын чарбалык ишинде колдонулбаган жана максималдуу баалуулугу ажыратуунун натыйжасында жетишилүүчү мүлк.

Эскирүү (баасынын түшүшү) - мүлктүн наркынын анын жаңы кезиндеги наркына салыштырмалуу азайышы.

Табигый эскирүү - кызмат өтөө мөөнөтүндөгү пайдалануу процессинде бузулуунун, азаюунун жана табигый эскирүүгө шартталган, физикалык абалынын начарлашына байланыштуу мүлктүн наркынын жарым-жартылай же толук жок болушу.

Оңдолбоочу эскирүү - мүлктү оңдогондо кетүүчү чыгым аны оңдогондо алынуучу наркка караганда ашык болгон эскирүү.

Чогуу алгандагы эскирүү - физикалык, функциялык жана экономикалык эскирүүлөрдүн таасиринин натыйжасында баалоо объектинин наркынын азайышы.

Функциялык эскирүү - баалоо объектисинин функциялык (керектелүүчү) сапаттарынын айрымдары же толук жок болушу менен шартталган эскирүү.

Экономикалык эскирүү - социалдык-экономикалык кырдаалдын өзгөрүүсүнүн натыйжасында мүлктүн экономикалык баасынын түшүшү.

Мүлк - төмөнкүлөрдү билдирүү үчүн колдонулуучу түшүнүк:

1) жактардын (жеке жана юридикалык), мамлекеттин же жергиликтүү коомчулуктун менчигинде турган, же уюмдарга чарба жүргүзүү же оперативдүү башкаруу укугунда турган буюмдардын жана материалдык баалуулуктардын жыйындысы. Мүлктүн курамына акча, баалуу кагаздар жана материалдык эмес активдер да кирет; 2) буюмдардын жана башка жактардан буюмдарды же мүлктүк канааттануу (активдерди) алууга мүлктүк укуктардын жыйындысы; 3) буюмдардын, мүлктүк укуктардын жана милдеттенмелердин жыйындысы, ал алардын ээсинин мүлктүк абалын мүнөздөйт (актив жана пассив).

Инвестициялык нарк - конкреттүү шарттарды, талаптарды жана инвестирлөөнүн талаптарын, инвесторлордун жана инвестициялык долбоордун кызыкчылыктарын эске алып аныкталган нарк.

Капиталдаштыруу - объектти пайдаланганда андан келечекте күтүлгөн кирешенин негизинде объектинин учурдагы наркын аныктоо. Капиталдаштыруу капиталдаштыруунун ставкасын (тике капиталдаштыруу) же дисконттун ставкасын (дисконттоштуруу) колдонуу менен ишке ашырылышы мүмкүн.

Жоюу наркы - окшош мүлктүн экспозицияланыш мөөнөтүнөн кыска болгон мезгилде рыноктук нарк боюнча сатылууга мүмкүн болгон баалоо объектисин мөөнөтүндө сатуу шарты менен алынуучу нарк.

Өтүмдүүлүк - мүлктү акча каражатына же анын эквивалентине алмашууга боло турган мүмкүнчүлүгү (көрсөткүчү). Финансылык эсепте активдердин өтүмдүүлүк даражасы активдердин структурасына жана алмашуу мөөнөттөрүнө жараша болот да, учурдагы, мөөнөттүү жана абсолюттук болуп бөлүнөт.

Баалоо методу - баалоо объектисинин наркын аныктоонун ыкмасы, баалоону белгилүү бир ыкмасын колдонууга мүмкүндүк берген баалоонун жол-жоболорун аткаруунун ырааттуулугу.

Кирешенин мультипликатору - мүлктүн баалык көрсөткүчтөрү менен ал мүлктү пайдаланганда алынуучу кирешенин өлчөмүнүн ортосундагы катыш (коэффициент).

Кыймылсыз мүлк (козголбос мүлк) - жер участоктору, жер казынасынын участоктору, өзүнчө суу объектилери жана жерге байланышта болгондордун бардыгы, башкача айтканда алардын арналышына ченемсиз зыян келтирбей жылдырууга мүмкүн болбогон объекттер , анын ичинде токойлор, көп жылдык өсүмдүктөр, имараттар, курулмалар ж.б.

Материалдык эмес активдер - материалдык эмес менчиктин объектилери (патент, лицензия, соода маркасы, пайда алуу жөндөмү, автордук укук же фирманын ээсинин, товарлардын жана кызмат көрсөтүүлөрдүн дистрибьютери болгон фирманын атын жана товардык белгисин пайдалануу жөнүндө келишим, компьютердик программалар менен камсыз кылуу жана башкалар), алар экономикалык иште бир жылдан кем эмес мөөнөттө пайдаланылат жана амортизацияга жатат.

Баалоо объектиси - баалоо талап кылынган мүлк.

Баалоо жөнүндө отчёт - баалоочу тарабынан мүлктүн наркы жөнүндө анын кесиптик оюн ырастоо үчүн заказчыга берилген баалоонун жыйынтыгы жөнүндө документ.

Баалоо - ушул стандарттарга ылайык негиздүү тандалган баалоонун ыкмасын, методдорун жана жол-жоболорун пайдалануу менен конкреттүү датага карата мүлктүн наркын профессионал баалоочу тарабынан аныктоо (эсептөө) процесси, мүлктүн наркы улуттук валюта менен эсептелет.

Сапатсыз, туура эмес баалоо - баалоо стандарттарында каралган принциптерди, ыкмаларды, методдорду, баалоо жол-жоболорун бузуу менен жүргүзүлгөн баалоо.

Баалоочу - Кыргыз Республикасында баалоо ишин жөнгө салуучу ченемдик укуктук актыларга ылайык баалоо кызматтарын көрсөтүү үчүн керектүү квалификацияга ээ болгон жеке адам.

Баалоочу уюм - белгиленген тартипте катталган жана штатында баалоо ишин аткаруучу бирден кем эмес баалоочусу болгон юридикалык жак.

Кайталап баалоо - алынган жыйынтыкты кайра текшерүү же актуалдаштыруу зарылдыгы болгон учурда, мурда бааланган объектиге карата жүргүзүлгөн баалоо. Кайра текшерүү баалоого болгон бардык талаптарды толук сактоо менен жана анын жыйынтыктарын тариздөө менен аткарылат.

Окшош мүлк - өзүнүн касиеттери жана (же) сапаттары боюнча баалоо объектисине максималдуу окшош жана ошондой эле инвестициялык кызыкчылыгы бар болгон мүлк.

Баалоого ыкма - баалоонун негизги принциптерине таянып мүлктүн наркын аныктоонун жалпы ыкмалары.

Керектөө наркы - пайдалануунун конкреттүү варианты менен конкреттүү пайдалануучулар үчүн конкреттүү мүлк ээлеген нарк.

Менчик укугу - субъекттин ага тиешелүү болгон мүлккө өзү каалагандай ээлик кылууга, пайдаланууга жана тескөөгө мыйзам тарабынан таанылган жана корголгон укугу.

Баалоочунун кесиптик этикасы - баалоочунун мүлккө баалоо жүргүзүүдөгү жүрүм-турумундагы этикалык нормалардын жана эрежелердин жыйындысы.

Баалоо процесси - баалоо обьектинин наркынын өлчөмүн аныктоо үчүн пайдаланылуучу жол-жоболордун тийиштүү ырааттуулугу. Баалоо процесси маалыматтарды жыйноонун жана анализдөөнүн, эсептөөлөрдү жүргүзүүнүн жана наркты баалоого далилдик күч бере турган баалоо жөнүндө отчёттун жыйынтыгын тариздөөнү камтыйт.

Ретроспективдүү баалоо - мүлктүн наркын ретроспективдүү датага карата баалоо.

Ретроспективдүү дата - мүлктүн наркын баалоо датасы отчётту түзүү датасынан 3 айдан көп эмес мезгилге артта (башкача айтканда, баалоо датасы менен отчётту түзүү датасынын ортосундагы интервал үч айдан кем эмес).

Рецензиялоо - баалоо жөнүндө отчёттун Кыргыз Республикасынын мыйзамдарында белгиленген талаптарга ылайыктыгын аныктоо үчүн баалоочу-рецензент заказчынын тапшырмасы боюнча аткаруучу иштер.

Рынок - баалоо механизминин жардамы менен товарлар жана кызматтар сатуучулардан сатып алуучуларга өтүүчү система. Рынок түшүнүгү товарлардын жана/же кызматтардын сатуучулардан сатып алуучуларга алардын иш-аракеттерин чектебестен өтүү мүмкүндүгүн түшүндүрөт.

Рыноктук ижара акысы - эсеп-кысаптын акчалай суммасы, ал үчүн тиешелүү маркетингден кийин кызыкдар ижарага берүүчү менен кызыкдар ижарага алуучунун ортосунда тийиштүү шарттарда ижара боюнча коммерциялык бүтүмдө баалоо датасына карата мүлк ижарага берилет, мында ар бир тарап жакшы маалымдалып, этияттык менен жана мажбурлоосуз аракет кылат.

Сервитут - башка жактын кыймылсыз мүлкүн чектүү пайдаланууга укук, тараптардын макулдашуусу боюнча (ыктыярдуу сервитут), же зарыл болгон учурларда ыйгарым укуктуу органдын чечиминин негизинде (мажбурлоо сервитуту) белгиленет жана кыймылсыз мүлктү каттоо үчүн белгиленген тартипте мамлекеттик каттоодон өтүүгө тийиш.

Адистештирилген мүлк - жайгашкан ордуна, конструкциясынын, конфигурациясынын же арналышынын адистешүү даражасына байланыштуу кандайдыр бир бизнестин курамдык бөлүгү, же чектелген рыногу бар же рыногу жок мүлк катары ага сурам бар болгондо сатылган (эгер сатылса) мүлк, мындай мүлк рыноктогу каалаган башка сатып алуучуга караганда, адистешкен (конкреттүү) сатып алуучу үчүн аны жагымдуу кылган мүнөздөмөлөргө ээ болгон мүлк. Мүлктүн тийиштүү мүнөздөмөлөрү заттык, ошондой эле географиялык, экономикалык же юридикалык мүнөздөмөлөр болушу мүмкүн.

Салыштырмалуу ыкма - баалоонун ыкмасы, ага ылайык мүлктүн наркы окшош объектилердин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү оңдоп-түзөтүүнү эске алуу менен ушуга окшош объекттердин бааларынын деңгээлинде аныкталат.

Дисконттун чени - болочоктогу келүүчү акчаны учурдагы нарктын бирдей чоңдугуна кайра эсептөө үчүн пайдаланылуучу пайыздык чен.

Капиталдаштыруунун чени - келечектеги белгилүү бир мезгилдин ичинде киреше өзгөрүлбөйт деп болжолдонгон шартта, аны пайдалануудан күтүлгөн кирешеге болжолдоп объектинин наркын аныктоо үчүн пайдаланылуучу пайыздык чен.

Баалоо стандарты - мүлктүн наркын баалоого карата нормалардын, эрежелердин, талаптардын комплексин белгилеген нормативдик документ.

Нарк - баалоо объектисинин наркынын ыктымалдуу акча суммасында туюнтулган эквиваленти.

Учурдагы нарк - келечектеги кирешелердин (келүүчү акчанын) баалоо датасына карата келтирилген наркы.

Зыяндар - укугу бузулган адамдын бузулган укугун калыбына келтирүү үчүн сарптаган же сарпташы керек болгон чыгымдары, ошондой эле анын укугу бузулбаганда жарандык жүгүртүүнүн шарттарында ушул адам алышы мүмкүн болгон алынбай калган кирешелер (алынбай калган пайда).

Финансылык инструменттер - ар кандай контракт, анын жыйынтыгында контракттын бир тарабында - активинде тийиштүү бир статьянын жана контракттын экинчи тарабында пассивинде тийиштүү статья пайда болот.

Баа - баалоо объектисине же окшош мүлккө талап кылынуучу, сунуш кылынуучу же төлөнүүчү акчанын чыныгы суммасы.

2. Баалоонун максаттары

6. Баалоо объектилерине карата рыноктук же башка наркты белгилөө максатында мүлктү баалоо төмөндөгүдөй учурларда ишке ашырылат:

- сатууда жана сатып алууда;

- кредитти же зайымды күрөө менен камсыздаганда;

- чарбакер субъекттердин уставдык капиталына салым кошкондо;

- финансылык жана бухгалтердик отчетторду түзгөндө;

- камсыздандырууда;

- салык салууда;

- банкротто процедураларын жүргүзүүдө;

- мураска, тартууга берүүдө, бекер берүүдө;

- инвестициялык долбоорлорду ишке ашырганда;

- мүлктүк талаштар жаралганда;

- мүлктү алып койгондо ордун толтуруунун жана зыяндын өлчөмүн аныктоодо;

- башкаруучулук чечимдерди чыгарууда ж.б.

7. Нарктын түрүн аныктаганда баалоо жасалып жаткан максат аныктоочу фактор болот. Баалоонун максаттарынын баяндамасы жана нарктын тиешелүү түрүн тандоо заказчы жана/же отчеттун керектөөчүсү менен макулдашылууга тийиш.

3. Баалоо объектилери

8. Баалоо объектилери төмөнкүдөй негизги типтерге бөлүнөт:

- кыймылсыз мүлк;

- кыймылдуу мүлк;

- бизнес жана финансы инструменттери;

- материалдык эмес активдер жана интеллектуалдык менчиктин объекттери.

9. Мүлккө болгон бардык укуктун жыйындысы чогуу же өз алдынча баалоо объектисин көрсөтүүсү мүмкүн болгон мүлккө ээлик кылуу, пайдалануу жана тескөө укугу, үчүнчү жактардын укуктарынан турат.

4. Баалоо принциптери

10. Мүлктү баалоо жана мүлктүк укуктар пайдалуулук, ордун алмаштыруу, күтүү, салым (эң жогорку майнаптуулугу), сурам жана сунуш, ылайык келүү, өзгөртүү, кыйла натыйжалуу пайдалануу принциптерин сактоо менен жүргүзүлөт.

11. Пайдалуулук принциби мүлк потенциалдуу менчик ээси же пайдалануучу үчүн пайдалуу болгон шартта гана негизделет. Пайдалуулук деп мүлктүн белгилүү бир мезгил ичинде менчик ээсинин же пайдалануучунун керектөөсүн канааттандыруусун түшүнүү керек.

Баалоо мезгилинде пайдалуулукту аныктоо максаты төмөнкүлөр болушу мүмкүн:

- мүлктүн өзүнчө баалоо объектиси катары пайдалуулугу жана жалпы баалоо объектисинин курамындагы өзүнчө бир мүлктүн пайдалуулугу каралса болот;

- баалоо объектисинин кыйла натыйжалуу пайдаланууга жооп бербей калуусу мүмкүн болгондуктан, аны баалоо датасына карата пайдалануунун абалы, ошондой эле, айрым баалоо объектилери убактылуу чыгымдуу болуп, башка максаттар үчүн пайдаланылган же пайдаланылбаган учурлар эске алынат;

- баалоо объектисинин пайдалуулугунун өзгөрүшүнө социалдык-экономикалык жана башка факторлордун мүмкүн болгон таасирлери болжолдонот;

- баалоо объектисин жакшыртууга кеткен чыгымдар бул чыгымдардын анын рыноктук наркын көбөйтүүгө тийгизген таасирин эске алуу менен бааланат.

12. Орун алмаштыруу принциби сатып алуучулардын рыноктогу жүрүм-турумунун эсебин карайт, ал боюнча мүлктү сатып алуу үчүн рынокто сатылып жаткан окшош мүлктүн минималдык баасынан ашык сумма төлөнбөйт. Орун алмаштыруу принцибине ылайык, сатып алуучу өзүндө болгон жүрүм-турумдун альтернативдүү вариантын карап көрүп жана чечимди кабыл алуу үчүн жетишээрлик убактысы болуп, рационалдуу чечим кабыл алат. Сатып алуучунун жүрүм-турумунун альтернативдүү варианттарынын ичинде окшош объектилерди кайра өндүрүү (түзүү) же өзүнүн мүнөздөрү боюнча салыштырмалуу кирешени камсыз кылган каражаттарды салуу болушу мүмкүн.

13. Күтүү принциби баалоо объектисинин наркы аларды ээлөөдөн, пайдалануудан, тескөөдөн күтүлгөн экономикалык пайданын өлчөмү менен аныкталаарын карайт.

14. Салым принциби баалоо объектисинин ар бир элементинин наркы бул элементтин мүлктүн жалпы наркына болгон үлүшү менен аныкталаарын карайт.

15. Сурам жана сунуш принциптери баалоо объектисинин наркы окшош мүлккө болгон сунуш менен сурамдын катышын чагылдыраарын карайт. Бул принципке ылайык, баалоо жүргүзүү убагында, окшош мүлккө болгон баанын рыноктук өзгөрүүсү жана окшош мүлккө болгон сунуш менен сурамдан катышынын өзгөрүшүнө алып келүүчү башка факторлор эске алынат.

16. Атаандаштык принциби рыноктогу баанын деңгээли сатып алуучулар, сатуучулар, ижарага алуучулар жана ижарага берүүчүлөр жана рыноктун башка катышуучуларынын туруктуу атаандашуусу жана өз ара аракеттенүүсүнүн аркасында кармалып турарын жана белгиленээрин карайт.

17. Өзгөрүү принциби социалдык, экономикалык, саясий, табигый жана башка факторлор баалоо объектисинин наркына дайыма оң же терс таасирин тийгизерин, ушуга байланыштуу, кайсы болбосун баалоо белгилүү бир датага карата гана туура болоорун карайт.

18. Кыйла натыйжалуу пайдалануу принциби рыноктук нарк кыйла киреше же пайда алып келген мүлктү пайдаланууну чагылдыраарын карайт. Кыйла натыйжалуу пайдалануу, анын натыйжасында баалоо объектисинин наркы максималдуу болгон мүлктү пайдаланууну түшүндүрөт. Мында, мүлктү пайдалануунун физикалык жактан мүмкүн болгон, юридикалык уруксат кылынган жана финансылык жактан негизделген варианттары гана каралат.

5. Нарктын түрлөрү

5.1. Баалоо жүргүзүүдө нарктын төмөнкүдөй түрлөрү колдонулат:

- рыноктук нарк;

- керектөө наркы;

- атайын нарк;

- инвестициялык нарк;

- жоюу наркы;

- камсыздандыруу наркы;

- утилдештирүү наркы;

- алмаштыруу наркы;

- алмаштыруунун калдык наркы;

- кайра жаратуу наркы;

- калыбына келтирүүнүн наркы;

- күрөө наркы;

- салык салуу максаттары үчүн наркы;

- адилеттүү наркы.

20. Нарктын түрүн тандоо баалоо мүлкүн жүргүзүү үчүн максаттарга, мүлктүн өзгөчөлүгүнө, ошондой эле баалоо тапшырмасынын шарттарына жараша болот. Нарктын түрүн тандоо мүлккө баалоо жүргүзүүгө келишим түзүүдө белгиленет.

21. Ченемдик укук актыларда, мүлккө баалоо жүргүзүү келишиминде, же соттун аныктамасында баалоонун натыйжасында аныкталууга тийиш болгон нарктын түрү көрсөтүлбөгөн учурда рыноктук нарк Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде жана "Бухгалтердик эсеп жөнүндө" Кыргыз Республикасынын Мыйзамында белгиленген тартипте аныкталат.

22. Рыноктук нарк - тиешелүү маркетингден кийин коммерциялык бүтүм менен сатып алууга даяр сатып алуучу менен сатууга даяр сатуучунун ортосунда баалоо датасына карата мүлктү алмаштырууга боло турган эсептелген акча эсеби, анын убагында тараптардын ар бири компетенттүү, так жана мажбурлоосуз аракеттенет.

Рыноктук наркты чыгымдарга карата аны сатып алууга же сатууга салыштырмалуу эсептелген жана кайсы болбосун бүтүмдөр менен байланышкан салыктарды эсепке албастан, мүлктүн наркы катары түшүнүү керек.

Рыноктук нарк бухгалтердик эсеп-кысапта колдонулган адилеттүү нарк түшүнүгүнө ылайык келиши да, келбеши да мүмкүн. Мүлктүн адистештирилген мүнөзүнүн натыйжасында рыноктук нарктын күбөлүгү жок болгон учурда жана бул мүлк иштеп жаткан ишкананын бөлүгү катары сатылгандыгына байланыштуу, адилеттүү нарк алмаштыруунун калдык наркы катары туюнтулат.

23. Рыноктук наркты аныктоонун ар бир элементинин өзүнүн жеке түшүнүктүк алкактары болот:

"эсептешүүнүн акчалай суммасы..." коммерциялык рыноктук бүтүмдө мүлк үчүн төлөй турган, акча менен туюнтулган баага (адатта жергиликтүү валютада) кирет. Рыноктук нарк кыйла ыктымалдуу баа катары аныкталат жана баалоо датасына рынокто жетишилген рыноктук наркын аныктоого ылайык негизделген. Бул сатуучуга да, сатып алуучуга да өз ара пайдалуу баа. Бул аныктама сатууга тиешеси бар кайсы болбосун жакка берилген типтүү эмес каржылоону, кайта ижарага берүү менен сатуу жөнүндө келишимдин убарасын, өзгөчө ойлор же эпке келүүлөргө окшогон атайын шарттардын же милдеттенмелердин күчү менен эсептешүү баасын көбөйтүүнү же азайтууну атайын жокко чыгарат.

"... баалоо датасына карата..." рыноктук наркты аныктоо мезгилдин конкреттүү учуруна киришин талап кылат. Анткени рыноктор жана рыноктук шарттар өзгөрүүсү мүмкүн болгондуктан, бааланып жаткан нарк мезгилдин башка учуруна туура эмес же керексиз болуп калуусу мүмкүн. Баалоонун натыйжалары мурунку же келечектеги даталарга эмес, баалоонун чыныгы датасына болгон рыноктун чыныгы абалын жана кырдаалын чагылдырат. Аныктама ошондой эле бир мезгилде алмашууну жана баага мүмкүн болгон кандайдыр бир өзгөртүүлөрдү киргизбей сатуу жөнүндө келишимди аткарууну белгилейт.

"... сатып алууга даяр сатып алуучу менен..." мажбурлоосуз сатып алууга умтулган жакка тиешелүү. Бул сатып алуучу кандай гана баада болсо да сатып алам деп кызыкпайт. Бул сатып алуучу учурдагы рыноктук баасын эсепке алып, далилдөөгө жана демонстрациялоого мүмкүн болгон учурдагы рыноктук божомолдорго ылайык ала турган сатып алуучу. Болжолдуу сатып алуучу, рынок талап кылгандан ашык бааны төлөбөйт. Мүлктүн учурдагы ээси "рынокту" түзүүчүлөрдөн катарына киргизилген. Баалоочу рыноктук шарттарга карата реалдуу эмес болжолдоолорду жасабоого же рыноктук бааны негиздүү болуучу баадан жогору белгилөөгө тийиш.

"... сатууга даяр сатуучу..." өзүнүн өтө каалоосуна же мажбурлоого байланыштуу сатуучу эмес жана учурдагы рынокто негиздүү эмес деп эсептелүүчү баада сатмакчы болгон сатуучу эмес. Сатууга даяр сатуучу кыймылсыз мүлктү рыноктук шартта жакшы, тиешелүү маркетингден кийин (ачык) рынокто кандай баа болсо ошого сатууга ниети бар. Чыныгы менчик ээсинин факт жүзүндөгү милдеттенмелери каралбайт, себеби "сатууга даяр сатуучу" ыктымалдуу сатуучу болот.

"... коммерциялык бүтүмдө..." бири-бири менен атайын же өзгөчө мамилелери жок жактардын ортосундагы бүтүмдү түшүндүрөт (мисалы, контролдоочу жана контролдогу компаниялар же ижарага берүүчү жана ижарага алуучу).

"... тиешелүү маркетингден кийин..." аныкталган рыноктук наркка жараша негиздүү берилүүчү баага сатуу үчүн мүлктүн рынокко тийиштүү формада коюлганын түшүндүрөт. Экспозиция мезгилинин узактыгы рыноктук шарттарга ылайык өзгөрүлүүсү мүмкүн, бирок ал мүлккө тийиштүү сандагы потенциалдуу сатып алуучуларды тартууга жетиштүү болууга тийиш. Экспозиция мезгили баалоо датасына чейин болот.

"... анын учурунда жактар компетенттүү, эсептөө менен аракет кылышкан..." сатып алууга даяр сатып алуучу да, сатууга даяр сатуучу да мүлктүн негизги мүнөздөмөсү жөнүндө, анын иш жүзүндөгү жана потенциалдуу пайдаланылышы, ошондой эле баалоо датасына карата рыноктун абалы жөнүндө жетиштүү маалыматтары бар. Алардын бүтүмдөгү ордуна ылайык ар бири жакшы бааны алуу үчүн өз кызыкчылыктарында, компетенттүү жана эсептөө менен аракеттенишери күтүлөт. Эсептүүлүк кандайдыр бир кыйла кийинки мезгилдеги пайдаларга карата эмес, баалоо датасына карата рыноктогу абалга жараша аныкталат. Баалар арзандап жаткан рынокто мурдагы баалардын деңгээлинен арзан саткан сатуучунун аракеттери эсептелбеген делиши милдеттүү эмес. Мындай учурларда, баасы өзгөрүп турган рынокто сатып алуу-сатуу кырдаалындагыдай эле, эсебин тапкан сатып алуучу жана сатуучу рыноктогу ошол учурдагы жеткиликтүү болгон кыйла так маалыматтарга ылайык аракеттенишет.

"... жана мажбурлоосуз..." ар бир тарап бүтүмдү түзүүгө кызыкдар болот, бирок алардын бирөөсү да бүтүмдү аргасыздан түзүүгө мажбурланбайт дегенди түшүндүрөт.

24. Рыноктук нарктан айырмаланган нарктын түрлөрү баалоонун альтернативдүү базасын түшүндүрөт, алар объектинин пайдалуулугуна же бүтүмдүн адаттагыдай эмес жана рыноктук эмес шарттарына рыноктук эмес көз карашты туюнтушу мүмкүн. Нарктын рыноктук эмес түрүн тандоо мүлктү баалоо жөнүндө отчётто негизделет.

25. Керектөө наркы - пайдалануунун конкреттүү вариантында конкреттүү пайдалануучу үчүн конкреттүү мүлктүн наркы. Ал бул мүлктү бир кыйла натыйжалуу пайдаланууга же аны рынокто сатуудан алууга мүмкүн боло турган акча суммасынын чоңдугуна салыштырмалуу эмес болуп эсептелет.

26. Атайын нарк - объекттин рыноктук наркынан ашыкча наркынын элементине тиешелүү термин. Ал жалпы рынок үчүн эмес, кандайдыр бир потенциалдуу менчик ээси же пайдалануучу үчүн керектүү болгон кошумча наркты түшүндүрөт, башкача айтканда, мында сөз өзгөчө кызыкчылыгы бар сатуучу жөнүндө жүрүп жатат. Атайын нарк мүлктүн объектисине анын уникалдуу жайгашкан ордуна, өзгөчө рыноктук шарттардагы убактылуу кырдаалга же өзгөчө кызыкчылыгы бар сатып алуучу төлөөгө даяр үстөккө байланыштуу эсептелет. Атайын нарк отчётто рыноктук нарктан бөлөк көрсөтүлүүгө тийиш.

27. Инвестициялык нарк - инвестирлөөнүн конкреттүү шарттарын, талаптарын жана максаттарын, инвестордун жана инвестициялык долбоордун кызыкчылыктарын эске алуу менен аныкталган нарк.

Бул субъективдүү түшүнүк инвестирлөөгө карата белгилүү бир максаттары жана (же) критерийлери бар мүлктүн конкреттүү объектисин конкреттүү инвестор же инвесторлордун тобу менен байланыштырат.

28. Жоюу наркы же мажбурлап сатуудагы нарк - акчалай сумма, ал рыноктук наркты аныктоого ылайык тийиштүү маркетингди жүргүзүү үчүн жетишсиз мөөнөттө мүлктү сатуудан реалдуу алынышы мүмкүн болгон акчалай сумма.

29. Камсыздандыруу максаттары үчүн мүлктүн наркы - камсыздандыруу келишимин түзүү учуруна карата эскилигин эске алуу менен мүлктүн ордун толтуруунун же калыбына келтирүүнүн наркы.

Камсыздандыруу наркы - камсыздандыруу келишиминин же полисинин жоболорунда каралган мүлктүн наркы. Ал жок болуу тобокелдигине кабылган мүлктүн ээсин аны жоготуудан коргоо үчүн мүлктүн бөлүгүнө тийиш болгон акчанын суммасын түшүндүрөт.

Баалоонун максатына жараша камсыздандыруу максаттары үчүн нарк төмөнкүлөргө ылайык келиши мүмкүн:

- камсыздандырылган мүлктү алмаштыруу, ремонттоо же кайра куруу (кеңейтүүсүз), аны жаңы кезиндегидей же келишим түзүлгөн учурдагыдан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүүчү зарыл болгон чыгымдарга;

- камсыздандырылган мүлктү анын жашын, абалын, жана колдонуунун калган пайдалуу мөөнөтүн эске алып алмаштыруу, ремонттоо же кайра куруу (кеңейтпей), ага зыян келтирилген учурдагы абалынан ашык эмес, бирок иш жүзүндө ошондой эле абалга келтирүү үчүн зарыл болгон чыгымдар.

30. Утилдештирүү наркы - өзүнүн алгачкы функцияларына карата пайдалуулугун толук сарптаган баалоо объекти үчүн алууга мүмкүн болгон нарк.

Утилдештирүү наркы баалоо объектиси жасалган материалдардын кошумча ремонт кылбай жана жакшыртпай, аны колдонууну узартуу үчүн эмес, сатуу үчүн баасы катары каралат. Бул нарк дүң же накта катары каралышы мүмкүн (сатууга кеткен чыгымды эсептен чыгарып салганда).

31. Алмаштыруу наркы - пайдалуулугу боюнча баалануучу объектке тең болгон башка объектти түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата аныкталган наркы.

32. Алмаштыруунун калдык наркы - алмаштырылуучу объекттин эскирүү суммасын эсептен чыгаруу менен объекттин негизги каражаттарын ошого окшош жаңы объект менен алмаштыруу үчүн учурдагы баалар менен эсептелген чыгымдар.

33. Калыбына келтирүү наркы - ушул эле долбоорду жана окшош материалдарды пайдалануу менен баалоонун окшош объектиси болуп саналган жаңы объектти заманбап шарттарда түзүүгө (сатып алууга) чыгымдардын баалоо датасына карата наркы.

34. Калыбына келтирүү наркы - жаңы кезиндегидей, бирок андан артыгыраак эмес абалга келтирүү үчүн мүлктүн камсыздандырылган объектисин алмаштыруу, утурумдук жана капиталдык ремонту үчүн зарыл болгон чыгымдар.

35. Мүлктүн күрөө наркы - кредитти камсыздоо максаттарында мүлктүн наркы.

36. Баалоо наркы (салык салуу максаттары үчүн нарк) - мүлккө салык салуу тиешелүү ченемдик укук актыларда айтылган, аныктамалардын негизинде эсептелүүчү нарк.

Кыргыз Республикасынын Салык кодексинде каралган учурларда рыноктук нарк салык салуу максаттары үчүн баалоо базасы катары аныкталат.

37. Нарктын түрлөрүнүн ушул тизмеги толук эмес. Баалоочу Кыргыз Республикасынын мыйзамдарына, ошондой эле баалоонун эл аралык стандарттарына ылайык нарктын башка түрлөрүн пайдаланууга укугу бар.

6. Баалоонун ыкмалары

38. Мүлккө баалоо жүргүзүү үчүн төмөндөгү негизги ыкмалар колдонулат:

- чыгымдуу;

- кирешелүү;

- салыштырмалуу.

39. Баалоочу баалоонун белгиленген максатына жана нарктын түрүнө, бааланып жаткан объектинин мүнөзүнө, анын рыноктогу абалына толук жооп берген жана баалоо жүргүзүү үчүн жетишээрлик негиз болуучу маалыматтар менен ырасталган ыкмаларды колдонууга тийиш.

40. Баалоо объектиси жөнүндө зарыл болгон салыштыруучу маалыматтардын жана башка информациянын максатка ылайык эместигине же жоктугуна жана/же жетишээрлик эместигине байланыштуу кайсы бир ыкманы тандоо же колдонуудан баш тартуу мүлктү баалоо жөнүндө отчётто өзүнчө негизделет.

41. Чыгымдуу ыкма пайдалуулуктун жана орун алмаштыруунун принциптерине таянат. Чыгымдуу ыкма баалоо объектисин эскирүү суммасын (баасынын түшүүсүн) коррекциялоо менен калыбына келтирүүгө же алмаштырууга чыгымдын учурдагы наркын аныктоону карайт.

42. Кирешелик ыкма келечекте күтүлгөн кирешелердин учурдагы наркын аныктоого негизделет. Күтүлгөн келечектеги кирешелер тармактагы экономикалык кырдаалдын божомолун эске алуу менен аныкталат.

43. Салыштырмалуу ыкма алмаштыруу, суроо-талап жана сунуш принциптерин эсепке алып негизделет. Салыштырмалуу ыкма салыштыруу объектиси менен баалоо объектисинин ортосундагы айырмачылыктарды тиешелүү тууралоого ылайык сатуунун баасын анализдөөнү жана мындай мүлктү сунуштоону карайт.

7. Мүлккө баалоо жүргүзүүнүн тартиби

44. Баалоо жүргүзүү боюнча милдеттенме алганга чейин баалоочу бул тапшырманы аткаруу үчүн ушул Стандарттын, Кыргыз Республикасынын Өкмөтүнүн 2003-жылдын 21-августундагы № 537 токтому менен бекитилген Кыргыз Республикасында баалоочулардын жана баалоо уюмдарынын ишинин убактылуу эрежелеринин талаптарына ылайык ушул тапшырманы аткаруу үчүн жетишээрлик билимге, тажрыйбага жана компетенцияга ээ экендигин аныктайт же болбосо тапшырманы кабыл алганга чейин мындай бардык ылайык келбөөлөр тууралуу кардарга билдирүүсү керек.

45. Ишти сапаттуу аткаруу үчүн зарыл болгон маалыматтарды алуу мүмкүн болбосо, баалоочу аны аткаруудан үч иш күндүн ичинде баш тартып жана заказчыга билдирүү жибериши керек.

46. Эгерде баалоочу уюштуруучу, менчик ээси, акционери же юридикалык жактын кызмат адамы, же заказчы, же баалоо объектисине мүлктүк кызыкчылыгы бар жеке жак болсо, же аталган жактар менен жакын тууганчылыкта болсо, андай баалоочу баалоо жүргүзө албайт.

47. Мүлккө баалоо жүргүзүүдөн мурда даярдоочу этап болот, анда төмөндөгүлөр ишке ашырылат:

- баалоо объектиси, баалоо жүргүзүү үчүн түзүлүүчү бүтүмдүн мүнөздүү шарттары менен таанышуу;

- баалоонун максатын жана анын жыйынтыгын пайдаланууну, нарктын түрлөрүн, ошондой эле маалыматтарды жыйноо боюнча операцияларды, чектөөчү шарттарды жана баалоонун чыныгы датасын аныктоо;

- заказчыга баалоо жүргүзүүгө негизги келишимдин шарттары боюнча сунуштарды берүү.

48. Баалоо жүргүзүү төмөндөгү этаптарды камтыйт:

- баалоонун тапшырмасына ылайык баалоо жүргүзүүгө келишим түзүү;

- баалоо объектисин изилдөө, анын наркын аныктоо үчүн сандык жана сапаттык касиеттерин баалоого зарыл болгон баштапкы маалыматтарды жана баалоо объектисине тиешелүү башка информацияны (юридикалык, финансылык, техникалык ж.б.) жыйноо жана иштеп чыгуу;

- объектисин жана аны менен байланышкан укуктарды идентификациялоо, баалоо жүргүзүүнүн жол-жоболорун анын жыйынтыктарын пайдаланууну коштошу мүмкүн болгон чектөөлөр менен эскертүүлөрдү анализдөө;

- баалоо жүргүзүү келишиминде аныкталган баалоонун максатына жана нарктын тандалган түрүнө кыйла толук жооп берген баалоо ыкмасын, методдорун жана баалоо жол-жоболорун тандоо, негиздөө жана колдонуу;

- ар кандай ыкмаларды колдонуу менен алынган баалоонун жыйынтыктарын макулдашуу (салыштыруу) жана объекттин баалоо датасына карата наркы жөнүндө корутунду түзүү, баалоо объектинин наркы улуттук валютада эсептелет;

- мүлктү баалоо жөнүндө отчётту түзүү жана өткөрүп берүү.

49. Баалоочу баалоо объектисин айрыкча натыйжалуу пайдаланууну талдоонун негизинде колдонулуучу ыкмалардын жана баалоо методдорун тандап алууну негиздейт.

50. Баалоо боюнча ишти сапаттуу аткаруу үчүн баалоочу/баалоо уюму жетиштүү деңгээлдеги компетенцияга ээ болбогон техникалык, финансылык, юридикалык жана башка тар профилдеги маселелерди чечүү керек болсо (штатында тийиштүү адис жок болсо), тийиштүү профилдеги жана квалификациялык деңгээлдеги адистерден консультация алуу керек.

Баалоо боюнча тапшырманы аткаруу үчүн тышкы жардам керек болсо, баалоочу/баалоо уюму заказчынын макулдугун алышы, ошондой эле өзүнүн отчётунда ишке тартылган адистердин катышуу даражасын чагылдырышы керек.

Мындай учурда баалоочу/баалоо уюму ишке тартылган адистердин аракеттери жана аракетсиздиги үчүн өзүнүн иш-аракети катары жоопкерчилик тартат.

51. Баалоо жөнүндө отчётто баалоонун чеги, максаты жана баалоонун белгиленген пайдаланылышы ачык жана так баяндалып, нарктын акыркы көрсөтүлүшүнө тике таасир тийгизген бардык жол берилген иштерди жана чектөөлөрдү түшүндүрүүгө тийиш. Отчётто баалоо процессинде пайдаланылган аналитикалык жол-жоболорго түшүндүрмө берилет.

52. Баалоочу чогулткан баштапкы маалыматтар жана башка информация мүлктү баалоо жөнүндө отчётто аларды алган булактарга шилтеме жасоо менен көрсөтүлөт жана отчёттун тиркемесинде мүлккө баалоо жүргүзүүгө түзүлгөн келишимдин шарттарына ылайык жашырындык режими камсыздалууга жана Кыргыз Республикасынын мыйзамдарынын талаптары аткарылууга тийиш.

53. Мүлктү баалоонун заказчысынын, мамлекеттик бийлик жана жергиликтүү өз алдынча башкаруу органдарынын (алардын компетенциясынын чегинде), соттордун талабы боюнча, ошондой эле баалоочунун өзүнүн демилгеси менен, мүлктү баалоо жөнүндө отчёттун мазмуну жана таризделиши талаптардын стандартына ылайыктыгын аныктоо үчүн ага рецензия жасалышы мүмкүн.

54. Баалоочу берген отчётто көрсөтүлгөн баалоо объектисинин рыноктук же башка наркынын өлчөмүнүн тууралыгы жөнүндө талаш болгон учурда, мүлк объектисин баалоонун учурдагы датасына карата ушул стандартка ылайык баалоо жүргүзүү башка баалоочу тарабынан ишке ашырылышы мүмкүн (кайталап баалоо).".

2-тиркеме

Бизнести баалоонун СТАНДАРТЫ

1. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт бизнести баалоо жаатындагы түшүнүктөрдү, терминдерди, баалоо жүргүзүү методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Бул стандарт нарктын түрүн, баалоо объектисин, баалоонун ыкмаларын жана методдорун аныктоодо Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонулууга милдеттүү жана төмөнкүлөрдү баалоого колдонулат:

- чарбакер субъект катары иштеп жаткан ишкананы;

- менчикте турган же субъектке таандык болгон активдерди жана милдеттенмелерди;

- капиталдагы үлүштөрдү.

3. Бул стандартта пайдаланылуучу терминдер жана аныктамалар:

Активдүү рынок - төмөндө көрсөтүлгөн бардык шарттар аткарылуучу рынок:

- рыноктогу бүтүмдөрдүн объекттери бир түрдүү болушат;

- бүтүмдү түзүүнү каалаган сатып алуучуларды жана сатуучуларды кайсы учурда болсо да тапса болот;

- баалар жөнүндө маалымат жалпыга ачык болот.

Баланстык пайда - салык төлөө боюнча чыгымдарды эсептен чыгарганга чейин, түшкөн дүң акча менен өндүрүштүк чыгымдардын ортосундагы айырма.

Баланстык нарк:

- активдерге карата - топтолгон амортизацияны, эскирүүнү жана төлөөнү чыгарып салып, чарбакер субъекттердин бухгалтердик китептеринде көрсөтүлгөндөй бул активди түзүүгө/сатып алууга капиталдаштырылган чыгымдар;

- бизнеске карата - суммалык активдер (амортизацияны чыгарып салып) менен бизнестин суммалык милдеттенмелеринин ортосундагы айырма - анткени алар чарбакер субъекттердин балансында көрсөтүлгөн.

Дүң пайда - дүң түшкөн акча менен сатуунун өздүк наркынын ортосундагы айырма.

Иштеп жаткан ишкана - учурда иштеп жаткан ишкана.

Дивиденддик киреше - акциялардын учурдагы баасынан пайыз менен туюнтулган дивиденддердин ар бир жылдагы суммасы.

Кирешелүү ыкма - бизнестин наркы келечекте күтүлгөн кирешенин учурдагы наркы менен аныкталуучу бир же бир нече методдорду пайдаланып бизнестин наркынын көрсөткүчүн, бизнестеги үлүштү же баалуу кагазды эсептөөнүн жалпы жолу.

Чыгымдуу ыкма (таза активдердин негизиндеги ыкма) - ишкананын жана/же анын жеке капиталынын активдеринин наркын аныктоонун жалпы ыкмасы, анын алкагында милдеттенмелерин эсептен чыгарып салып, ишкананын активдеринин учурдагы датага карата рыноктук наркын эсептөөгө тикеден-тике негизделген бир же андан көп методдор колдонулат.

Инвестицияланган капитал - карыздын жана узак мөөнөттүү негизде бизнестеги жеке капиталдын суммасы.

Капитал - бардык милдеттенмелерин эсептен чыгарып салгандан кийинки компаниянын активдеринде калган үлүш. Өзүнчө беренелер түрүндө көрсөтүлөт: жеке менчик ээлери киргизген капитал (акционердик коомдор үчүн: жөнөкөй жана артыкчылык акциялары), башка капитал, бөлүштүрүлбөгөн пайда, резервдер д.у.с.

Капиталдаштыруу (бизнести баалоодо):

- кирешени наркка конверсиялоо;

- бизнестин капиталынын түзүмү;

- чыгымдарды мезгилдин ичиндеги чыгашалар катары эмес, капиталдык актив катары таануу.

Контроль - ишкананы башкарууну жана анын саясатын аныктоо боюнча ыйгарым укуктар.

Капиталдаштыруунун коэффициенти - ишкананын кирешесин/пайдасын наркка келтирүү үчүн колдонулган пайыздык ставка.

Экономикалык жашоонун калган мөөнөтү - объекттин баалоо датасынан экономикалык жашоосу аяктаганга чейинки мезгил.

Аз өтүмдүүлүккө жеңилдик - анын аз өтүмдүүлүгүн чагылдыруу үчүн акциялардын пакетинин наркынан чыгарып салынган сумма же пайыз.

Оңдоп-түзөтүлгөн баланстык нарк - баланстык нарктын чоңдугу, ал активдердин же милдеттенмелердин бир же бир нече беренеси бухгалтердик китептеги тийиштүү жазууларга салыштырмалуу өзгөргөндө алынат.

Ишкананын жеке капиталы (ишкананын туруктуулугунун көрсөткүчү) - ишкананын активдери менен милдеттенмелеринин ортосундагы айырма; жөнөкөй акциялардын, резервдердин жана бөлүштүрүлбөгөн пайдалардын наркынан турат (ишкананы сатууда ишкананын жеке капиталы боюнча анын ишкердик кадыр-баркы бааланат); ишкананын балансынын пассивинин биринчи бөлүмүнүн мазмунуна ылайык келет.

Жүгүртүүдөгү жеке капитал - күндөлүк (жүгүртүүдөгү) активдер менен күндөлүк (жүгүртүүдөгү) милдеттенмелердин ортосундагы айырма.

Салыштыруу ыкмасы - ишкананын же анын жеке капиталынын наркын аныктоонун жалпы ыкмасы, анын алкагында акциялардын пакетинин же бүткүл ишкананын наркын толук бойдон же акциялардын пакети түрүндө сатылган окшош ишкананын наркына салыштырууга негизделген бир же бир нече методдор колдонулат.

Таза пайда - салыктарды, башка милдеттүү төлөмдөрдү (мисалы, зайымдар боюнча төлөмдөрдү) төлөгөндөн кийин калган пайда. Таза пайда ишкананын ар түрдүү фонддорун жана резервдерин түзүүгө, ошондой эле акциялар боюнча дивиденддерди төлөөгө пайдаланылат.

Таза активдер - суммалык активдер минус суммалык милдеттенмелер.

Таза акча агымы - ушул операциялык мезгилде бизнестин акча каражаттарына болгон бардык муктаждыктары канааттандырылгандан кийин калган акча каражаттын суммасы. Таза акча агымы жеке же инвестициялануучу капиталды толуктоого жумшалышы мүмкүн болгон акча каражат катары каралат.

Экономикалык жашоонун мөөнөтү - мүлктү кирешелүү пайдаланууга боло турган мезгил.

2. Бизнести баалоо стандарттарынын тартиби жана методологиясы

4. Бизнестин наркын баалоодо төмөнкүдөй методдор колдонулат:

- чыгымдуу ыкма;

- салыштыруу ыкма;

- кирешелүү ыкма.

Рыноктук, техникалык жана башка маалыматтар бар болсо, баалоо үчүн бардык үч ыкма тең колдонулат.

Ыкмалардын кайсы бирин колдонуу мүмкүн эместиги баалоо жөнүндө отчётто негизделиши керек.

5. Чыгымдуу ыкма.

Чыгымдуу ыкманын маңызы оңдоп-түзөтүлгөн таза наркты алуу үчүн оңдоп-түзөтүлгөн активдердин суммасынан оңдоп-түзөтүлгөн милдеттердин таза суммасын алып салууда турат. Чыгымдуу ыкманы ишке ашырууда алгачкы (тарыхый) чыгымдардын базасында түзүлгөн баланстык отчёт бардык активдер, материалдык жана материалдык эмес активдер жана бардык милдеттер алардын рыноктук наркында көрсөтүлгөн баланстык отчёт менен алмаштырылат.

Чыгымдуу ыкма бизнестин пайдасы жана/же акча агымы анык аныкталышы мүмкүн болбогон өнүгүүнүн алгачкы же баштапкы стадиясында тургандан же чыгымдуу ишканалардан башка учурларда бизнести баалоо үчүн көп деле колдонулбайт, мында бизнестин активдерине жана милдеттерине карата адекваттуу рыноктук маалымат ачык болот.

Эгерде баалоо ишкана жоюлууга тийиш деген болжолдоодон улам жүргүзүлүп жатса, активдерди алардын рыноктук наркы боюнча баалоо зарыл жана активдерди жоюу боюнча бардык чыгымдарды жана милдеттенмелердин рыноктук наркын бул нарктан чыгарып салуу керек.

6. Салыштыруу ыкмасы.

Салыштыруу ыкмасында каралып жаткан бизнести ачык рынокто бүтүмдөр түзүлгөн ушуга окшош бизнеске, бизнестеги үлүштөргө же баалуу кагаздарга салыштыруу жүргүзүлөт. Бизнестин кайсы гана болбосун түзүүчүсүнө карата мурдагы бүтүмдөр же сунуштар нарктын болжолу болушу мүмкүн.

Салыштыруу ыкмасында эсептөөлөр чарбалык иштин негизги көрсөткүчтөрү боюнча окшош бизнеске салыштыруунун негизинде жүргүзүлөт.

Бизнести салыштырып баалоону жүргүзүүдө аналог-компаниянын субъектисинин чарбалык ишинин финансы-экономикалык эсептөөлөрү пайдаланылат. Салыштыруу элементтерине төмөнкүлөр кирет:

- сапаттык жана сандык мүнөздөмөлөр жагынан караганда баалануучу бизнеске окшоштук;

- маалыматтардын көлөмү жана окшош бизнес боюнча текшерүү мүмкүндүгү;

- окшош бизнес менен бүтүмдөрдүн шарттары (салыштыруучу бизнестин баасы көз карандысыз коммерциялык бүтүмдүн шарттарын чагылдырабы?).

Финансы-экономикалык көрсөткүчтөрдү салыштырып талдоону аналог-компаниялар менен баалануучу бизнестин ортосундагы окшоштук жана айырма боюнча жүргүзүү зарыл.

Ачык компанияларды же иш жүзүндөгү бүтүмдөрдү талдоонун негизинде бааны кирешенин же таза активдердин кайсыл бир көрсөткүчүнө бөлүү жолу менен баалоо коэффициенттери (мультипликаторлор) эсептелет. Мындай ыкмаларды эсептөөдө жана тандоодо төмөнкүдөй учурларга көңүл буруу керек:

- мультипликатор бизнестин наркы жөнүндө маанилүү маалыматты бериши керек;

- мультипликаторду баалануучу объект үчүн алгылыктуу кылуу үчүн оңдоп-түзөтүүлөрдү киргизүү керек болушу мүмкүн. Үлгү катары салыштыруучу жана баалануучу бизнеске карата тобокелдиктердин жана күтүүлөрдүн деңгээлинде айырмаларды оңдоп-түзөтүүнү келтирсе болот;

- ошондой эле контролдун, өтүмдүүлүктүн же пакеттин өлчөмүнүн деңгээлине карата аналог-бизнестеги үлүштөр менен баалануучу үлүштүн ортосундагы айырманы оңдоп-түзөтүү керек болушу мүмкүн.

Эгерде баалоо үчүн болжол катары баалануучу бизнес менен буга чейин болгон бүтүмдөр пайдаланылса, мезгил факторун, ошондой эле экономикадагы, тармактагы жана бизнестеги жагдайлардын өзгөрүүлөрүн эске алуу менен оңдоп-түзөтүүлөр киргизилиши керек.

Ачык сатылган акциялардын же катышуу үлүшүнүн рыноктук баалары, катышуу үлүшүн же иштин окшош же чектеш түрүн жүргүзгөн бизнестерди сатып алуу баалары да баалоого карата тигил же бул ыкманы колдонуунун алкагында алынган бизнестин наркынын акылга сыярлык маанисин текшерүү үчүн колдонулушу мүмкүн.

7. Кирешелүү ыкма.

Кирешелүү ыкманы колдонуу менен наркты алуу үчүн ар түрдүү методдор колдонулат. Айрыкча көп колдонулган методдор кирешени капиталдаштыруу жана акча агымын же дивиденддерди дисконттоо болуп саналат. Алынган нарк жердин, имараттардын, машиналардын жана жабдуулардын, жүгүртүүдөгү жеке капиталдын, материалдык эмес активдердин салымын камтыйт.

Кирешени капиталдаштыруу ыкмасы туруктуу акча агымын капиталдаштыруу ставкасына бөлүү жолу менен бизнестин, бизнестеги үлүштүн же баалуу кагаздын наркын белгилөөнү караштырат.

Акча агымын жана (же) дивиденддерди дисконттоо келечектеги бир нече мезгилдердин ар бирине эсептелген акча агымын дисконттоо жолу менен бизнестин, бизнеске менчиктин үлүшүнүн же баалуу кагаздын наркын белгилейт.

Кирешелер жана акча агымдары ар түрдүү негизде өлчөнсө болот. Кирешелер жана акча агымдары салыктарды төлөөгө чейин же салыктар төлөнгөндөн кийин реалдуу же номиналдуу туюнтмада эсептелиши мүмкүн. Капиталдаштыруунун же дисконттоонун колдонулган ставкасы кирешелердин же акча агымдарынын колдонулган базасына ылайык келиши керек.

Кирешелүү ыкма пайданы же акча агымын капиталдаштырууда капиталдаштыруу коэффициентин ал эми акча агымдарын дисконттоодо - дисконттоо ставкасын эсептөөнү талап кылат. Тийиштүү ставкаларды эсептөөдө пайыздык ставкалардын деңгээли, окшош инвестицияларга рыноктун катышуучулары күтүп жаткан кирешелүүлүк ставкасынын деңгээли, ошондой эле пайдалардын күтүлүүчү агымына байланыштуу тобокелдик сыяктуу факторлор эске алынат.

Күтүлүүчү киреше же пайда күтүлүүчү өсүштү жана пайданы алуу убактысын, пайданын агымына байланыштуу тобокелдикти жана убакытка жараша акчанын наркын, капиталдын түзүмүн жана бизнестин буга чейинки натыйжаларын, ошондой эле тармактык жана жалпы экономикалык факторлорду эсепке алуучу эсептөөлөр аркылуу наркына чыгарылат.

Ишкананын (бизнестин) наркын баалоодо ашыкча активдерди б.а. операциялык ишке тартылбаган активдерди эсепке алуу керек.

3. Финансы-экономикалык ишти талдоо жана оңдоп-түзөтүү

8. Кирешелүү ыкманы колдонууда бизнестин келечектеги пайдаларын жана акча агымдарын эсептөө үчүн негиз катары экономикалык субъекттин ретроспективдүү финансылык отчету колдонулат. Финансылык коэффициенттерди талдоонун негизинде тарыхый тенденцияларды аныктоо ушул тармактын алкагында ишти алып барууга байланыштуу тобокелдиктерди жана келечекте бизнестин иштешинин перспективаларын баалоо үчүн керектүү маалыматтарды алууга мүмкүндүк түзөт.

9. Бизнести баалоо үчүн өткөн мезгилдеги финансылык отчетко талдоо жүргүзүү керек. Баалануучу объекттин финансы-экономикалык ишин талдоо төмөнкүдөй үч максатты көздөйт:

- ушул бизнестин операцияларына таандык тобокелдиктерди жана келечектеги иштин жыйынтыктары жөнүндө перспективаларды баалоо үчүн пайдалар жана чыгымдар жана баланс жөнүндө отчёттун көрсөткүчтөрүнүн ортосунда болгон байланыштарды түшүнүү;

- тобокелдиктин жана нарктын параметрлерин баалоо үчүн окшош бизнеске салыштыруу;

- бизнестин экономикалык мүмкүнчүлүктөрүн жана перспективаларын баалоо үчүн өткөн мезгилдердеги отчёттордун маалыматтарын оңдоп-түзөтүү.

10. Финансы-экономикалык ишти талдоо төмөнкүдөй жүргүзүлүшү мүмкүн:

- акча көрсөткүчтөрү менен, кирешелер жана чыгымдар эсептери боюнча көрсөткүчтөрдүн убактысындагы жана бизнестин үлүшүнө тийиштүү алардын ортосундагы байланыштардагы өзгөрүүлөрдүн тенденциясын белгилөө үчүн пайдаланылат;

- пайыздар менен (пайдалар жана чыгымдар жөнүндө отчёттогу сатуу көлөмүнө карата пайыздар жана баланстын позициялары үчүн суммалык активдерге карата пайыздар), каралып жаткан бизнес үчүн жана ага окшош бизнестерге убакыттагы (түшүүлөр менен чыгымдардын көрсөткүчтөрүнүн жалпы көлөмүнүн же баланстын эсептери боюнча көрсөткүчтөрдүн ортосундагы) катышынын өзгөрүү тенденциясын салыштыруу үчүн пайдаланылат;

- тийиштүү финансылык катыштар (коэффициенттер), убакыттын ар түрдүү мезгилдери үчүн ага окшош бизнеске каралып жаткан бизнестин салыштырмалуу тобокелдигин салыштыруу максаты менен колдонулат.

11. Иш жүзүндөгү ретроспективдүү акча агымдарынын жана баалоо датасына карата бизнеске катышуу үлүшүнүн сатып алуучусу ала турган агымдардын ортосундагы айырмаларды чагылдыруу үчүн отчетко оңдоп-түзөтүүнү киргизүүнүн максатка ылайыктуулугу. Оңдоп-түзөтүүнүн үлгүлөрү төмөнкүлөрдү камтыйт:

- ишти улантуу жөнүндө күтүүлөрдү чагылдырган негизделген деңгээлге чейин кирешелерди жана чыгымдарды оңдоп-түзөө;

- баалануучу бизнес жана макулдашылган негизде аналог бизнестер боюнча финансы маалыматтарын берүү;

- көз каранды бүтүмдөрдү рыноктук деңгээлге чейин оңдоп-түзөө;

- рыноктук бааларды жана ставкаларды чагылдыруу максаты менен байланышы бар тараптардан ижарага алынган же башка түр менен алынган эмгекке же активдерге чыгымдарын оңдоп-түзөө;

- ретроспективдүү кирешелерге жана чыгымдарга бир жолку окуялардын таасирин жокко чыгаруу. Бир жолку окуялардын үлгүлөрү забастовкадан, жаңы заводду ишке киргизүүдөн же аба-ырайынын бузулушунан болуучу чыгымдарды камтыйт. Ага карабастан, болжолдонгон акча агымдары кандай гана болбосун бир мезгилдеги кирешелерди жана чыгымдарды чагылдырышы керек, ал эми буга чейинки окуялар келечекте мындай окуялардын кайталанышы жөнүндө күбөлөндүрүшү керек;

- бухгалтердик аммортизацияны жана салыктык базаны аналог ишканалар үчүн мүнөздүү деңгээлге чейин оңдоп-түзөтүү;

- эсепке алуу башка негизде жүргүзүлгөн аналог ишканалар менен салыштырууну камсыз кылуу максатында жана экономикалык реалдуулукту тагыраак чагылдыруу максатында запастарды эсепке алуунун айырмаларын эске алуу менен оңдоп-түзөтүү.

4. Бизнестин наркына таасир тийгизүүчү факторлор

12. Кыргыз Республикасынын Граждандык кодексине байланыштуу юридикалык документтерде белгиленген жана күбөлөндүрүлгөн менчикте, өнөктөштүктүн корпоративдик же чарбакер субъекттин жеке формасындагы үлүштөргө байланыштуу менчик укуктары, артыкчылыктар же шарттар.

Документтер үлүштү өткөрүп берүүгө чектөөлөрдү, үлүштү өткөрүп берүү учурунда кабыл алынышы мүмкүн болгон баалоо базасын жөнгө салуучу жоболорду камтышы мүмкүн.

13. Бизнестин мазмуну жана бизнестин тарыхы. Келечектеги менчиктен пайда алуу мүмкүндүгү менен нарк аныкталса, тарых баалуу болуп саналат, анткени келечекте бизнеске байланыштуу күтүүлөр үчүн ориентир боло алат.

14. Каралып жактан бизнеске таасир тийгизе турган экономикалык перспективалар, саясый перспективалар жана мамлекеттик саясат.

15. Каралып жаткан бизнеске таасир тийгизе турган конкреттүү тармактын абалы жана перспективалары.

16. Ушул бизнестин активдери, милдеттери, жеке капиталы жана финансылык абалы.

17. Пайданын жана дивиденддердин бар (жок) экендиги.

18. Материалдык эмес активдердин бар (жок) экендиги.

19. Баалоонун предмети болгон бизнестеги каралып жаткан үлүштөрү менен мурдагы бүтүмдөр.

22. Башка рыноктук маалыматтар б.а. инвестициялардын альтернативалуу варианттары боюнча берүүнүн (кирешелүүлүктүн) ставкалары, контролдун бар болушунан артыкчылык же жетишсиз ликвиддүүлүктөн болгон зыян.

23. Бизнести баалоого тиешеси бар бардык башка маалыматтар.

5. Баалоо тапшырмасына карата талаптар

24. Баалоо тапшырмасы милдеттүү түрдө төмөнкүлөрдү камтышы керек:

- бизнести, баа берилиши керек болгон бизнестеги менчиктин үлүшүн идентификациялоо;

- укуктарды, чектөөлөрдү, алып салууларды, ошондой эле баалануучу акциялардын же үлүштөрдүн типтерин сүрөттөө;

- заказчы тарабынан баалоонун жана отчеттун жыйынтыктарын болжолдонгон пайдалануу;

- баалануучу бизнестин аныкталуучу наркынын түрү;

- алгачкы маалыматтарды чогултуу жана топтоо жүргүзүлгөн баалоо датасы жана баалануучу бизнестин наркын аныктоо;

- жыйынтыктарды берүүгө карата талаптар (так мааниси, маанилердин интервалдары, валюта ж.б.).

25. Баалоого карата тапшырмада баалоо жүргүзүлүшү керек болгон өзгөчө болжолдор чагылдырылышы керек. Бизнести же ага карата укуктарды баалоодо баалоо тапшырмасында чагылдырылышы талап кылынган типтүү болжолдор же атайын болжолдор болуп төмөнкүлөр саналат:

- сатуу же сактоо бөлүгүндө калган үлүшкө карата ээсинин ниетин билдирүүчү болжол;

- бизнеске таандык активдерди же милдеттерди эсептөөдөн алып салууну караштырган болжол.

26. Баалоочунун отчётунда белгиленген, баалоо объектисинин рыноктук же башка наркынын чоңдугунун аныктыгы жөнүндө талаш бар болсо, баалоо ушул стандарттар белгиленген тартипте мүлктүн объектин баалоону учурдагы датада жүргүзүү үчүн, башка баалоочу тарабынан (кайталап баалоо) жүргүзүлүшү мүмкүн.".

3-тиркеме

Кыймылсыз мүлктү баалоонун СТАНДАРТЫ

1. Жалпы жоболор

1. Бул стандарт кыймылсыз мүлктү баалоо жаатындагы түшүнүктөрдү, терминологияны, баалоо жүргүзүү методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Бул стандарт кыймылсыз мүлктүн наркын аныктоодо Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонулууга милдеттүү жана төмөнкүлөрдү баалоого жайылтылат:

- жер участокторун;

- имараттарды жана курулмаларды, алардын айрым бөлүктөрүн жана кошумча курулуштарды, анын ичинде алардын ишин камсыз кылган инженердик жабдууларды;

- курулушу бүтө элек объекттерди;

- көп жылдык бак-дарактарды.

3. Терминдер жана аныктамалар:

Куруучу - курулушка же кыймылсыз мүлк объектисин курууга же реконструкциялоого жер участогу белгиленген тартипте берилген жеке же юридикалык жак.

Кирешени капиталдаштыруу - капиталдаштыруу ставкасын колдонуу менен келечекте ала турган, чоңдугу боюнча туруктуу кирешени учурдагы наркка которуу, акча агымын дисконттоонун жекече учуру болуп саналат.

Кыйыр чыгымдар - жер участокторун жакшыртууга (реконструкциялоого, ремонттоого) байланышкан чыгымдар, аларды кандайдыр бир конкреттүү элементтерге (мисалы, камсыздандыруу боюнча төлөмдөр, кредиттер боюнча пайыздар, салыктар, жарнамаларга чыгымдар, консультанттарды тартуу) кийирүүгө мүмкүн эмес.

Чектелген рыногу менен кыймылсыз мүлк - өзүнүн бөтөнчө мүнөздөмөсү же рыноктун өзгөчө шарты жана/же башка бир жагдайлардан улам ушул мезгилде потенциалдуу инвесторлорду (сатып алуучуларды) салыштырмалуу анча көп тартпаган кыймылсыз мүлк.

Адистештирилбеген кыймылсыз мүлк - бул кыймылсыз мүлк, ага жалпы суроо-талап бар жана ачык рынокто сатып алынат, сатылат же ижарага берилет.

Кирешелүүлүктүн (пайданын) нормасы - кирешенин (пайданын) баштапкы капиталга болгон катышы.

Курулушу бүтө элек объекттер - курулуш жумуштары башталган, бирок аяктай элек жана/же алар боюнча пайдаланууга кабыл алуу жөнүндө документтери белгиленген тартипте таризделе элек объекттер.

Алмаштыруунун наркы (кыймылсыз мүлк объектисинин) - жер участогунун учурдагы пайдаланылышында бардык түрдөгү эскирүүнү жана рыноктук наркын (жер участогуна байланыштуу укуктар) эске алуу менен баалоо күнүндөгү рыноктук баада баалоо объектисине окшош объектини түзүүгө жумшалуучу чыгымдардын суммасы.

Калтырылган учурдагы ремонт - жасалбаган, зарыл ремонттоо иштери.

Окшош объект (кыймылсыз мүлктүн) - өзүнүн физикалык, техникалык жана экономикалык мүнөздөмөлөрү боюнча бааланып жаткан менен бирдей же окшош жана колдонулушу жагынан да бирдей объект.

Подрядчик - жер участокторун жакшыртуу (реконструкциялоо, ремонттоо) иштерин аткарган адам.

Куруучунун пайдасы - куруучуну долбоорду ишке ашырууга шыктандырган айрыкча мүмкүн болуучу сумма.

Тике чыгымдар - подрядчиктин кошумча чыгымдарын жана пайдасын кошуп, жакшыртууларды (материалдарга болгон чыгымдар, эмгек акы, механизмдер, транспорт, долбоорлоо-изилдөө жумуштары, курууга уруксат алуу, иштин сапатын контролдоо ж.б.у.с.) түзүүдө (реконструкциялоо, ремонттоо) милдеттүү түрдө катышуучу, айрым элементтерди жана бардык жакшыртууларды түзүүгө тикеден-тике байланышкан чыгымдар.

Азыркы колдонулуп жаткан жердин рыноктук наркы - баалоо датасына карата сатып алууга даяр сатып алуучу менен сатууга даяр сатуучунун ортосунда тиешелүү маркетингден кийин коммерциялык бүтүм жасоо аркылуу аны алмаштырууга боло турган азыркы колдонулуп жаткан жер участогунун ээленбешине жана улантылышына жол берүүдө эсептелген сумма, бул мезгилде тараптар мажбурлоосуз компетенттүү эсептеп, өз кызыкчылыктарын сактоолору керек. Мындай учурда сатып алуу жана сатуу бүтүмү менен байланышкан чыгымдарды жана салыктарды эсепке албай эсептелген рыноктук наркты түшүнсө болот.

Адистештирилген кыймылсыз мүлк - өзүнүн өзгөчө касиетинин натыйжасында пайдага ээ болуп, колдонууда анын конкреттүү түрү менен чектелген, ишкананын бир бөлүгү катары сатылган учурду кошпогондо, ачык рынокто сейрек сатылган кыймылсыз мүлк.

Жер участогун жакшыртуу - чарбалык иштин жана жер менен тыгыз байланышкан башка иштердин натыйжасында курулган кайсы гана болбосун инженердик конструкциялар, имараттар, курулмалар, тармактар жана системалар жана мелиоративдик, ландшафттык комплекстер. Жер участогун жакшыртуу ага тиешелүү бардык конструктивдүү элементтерди жана деталдарды, инженердик тармактарды жана анын негизги функцияларын (курулуш конструкцияларын, буюмдарды жана элементтерди, жылытуучу, электр жана суу менен камсыз кылуучу инженердик тармактарды, ошондой эле алар үчүн жабдууларды - лифттерди, насосторду, желдеткичтерди, кондиционерлерди, жылыткычтарды, электр щиттерин, жарык берүүчү жана сантехникалык арматураларды жана башкаларды) жакшыртуу үчүн зарыл болгон жабдууларды камтыйт.

2. Баалоо ыкмалары

4. Кыймылсыз мүлктү баалоодо төмөнкүдөй ыкмалар колдонулат:

- чыгымдуу;

- салыштырмалуу;

- кирешелүү.

Баалоо үчүн рыноктук, техникалык жана башка маалыматтар болгон учурда бардык үч ыкма тең колдонулат.

Ыкмалардын кайсы бирин колдонууга мүмкүн эместиги баалоо жөнүндө отчётто негизделүүгө тийиш.

5. Чыгымдуу ыкма.

Чыгымдуу ыкма мүлктүн наркын аныктоо үчүн алгылыктуу негиз болуп жерди жакшыртууну (жалпы кунарсыздыгын эске алып) калыбына келтирүүгө (же алмаштырууга) жана жер участогун алууга кеткен чыгымдар эсептелет деген болжолдоолорго негизделген. Кыймылсыз мүлктү калыбына келтирүүнүн (алмаштыруунун) наркын эсептөөдө тике жана кыйыр чыгымдар эске алынууга тийиш.

Окшош объекттер боюнча бүтүмдөрдүн бааларын күбөлөндүрүүчүлөр табылбаса же тийиштүү укуктун ээси тарабынан алынышы мүмкүн болгон иш жүзүндөгү же шарттуу акча агымы идентификацияланбаса, анда чыгымдуу ыкма колдонулат. Негизинен адистештирилген мүлк объекттерин, б.а. алар бөлүгү болуп саналган бизнести же уюмду сатуу жолу сыяктуу рынокто башкача, сейрек сатылган мүлк объекттерин баалоо үчүн пайдаланылат.

Чыгымдуу ыкма менен аныкталган кыймылсыз мүлктүн наркы жалпысынан эки курамды камтууга тийиш:

- жер участогунун наркы;

- жер участокторун жакшыртууларды калыбына келтирүүнүн (же алмаштыруунун) наркы.

Кыймылсыз мүлктүн наркын чыгымдуу ыкма менен аныктоо төмөнкүлөрдү караштырат:

- жер участогунун азыркы же бир кыйла натыйжалуу пайдалануусундагы наркынын эсеби;

- куруучунун пайдасынын кыйыр жана түз бардык чыгымдарын эске алуу менен жер участогун жакшыртууларды иштеп чыгуунун (кайра түзүү же алмаштыруу) наркын эсептөө;

- жакшыртуунун жалпы эскирүүсүнүн чоңдугун эсептөө;

- кыймылсыз мүлктүн наркын эсептөө (жер участогунун наркы жана жалпы эскирүүнү жана куруучунун пайдасын эске алуу менен жер участокторун жакшыртуунун наркынын суммасы катары).

Жер участогунун наркын эсептөө салыштырмалуу жана кирешелүү ыкмалар менен аткарылат. Чыгымдуу мамиле жер участокторун баалоо үчүн өз алдынча мааниге ээ эмес.

Жер участогун жана анда жайгашкан жакшыртууларды камтыган бирдиктүү кыймылсыз мүлк объектисинин рыноктук наркын баалоодо жер участогун мыкты пайдаланууда шарттуу түрдө жер участогунун наркын бош катары баалоо жана учурдагы пайдаланылышын баалоо өзүнчө каралышы керек. Мындай талдоо кыймылсыз мүлктүн бардык объекттерин натыйжалуу пайдаланууну аныктоого мүмкүндүк берет.

Жакшыртууларды калыбына келтирүүнүн (же алмаштыруунун) наркын эсептөө төмөнкүлөрдү пайдаланууга негизделиши мүмкүн:

- нарктын жогорулатылган көрсөткүчтөрү;

- жакшыртууларды калыбына келтирүү (же алмаштыруу) боюнча чыгымдардын сметалык эсептери;

- окшош объекттерди тургузуу боюнча жумуштарга жана кызмат көрсөтүүлөргө коюлган баалар жөнүндө маалыматтар;

- окшош объекттер менен түзүлгөн бүтүм жөнүндө маалыматтар жана башка рыноктук маалыматтар.

Жакшыртууларды калыбына келтирүүнү (же алмаштырууну) эсептөө үчүн курулуш-монтаждоо иштерин аткарууга зарыл болгон, тиешелүү деңгээлдеги долбоордук-сметалык документтерди иштеп чыгуу талап кылынбайт.

Кыймылсыз мүлктү баалоодо жалпы эскирүү жакшыртуунун учурдагы наркын аныктоо үчүн ретроспективдүү чыгымдарга карата салыштырмалуу эмес негизги фактор катары каралат жана пайданы, демек кайсы себеп болбосун наркты дагы жоготкон катары аныкталат. Жалпы эскирүүнүн чоңдугун аныктоодо ар түрдүү факторлордун тийгизген таасири да эске алынууга тийиш.

Кыймылсыз мүлктүн эскиришинин үч түрүн айырмалашат:

- физикалык эскирүү - мүлктүн ушул объектисин пайдалануу процессинде табигый физикалык эскирүү жолу менен өзүнүн заттык касиеттерин (бекемдиги, тышкы түрү ж.б.) жоготуунун натыйжасында анын наркынын төмөндөшүнө байланыштуу мүлктүн эскириши;

- функциялык же техникалык эскирүү - мындай объекттерге коюлуучу заманбап талаптарга техникалык, конструктивдик чечимдердин шайкеш келбестигине байланыштуу мүлктүн керектөө наркынын жарым-жартылай жоголуусу;

- экономикалык же тышкы эскирүү - тышкы факторлордун (саясий, экономикалык, экологиялык ж.б.) өзгөрүшүнүн натыйжасында мүлктүн наркынын арзандашы.

Жакшыртууларды калыбына келтирүү (же алмаштыруу) наркын аныктоо конструктивдик аткарууну жана/же колдонулуучу материалдарды өзгөртүүдө, ошондой эле баалоо объектисинин техникалык параметрлерин же техникалык дефекттерин өзгөртүүдө жүргүзүлөт.

Рыноктук маалымат болбогон шарттарда адистештирилген кыймылсыз мүлктү, ошондой эле рыногу чектелген кыймылсыз мүлктү баалоо алмаштыруу наркын жакшыртууну аныктоого негизделүүгө, ошондой эле бүтүмдү түзүүнүн шарттарын эсепке алууга тийиш. Мында жер участогу шарттуу түрдө бош турган катары аны натыйжалуу пайдаланууну болжолдоо менен каралат.

Жерди пайдаланууга байланышкан кошумча баанын түшүшү аны бир кыйла натыйжалуу пайдалануудагы участоктун рыноктук наркы менен азыркы пайдаланып жаткан наркынын ортосундагы айырма катары аныкталат.

6. Салыштырмалуу ыкма.

Салыштырмалуу ыкма мындай объекттердин мүнөздөрүн жана касиеттерин салыштырууга негизделген жана алмаштыруу принцибине негизделет: рационалдуу ыкмадагы потенциалдуу сатып алуучу объекттин (кыймылсыз мүлктүн) керектөө касиети боюнча рынокто ушундай эле наркта турган объект үчүн көп төлөбөйт.

Салыштырмалуу ыкма бүтүмдөр жана мындай объекттерди сатууга сунуштардын баалары жөнүндө жетишерлик сандагы рыноктук маалымат болгондо колдонулат.

Салыштырмалуу ыкма менен кыймылсыз мүлктүн наркын аныктоонун жалпы тартиби төмөнкүлөрдү караштырат:

- рыноктук маалыматтарды топтоо жана талдоо, окшош объекттерди табуу;

- салыштыруу элементтерин аныктоо;

- окшош объекттердин наркына оңдоолорду (корректировкаларды) киргизүү жолу менен бааланып жаткан кыймылсыз мүлктүн наркын эсептөө.

Рыноктук маалыматтарды топтоо баалануучу жана окшош объекттерди бүтүмдүн негизги шарттары боюнча, физикалык, техникалык жана башка мүнөздөмөлөрү менен (параметрлери менен) жана кыймылсыз мүлккө баанын түзүлүшүнө жана өзгөрүшүнө олуттуу таасир тийгизген элементтерге ылайык (максималдуу окшоштук) талаптарды канааттандырууга негизделүүгө тийиш.

Салыштыруунун негизги, айрыкча көп колдонулган элементтерине төмөнкүлөр кирет:

- берилүүчү укуктардын, ушул укуктарды чектөөлөрдүн (оорлотуулардын) курамы;

- бүтүмдү түзүүнүн жана каржылоонун шарттары;

- бүтүмдү түзүүнүн жана каржылоонун шарттары;

- бүтүмдү түзүүнүн убактысы (датасы);

- жайгашкан жери;

- физикалык жана техникалык мүнөздөмөлөрү;

- экономикалык көрсөткүчтөрү;

- пайдалануунун мүнөзү;

- ошондой эле кыймылсыз мүлк менен байланышпаган нарктын компоненттери.

Киргизилген оңдоолор (корректировкалар) абсолюттук жана салыштырмалуу (пайыздар, үлүштөр менен) чоңдукта болушу мүмкүн.

Бир эле объектти баалоо үчүн бир эле мезгилде бир нече мүнөздөмөлөр жана көрсөткүчтөр боюнча салыштыруу жүргүзүлүшү мүмкүн.

Салыштырмалуу ыкма менен аныкталган баалануучу кыймылсыз мүлктүн наркынын чоңдугу жөнүндө акыркы чечим окшош объекттерге бүтүмдөрдүн (же сунуштардын) оңдолгон баасынан алынган талдоонун негизинде кабыл алынат.

7. Кирешелүү ыкма.

Кирешелүү ыкма күтүү принцибине негизделет жана наркты бааланып жаткан кыймылсыз мүлктү пайдалануудан келечекте күтүлгөн кирешелердин (пайдалардын) дисконттолгон (азыркы учурга келтирилген) чоңдугу катары карайт.

Кыймылсыз мүлк объектиси генерирлеген келечекте күтүлгөн кирешелердин булактары төмөнкүлөр болушу мүмкүн:

- операциялык (эксплуатациялык) иштен түшкөн кирешелер;

- кыймылсыз мүлктү сатуудан (реверсиядан) түшкөн кирешелер.

Наркты кирешелүү ыкма менен аныктоонун жалпы тартиби төмөнкүлөрдү камтыйт:

- мурдагы мезгилдин ичиндеги бааланып жаткан кыймылсыз мүлккө таандык кирешелер жана чыгашалар жөнүндө маалыматтарга талдоо жүргүзүү жана анын өнүгүү тенденциясын ачып көрсөтүү;

- рынокту изилдөө жана бүтүмдөр боюнча рыноктук маалыматтарды талдоо жана салыштыруу максатында окшош объекттерди эксплуатациялоо жана бааланып жаткан кыймылсыз мүлктүн келечекте түшө турган кирешелерин болжолдоодо алынган жыйынтыктарды пайдалануу;

- бааланып жаткан кыймылсыз мүлктүн келечекте күтүлүүчү (болжолдуу) эсептөөлөрү;

- келечектеги күтүлүүчү кирешелерди (акча агымдарын) кыймылсыз мүлктүн учурдагы наркына дисконттоо (капиталдаштыруу).

Баалоочу келечекте күтүлүүчү кирешелерди баанын динамикасы, ижара ченемдери, окшош объекттердин пайдалануу чыгымдарынын деңгээли, ошондой эле альтернативдүү инвестициялардын (тобокелдик деңгээли боюнча салыштырылган) кирешелүүлүгүнүн рыноктук чени боюнча рыноктук маалыматтарды талдоонун негизинде болжолдойт.

Мында ээлик кылуунун болжолдонгон (күтүлгөн) мезгилинде жалпы эскирүүнүн өсүшүнүн эсебинен пайдалуу касиеттердин жоготууларын (наркынын арзандашын) же акча агымында же дисконттоштуруу (капиталдаштыруу) ставкасында калыбына келтирүү чыгымдарын эске алуу зарыл.

Операциялык (эксплуатациялык) иштерден түшкөн киреше объектти пайдаланууга байланышкан (кызмат көрсөтүү), күтүлүп жаткан чыныгы дүң киреше менен чыгашалардын ортосундагы айырма менен аныкталган, келечектеги болжолдонгон таза жылдык операциялык кирешенин (же акча агымынын) учурдагы наркы катары эсептөө менен эске алынат. Менчик ээси же ижарачынын бизнес жүргүзүүгө байланышкан кирешелери менен чыгашалары кыймылсыз мүлктү баалоо эсебине киргизилбейт.

Сатуудан (реверсиядан) түшкөн киреше бааланып жаткан кыймылсыз мүлктү келечекте күтүлүүчү сатуудан (болжолдоо мезгилинин аягына) же болжолдонгондон кийинки мезгилде капиталдаштырылган стабилдүү акча агымынын учурдагы наркы катары аныкталат.

Жылдык операциялык таза кирешени дисконттоштуруу (жана/же акча агымы) анын келечектеги ар бир чоңдугун (болжолдоо мезгилиндеги мөөнөттө) азыркы наркына инвестициянын кыймылсыз мүлккө болгон тиешелүү тобокелдигинин кирешелүү нормасы боюнча кайтадан эсептөөнү болжолдойт.

Дисконттоштуруунун айрым бир учуру жылдык таза операциялык кирешенин (жана/же акча агымынын) тике капиталдашуусу болуп эсептелет, анда акчалай түшүүлөр (же чыгуулар) убакыт боюнча чектелбеген бирдей чоңдуктагы төлөмдөр болот.

Күтүлүп жаткан (болжолдонгон) келечектеги кирешелердин чоңдугу тобокелдикти эске алып бааланып жаткан кыймылсыз мүлккө инвестицияланган капиталдын кирешелүүлүгүнүн талап кылынган нормасына ылайык келүүгө тийиш.

Кирешелүүлүктүн талап кылынган нормасы альтернативдүү салымдардын кирешелүүлүгү, инвестициялоонун тобокелдигинин эксперттик баасы ж.б. жөнүндө рыноктук маалыматтарды талдоонун негизине таянат (баштапкы маалыматтын болушуна, объекттин өзгөчөлүгүнүн жана баалоону жүргүзүүнүн максатына жараша). Айрым учурларда кирешелүүлүктүн талап кылынган нормасы баалоого тапшырма менен же аныкталуучу нарктын түрү менен (инвестициялык нарк) шартталышы мүмкүн.

3. Эң мыкты пайдаланууну талдоо

8. Эң натыйжалуу пайдалануу - физикалык жактан колдонууга мүмкүн болгон, юридикалык жактан жол берилген, финансылык көз караштан алганда ишке ашырылуучу мүлктү мүмкүндүккө жараша пайдалануу, анын натыйжасында баалануучу мүлктүн наркы эң жогорку болуп саналат.

9. Эң натыйжалуу пайдаланууну талдоо кыймылсыз мүлктүн рыноктук наркын баалоонун негизинде турат.

10. Кыймылсыз мүлк объектисин эң натыйжалуу пайдалануу анын иш жүзүндөгү колдонулушуна шайкеш келиши же башкача пайдаланууну, мисалы, жер участогундагы капиталдык курулуш объекттерин оңдоону (же реконструкциялоону) болжолдошу мүмкүн.

11. Эң натыйжалуу пайдаланууну талдоо баалоо объектисинин түзүүчү бөлүктөрүнүн айрымдарына (шарттуу бош жер участогу, мүлктүк комплекстин айрым имараттары ж.б.) карата жүргүзүлүшү мүмкүн.

12. Рыноктук наркты баалоодо мындай объекттер баалоо объектисин эң натыйжалуу пайдаланууга ылайык тандалышы керек.

4. Баалоо тапшырмасына карата талаптар

13. Баалоо тапшырмасы төмөнкүлөрдү камтышы керек:

- баалануучу кыймылсыз мүлктү идентификациялоону;

- баалануучу укуктарды идентификациялоону;

- заказчынын баалоонун жана отчёттун жыйынтыктарын болжолдуу пайдаланышы;

- баалануучу кыймылсыз мүлктүн аныкталган наркынын түрү;

- баалануучу кыймылсыз мүлктүн наркы аныкталган баалоо датасы;

- өзгөчө болжолдор жана атайын шарттар, аларды эске алуу менен баалоо жүргүзүлөт (мисалы, объекттин физикалык же юридикалык статусу жөнүндө).

14. Баалоо тапшырмасында аныкталган наркка толуктоо болуп төмөнкүдөй эсептик чоңдуктар (улуттук валютадагы) киргизилиши мүмкүн:

- рыноктук ижара акысы;

- жаңыдан түзүүгө толук чыгымдар;

- булганууларды жоюуга же рекультивацияга чыгымдар.

5. Кыймылсыз мүлктү баалоонун өзгөчө учурлары

15. Бузулган кыймылсыз мүлк.

Бузулган кыймылсыз мүлктү баалоонун чоңдугу калыбына келтирүүгө кеткен чыгымды эске алып, кыймылсыз мүлктү кайра жасаган наркка шайкеш келүүгө тийиш. Толук түрдө бүлүнгөн учурда жана калыбына келтирүүдөн баш тартканда, баалоонун суммасы мурунку курулманын бөлүктөрүнөн тазалоого жана бошотууга кеткен чыгымдарды эске алуу менен жердин бош участогу катары аныкталууга тийиш.

16. Активдери түгөнүп бараткан жер участогу.

Кыймылсыз мүлктүн мындай тибине кен байлыктары бар жерлер, таштанды жаткан жерлер, көмүлгөн жерлер ж.б. кирет, алардын азыркы пайдалануу үчүн белгилүү бир (чектелген) жашоо мөөнөтү болот.

Эскирген кыймылсыз мүлктү пайдалануу жердин наркын акырындык менен учурдагы же болжолдонгон максаттан алынуучу экономикалык пайдага колдонууга жарабай калган деңгээлге чейин түшүрөт жана азыркы же эң натыйжалуу пайдаланууга калтырылган наркка өтөт.

Пайдалануу мезгилинин аягында (болжолдуу) мындай типтеги кыймылсыз мүлктү келечекте альтернативдүү пайдаланууга уруксат берүү үчүн алмашуунун калдык наркы аныкталууга тийиш.

Түгөнүп бараткан активдерди пайдалануу мезгилинин аягында алмаштыруунун наркы баалануучу кыймылсыз мүлктү пландаштыруу, экологиялык талаптар же болбосо жакшыртуу, калыбына келтирүү же кайра пландаштыруу боюнча коммерциялык ой-пикирлер менен байланышкан потенциалдуу чыгымдарды эске алуу менен эсептелинет.

17. Курулушу бүтө элек объекттер.

Курулушу бүтө элек объектти (кыймылсыз мүлктү) баалоо наркы бааланып жаткан кыймылсыз мүлктү калыбына келтирүүгө кеткен чыгымды жана жалпы эскирүү чоңдугун эске алуучу алмаштыруунун калдык наркынын базасында чыгымдуу ыкманы пайдалануу менен аныкталышы мүмкүн.

Курулушу бүтө элек объекттин наркы курулушту бүткөрүүгө чыгымдарды жана мындан аркы сатуудан алынган кирешени же курулушу аяктаган объектти кирешелүү пайдаланууну эске алуучу дисконттоштурулган акчалай агымдын негизинде кирешелүү ыкманы колдонуу менен аныкталышы мүмкүн.

18. Иштеп жаткан ишкананын курамында баалануучу кыймылсыз мүлк.

Иштеп жаткан ишкананын курамындагы кыймылсыз мүлктү баалоо пайдаланууну улантуу шартында же иштеп жаткан ишкананын курамында жүргүзүлүшү мүмкүн.

Мындай учурда баалоо эң мыкты пайдаланууну талдоосуз, анын арналышын жана аны учурда пайдалануу шарттарынын сакталышын болжолдоодо жүргүзүлөт.

19. Жер участогуна болгон укугу бүткөндө кыймылсыз мүлктү баалоо.

Келишимдин (актынын) мөөнөтү бүткөндө жана бир эле мезгилде жер участогун пайдалануу (ээлөө) укугу бүткөндө жакшыртууну баалоо, эгерде тиешелүү участокко жерди пайдалануу документтеринде башка каралбаса, утилизациялык нарк боюнча жүргүзүлөт.

20. Баалоочунун отчётунда белгиленген баалоо объектисинин рыноктук же башка наркынын чоңдугунун тактыгы жөнүндө талаш-тартыш болсо, баалоо ушул стандартта белгиленген тартипте мүлктүн объектисин учурдагы датада баалоо үчүн башка баалоочу тарабынан (кайталап баалоо) жүргүзүлүшү мүмкүн.".

4-тиркеме

Кыймылдуу мүлктү баалоонун СТАНДАРТЫ

1. Жалпы жоболор

1. Ушул стандарт кыймылдуу мүлктү баалоо жаатында түшүнүктөрдү, терминологияны, баалоонун методологиясын жана тартибин аныктайт.

2. Ушул стандарт нарктын түрүн, баалоо объектин, баалоого ыкмаларды жана баалоо методдорун аныктоодо Кыргыз Республикасында баалоо ишинин субъекттери тарабынан колдонууга милдеттүү болуп саналат жана төмөнкүлөрдү баалоого жайылтылат:

- материалдык формадагы кыймылдуу мүлктү;

- транспорт каражаттарын;

- машиналарды жана жабдууларды.

2. Баалоо ыкмалары

3. Кыймылдуу мүлктүн наркын баалоодо төмөнкүдөй ыкмалар колдонулат:

- чыгымдуу ыкма;

- салыштырмалуу ыкма;

- кирешелүү ыкма.

Рыноктук, техникалык жана башка маалымат болсо, баалоо үчүн үч ыкманын бардыгы колдонулат.

Ыкмалардын кайсы бирин колдонуу мүмкүн эместиги баалоо жөнүндө отчётто негизделиши керек.

4. Чыгымдуу ыкма.

Чыгымдуу ыкма так көчүрмөнү кайра түзүү наркынын же учурдагы (баалоо күнүнө карата) баада баалоо объектисин жаңы катары ошого тете алмаштырууга (алмаштыруунун наркы) жана ага тийиштүү жалпы эскирүүгө байланыштуу объекттин наркынын жоготууларынын ортосундагы айырма катары ордун толтуруунун калдык наркын аныктоого негизделген.

Объекттин наркын чыгымдуу ыкманын методдору менен аныктоодо башкы элемент болуп бааланып жаткан объектти түзүүгө, сатып алууга жана тургузууга байланышкан чыгымдар (коромжулар) эсептелет.

Объекттин наркын тургузулган, өндүрүштүк процессте иштеп жаткан катары аныктоодо, калыбына келтирүүнүн (алмаштыруунун) наркы объектти сатып алууга, транспорттоого жана орнотууга (монтаж жана орнотуп-ишке киргизүү иштери) кеткен бардык чыгымдарды эске алуу менен аныкталат.

Тургузулбаган, өндүрүштүк процессте иштебеген объекттин наркын аныктоодо калыбына келтирүүнүн (алмаштыруунун) наркынын курамына завод-өндүрүүчүнүн берүү баасы жана объектти арналган жерге жеткирүү боюнча транспорттук чыгымдар, ошондой эле бардык алымдар жана акциздер кирет.

Баалоо объектин толук эмес комплекттөөдө (айрым түйүндөрдүн, агрегаттардын, аспаптардын ж.б. жоктугу), жетишпеген элементтердин наркын комплекттелген объектти калыбына келтирүү (алмаштыруу) наркынан алып салуу зарыл.

Жалпы эскирүүдө ар кандай факторлордун тийгизген таасирине байланыштуу объекттин наркынын төмөндөгөнү эске алынат. Эскирүүнүн себептери объекттин өзүнө, же болбосо бул объекттин тегерегиндегилерге (бир кыйла жакшыртылган жана атаандаштыкка жөндөмдүү аналогдордун пайда болушуна, жаңы технологиялардын пайда болушуна же объект киргизилген технологиялык чынжырчадагы өзгөртүүлөргө) же болбосо объектиге түздөн-түз тиешеси жок, башкача айтканда ага карата тышкы жагдайларга кириши мүмкүн. Кыймылдуу мүлк объектисинин баасынын түшүшүнүн негизги факторлору болуп физикалык, функциялык жана экономикалык эскирүүсү эсептелет.

Физикалык эскирүүнү эсептөөдө бааланып жаткан объекттин кызмат кылган мөөнөтүн, жүргүзүлгөн оңдоолорду, түйүндөр менен агрегаттардын техникалык абалын, ошондой эле жоголгон керектөө касиеттерин калыбына келтирүүнүн техникалык мүмкүнчүлүгүн жана экономикалык максатка ылайыктуулугун эске алуу зарыл.

Функциялык эскирүү технологиялык өзгөрүүлөрдүн, жаңы конструкциялардын жана материалдардын пайда болушунун, натыйжалуу эмес жайгашышы жана жыйналышы, заманбап өндүрүштүн талабына салыштырганда өндүрүштүк кубаттуулуктардын ашыктыгы, өндүрүштүк процесстин теңдешсиздиги сыяктуу факторлордон улам объектти оптималдуу пайдалануу мүмкүн эместигинин натыйжасы болуп эсептелет.

Экономикалык (сырткы) эскирүү объективдүү экономикалык себептердин, жабдуулардын айрым түрлөрүн пайдаланууга коюлуучу чектөөлөрдүн, объекттин инвестициялык жагымдуулугун төмөндөткөн сырткы чөйрөнүн башка факторлорунун натыйжасында объектти толук эмес иштетүү менен байланышкан.

5. Салыштырмалуу ыкма.

Салыштырмалуу ыкма окшош объекттердин мүнөздөмөлөрүн жана касиеттерин салыштырууга негизделген жана алмаштыруу принцибинде түзүлөт: рационалдуу ыкма менен потенциалдуу сатып алуучу объект үчүн керектөө касиети ага окшош объект рынокто канча турса, андан ашык төлөбөйт.

Салыштыруу ыкмасы окшош объекттерди сатуу жана сунуш кылуу жөнүндө рыноктук так маалымат болгондо колдонулат.

Рыноктук маалыматтарды жыйноо бүтүмдүн негизги шарттары, физикалык, техникалык жана башка мүнөздөмөлөрү, баалоо объектисинин наркын түзүүгө жана өзгөртүүгө түз таасирин тийгизген параметрлер жана элементтер боюнча бааланган объекттердин максималдык окшоштугуна ылайык келүү талаптарын канааттандырууга негизделиши керек.

Милдеттүү салыштырмалуу эсепке алынууга тийиш болгон негизги элементтерге жана мүнөздөмөлөргө төмөнкүлөр кирет:

- өткөрүп берилүүчү укуктардын курамы;

- бүтүмдөрдү түзүүнүн жана каржылоонун шарттары;

- бүтүмдөрдү түзүүнүн убагы (датасы);

- физикалык жана техникалык мүнөздөмөлөрү (анын ичинде комплектациялоо);

- экономикалык көрсөткүчтөр;

- баалоо объектисине байланышпаган нарктын компоненттери.

Киргизилген оңдоолор (корректировкалар) абсолюттук жана салыштырмалуу (пайыз, үлүш менен) чоңдуктарда берилиши мүмкүн.

Бир мезгилде бир эле объектти баалоо үчүн бир нече мүнөздөмөлөр жана көрсөткүчтөр боюнча салыштыруу жүргүзүлүшү мүмкүн.

Салыштырмалуу ыкма менен аныкталган баалоо объектисинин наркынын чоңдугу жөнүндө акыркы чечим ушуга окшош объекттерге түзүлгөн бүтүмдүн (же сунуштардын) оңдоп-түзөтүлгөн бааларынан алынган талдоонун негизинде кабыл алынат.

Рыноктук так маалымат болгондо, баалоо объектисинин наркын салыштырмалуу ыкма менен аныктоо үчүн математикалык статистиканын методдорун колдонууга уруксат берилет.

6. Кирешелүү ыкма.

Кирешелүү ыкма күтүү принцибине негизделет жана баалоо объектисин пайдалануудан келечекте күтүлө турган кирешелердин (пайдалардын) дисконттоштурулган (азыркы учурга айландырылган) чоңдугу катары караштырат. Келечекте күтүлгөн пайдалардын булактары: пайдалануудан түшкөн киреше (өндүрүш процессинде пайдалануу же ижарага берүү); реверсиядан (ээлик кылуу мөөнөтүнүн аягында сатуудан) түшкөн киреше.

3. Наркка таасир тийгизүүчү факторлор

7. Кыймылдуу мүлктү пайдаланууда, сатууда же консервацияга коюуда алдын алууга мүмкүн болбогон факторлор же форс-мажордук жагдайлар пайда болсо, наркты эсептөөдө сарптоолор жана чыгымдар эсепке алынышы жана баалоо объектиси жөнүндө отчётто көрсөтүлүшү керек.

8. Кыймылдуу мүлктүн наркына конкреттүү объектти өндүрүп чыгарган өлкө жана фирманын кадыр-баркы сыяктуу факторлор олуттуу таасир тийгизет. Бул факторлор чыгымдуу жана салыштырмалуу ыкмаларды колдонуу менен наркты эсептөөдө баалоо жөнүндө отчётто эске алынышы жана ачылышы керек.

9. Эгерде кыймылдуу мүлктү пайдалануу материалдык эмес активдерди (программалык каражаттарды, адистештирилген маалымат базаларын, лицензияларды, техникалык документтерди ж.б.) пайдалануусуз мүмкүн болбосо, анда баалоо тапшырмасына ылайык материалдык эмес активдердин наркын өз алдынча же баалоо объектисинин наркынын курамында эсепке алуу керек.

10. Баалоо базасын тандоо баалоонун максаттары жана баалануучу кыймылдуу мүлк турган жашоо циклинин этабы менен макулдашылууга тийиш.

Мында төмөнкүдөй объекттер айырмаланат:

- орнотууга арналган, монтаждалган же пайдаланууга сынактан өтүп жаткан;

- пайдаланууда турган;

- убактылуу пайдаланылбаган жана капиталдык оңдоодо, реконструкциялоодо, модернизациялоодо турган ж.б.;

- консервацияда же запаста турган;

- сатуу же өткөрүп берүү үчүн чыгарууга даярдалган;

- пайдалануудан алып салынган, бөлүктөргө бөлүүгө жана утилдештирилүүгө тийиш болгон.

11. Кыймылдуу мүлк объекттеринин типтеринин жана мүнөздөмөлөрүнүн ар түрдүүлүгүнө байланыштуу аларды идентификациялоодо төмөнкүдөй факторлорду эске алуу талап кылынат:

- кыймылдуу мүлктүн объекттери бизнес ишин улантып жаткан жерде жайгашып жана анын курамына интегрирленип бир бүтүн катары бааланат.

- кыймылдуу мүлктүн объекттери бизнес жайгашкан жерде, бирок бизнес жабылуу учурунда бир бүтүн катары бааланат.

- кыймылдуу мүлктүн объекттери анын жайгашкан жеринен алып чыгуу боюнча өз-өзүнчө бааланат.

12. Кыймылдуу мүлк объектисинин ишин камсыз кылууга байланышкан жана алар менен ажырагыс болуп бириктирилген кыймылдуу мүлк - кыймылдуу мүлктүн баалануучу объекттеринин курамына киргизилиши керек.

4. Баалоо тапшырмасына карата талаптар

13. Баалоо тапшырмасы төмөнкүлөрдү камтышы керек:

- баалануучу кыймылдуу мүлктү идентификациялоо;

- баалануучу кыймылдуу мүлккө мүлктүк укуктарды идентификациялоо;

- заказчы тарабынан баалоонун жана отчёттун жыйынтыктарын болжолдуу пайдалануу;

- аныкталуучу нарктын түрү;

- баалануучу мүлктүн наркы аныкталган баалоо датасы.

14. Баалоо тапшырмасы баалануучу кыймылдуу мүлк башка активдер менен кайсы даражада бириктириле жана интегрирлене тургандыгын караштырышы керек. Мисалы:

- активдер жерге катуу бекитилиши керек жана активдин өзүн же болбосо аны курчап турган курулуштарды же имараттарды бузбастан көчүрүүгө жөндөмсүз болушу мүмкүн;

- өз алдынча машина интегрирленген өндүрүштүк линиянын бөлүгү болушу мүмкүн, анын натыйжасында анын иштеши башка активдерге байланыштуу болот.

Аталган жагдайлар болсо, кайсы объекттер тизмеге кириши, ал эми кайсылар баалоодон чыгышы керектигин аныктоо керек.

15. Баалоочунун отчётунда белгиленген баалоо объектисинин рыноктук же башка наркынын чоңдугунун тактыгы жөнүндө талаш-тартыш болсо, баалоо ушул стандартта белгиленген тартипте мүлктүн объектисин учурдагы датада баалоо үчүн башка баалоочу тарабынан (кайталап баалоо) жүргүзүлүшү мүмкүн.".